El valor de adquisición de una vivienda incluye el precio de compra, la deuda hipotecaria asumida y los gastos inherentes

SECRETARÍA DE ESTADO DE HACIENDA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS Consultas Vinculantes Documento 1 de 1 Documento seleccionado Nº de consulta V1777-17 Órgano SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Fecha salida 07/07/2017 Normativa LIRPF, Ley 35/2006, artículo 33 a 37. Descripción de hechos La consultante adquirió en 1998 con otra persona la titularidad de una vivienda (50 por ciento cada uno) financiando la misma a través de un préstamo hipotecario. Posteriormente en 2004, adquiere al otro copropietario de la vivienda su porcentaje de titularidad satisfaciendo una determinada cantidad y haciéndose cargo, además, de la totalidad del préstamo hipotecario pendiente que gravó la adquisición. La vivienda ha estado arrendada desde 2008 a 2015 y en 2017 se va a proceder a su venta. Cuestión planteada Tratamiento fiscal en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas de la transmisión de la vivienda. Contestación completa En primer lugar, se debe precisar que la presente contestación parte de la hipótesis de que el arrendamiento citado no se realiza como actividad económica, por no reunir los requisitos del artículo 27.2 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE del día 29), en adelante LIRPF. La transmisión de la vivienda generará en la consultante una ganancia o pérdida patrimonial, al producirse una variación en el valor de su patrimonio puesta de manifiesto con ocasión de una alteración en su composición, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 33.1 de la LIRPF. El importe de esta ganancia o pérdida patrimonial vendrá determinado, según el artículo 34, por la diferencia entre los respectivos valores de adquisición y de transmisión de la vivienda, calculados en la forma establecida en los artículos 35 y 36 de la citada Ley, para las transmisiones onerosas y lucrativas respectivamente. En concreto, el artículo 34 de la LIRPF establece: “1. El importe de las ganancias o pérdidas patrimoniales será: a) En el supuesto de transmisión onerosa o lucrativa, la diferencia entre los valores de adquisición y transmisión de los elementos patrimoniales. b) En los demás supuestos, el valor de mercado de los elementos patrimoniales o partes proporcionales, en su caso. 2. Si se hubiesen efectuado mejoras en los elementos patrimoniales transmitidos, se distinguirá la parte del valor de enajenación que corresponda a cada componente del mismo.”. Por su parte, y en relación con las transmisiones a título oneroso, el artículo 35 dispone lo siguiente: “1. El valor de adquisición estará formado por la suma de: a) El importe real por el que dicha adquisición se hubiera efectuado. b) El coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente. En las condiciones que reglamentariamente se determinen, este valor se minorará en el importe de las amortizaciones. 2. El valor de transmisión será el importe real por el que la enajenación se hubiese efectuado. De este valor se deducirán los gastos y tributos a que se refiere la letra b) del apartado 1 en cuanto resulten satisfechos por el transmitente. Por importe real del valor de enajenación se tomará el efectivamente satisfecho, siempre que no resulte inferior al normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste.” En virtud de lo dispuesto anteriormente, debe señalarse que el valor de adquisición de la vivienda estará constituido por el importe real por el que se adquirió el 50 por ciento de la vivienda en 1998, así como el importe por el que se adquirió el otro 50 por ciento en 2004, el cual será la suma de la cantidad satisfecha en dicha momento y el importe de la deuda asumida por la consultante con motivo de dicha adquisición. A ello se deberá añadir el coste de las inversiones y mejoras en su caso efectuadas, más los gastos y tributos inherentes a la adquisición, con excepción de los intereses, que hubieran sido satisfechos por la adquirente, minorándose este valor, si procediese, en el importe de las amortizaciones fiscalmente deducibles. Respecto a dichas amortizaciones, el artículo 40 del Reglamento del Impuesto, aprobado por el Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo (BOE del día 31), determina en cuanto a la determinación del valor de adquisición para el cálculo de la ganancia o pérdida patrimonial correspondiente: “1. El valor de adquisición de los elementos patrimoniales transmitidos se minorará en el importe de las amortizaciones fiscalmente deducibles, computándose en todo caso la amortización mínima, con independencia de la efectiva consideración de ésta como gasto. A estos efectos, se considerará como amortización mínima la resultante del período máximo de amortización o el porcentaje fijo que corresponda, según cada caso. 2. Tratándose de la transmisión de elementos patrimoniales afectos a actividades económicas, se considerará como valor de adquisición el valor contable, teniendo en cuenta las amortizaciones que hubieran sido fiscalmente deducibles, sin perjuicio de la amortización mínima a que se refiere el apartado anterior. Cuando los elementos patrimoniales hubieran sido afectados a la actividad después de su adquisición y con anterioridad al 1 de enero de 1999, se tomará como fecha de adquisición la que corresponda a la afectación.”. De acuerdo con este precepto, la consultante deberá minorar el valor de adquisición de la vivienda en el importe de las amortizaciones fiscalmente deducibles, computándose en todo caso la amortización mínima, con independencia de su efectiva consideración como gasto. Por último, el importe de la ganancia o pérdida así calculada se integrará en la base imponible del ahorro, en la forma prevista en el artículo 49 de la LIRPF. Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.