Una contribuyente consulta si la ganancia patrimonial por la venta de unos inmuebles le pertenece solo a ella basándose en un contrato privado de 2002. La DGT responde que no puede confirmar dicha titularidad debido a las contradicciones en la escritura de venta.
La tributación de la renta depende de la titularidad del inmueble según las normas de titularidad jurídica. La DGT no tiene competencia para valorar o confirmar contradicciones entre la condición contractual manifestada por el obligado y otros acuerdos que puedan negarla. En este caso, la escritura de venta de 2025 refleja que ambos cónyuges son titulares por mitad en proindiviso, contradiciendo el contrato privado mencionado.
Esta consulta establece criterio vinculante para supuestos similares. A continuación, el impacto específico por perfil de contribuyente.
SECRETARÍA DE ESTADO DE HACIENDA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS Consultas Vinculantes Documento 1 de 1 Documento seleccionado Nº de consulta V1579-26 Órgano SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Fecha salida 15/06/2026 Contestación completa Con fecha 27 de noviembre de 2025 y número de registro 2025-09039 tuvo entrada en este Centro Directivo su consulta respecto a la tributación de la venta de un inmueble. Al respecto manifiesta que en 1993 su marido y Vd. compraron su vivienda habitual, junto con dos plazas de garaje, en el porcentaje de 80% Vd., y un 20% su marido. En el año 1994 se casaron en régimen de separación de bienes. En el 2001 compraron otra vivienda, con plaza de garaje y trastero al 50% cada uno. Asimismo, manifiesta que el 14 de noviembre de 2002 hicieron un contrato privado, en el que se intercambiaban los bienes mencionados, pasando a tener su marido el 50% de la vivienda habitual y las dos plazas de garaje, y Vd. la propiedad plena de los inmuebles adquiridos en 2001. En ese sentido manifiesta que en el catastro figura la vivienda habitual al 50%; que siempre han hecho las declaraciones de la renta siguiendo este acuerdo, y que en el año 2023 su marido tuvo un requerimiento por parte de la Agencia Tributaria, correspondiente al IRPF del año 2021, por no declarar los inmuebles adquiridos en 2001, alegando a la Agencia Tributaria que los inmuebles eran de Vd., que los declaraba en su totalidad en virtud del contrato privado referido, y aceptando la AEAT sus alegaciones. Con posterioridad a los hechos anteriores, en 2025 ha vendido los inmuebles adquiridos en 2001, no apareciendo en la escritura Vd. como propietaria única, sino Vd, y su marido como dueños con carácter privativo, por mitad e iguales partes indivisas. Después de reflejarse en la escritura la titularidad de ambos cónyuges y la actuación de ambos como vendedores, que corresponde a la inscripción registral relativa al inmueble, se manifiesta en la escritura lo siguiente: “Manifiestan los comparecientes vendedores, sin efectos jurídicos, que formalizaron entre ellos un documento privado de fecha catorce de noviembre de dos mil dos, por el que pactaron que doña Esmeralda Carabias Ferreira pasaba a ser propietaria de la totalidad de las fincas que por la presente escritura se transmiten, manifestando igualmente que dicho acuerdo refleja en otras cosas que su cónyuge don José Díaz cede su mitad indivisa de dichos bienes, documento privado que no liquidaron su correspondiente impuesto ni elevaron a escritura pública.” Se solicita en su escrito de consulta que, a efectos de la declaración en el IRPF de la ganancia patrimonial obtenida en la venta, se confirme que los inmuebles vendidos le pertenecían a Vd. en su totalidad. En relación con dicha consulta, debe tenerse en cuenta que el primer párrafo del artículo 11.5 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre), dispone: “5. Las ganancias y pérdidas patrimoniales se considerarán obtenidas por los contribuyentes que sean titulares de los bienes, derechos y demás elementos patrimoniales de que provengan según las normas sobre titularidad jurídica establecidas para los rendimientos del capital en el apartado 3 anterior.” Por tanto, en relación con la cuestión consultada, debe indicarse que la tributación de la renta obtenida va a venir determinada por la titularidad del inmueble. Al respecto debe indicarse que la escritura pública de venta de 2025 es contradictoria con la afirmación de que la titularidad del inmueble le corresponde a Vd. en su totalidad, al reflejarse en ella que Vd. y su marido son los vendedores, por ser titulares, según se manifiesta en la escritura, de las fincas vendidas por mitad en proindiviso. A ello se une que en la escritura pública se hace referencia al contrato privado de 14 de noviembre de 2002 en los siguientes términos: “Manifiestan los comparecientes vendedores, sin efectos jurídicos, que formalizaron entre ellos un documento privado…”. Por tanto, en la escritura se refleja que la manifestación de la existencia del citado contrato privado sería “sin efectos jurídicos”, y de hecho no altera la consideración en la escritura pública de ambos cónyuges como propietarios. Teniendo en cuenta la contradicción antes expresada reflejada en la escritura pública de 2025, debe manifestarse que entre las competencias encomendadas a este Centro Directivo está la de contestar las consultas planteadas por los obligados tributarios que se refieran a su régimen, clasificación o calificación tributaria, pero en ningún caso se incluye la facultad de valorar o confirmar la existencia o inexistencia de posibles contradicciones entre la condición contractual o titularidad jurídica con la que el obligado tributario manifiesta que actúa y otros acuerdos que podrían, en su caso, negar dicha condición o titularidad, por lo que en cualquier caso no procede formular contestación a la consulta realizada.