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V1424-21 14 de mayo de 2021 · SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Criterio vigente
IRPF · Renta · ganancia patrimonial

La venta de un inmueble heredado genera una ganancia o pérdida patrimonial en el IRPF

Se consulta cómo tributa la venta de un inmueble adquirido por herencia. La DGT explica que la diferencia entre el valor de adquisición y el de transmisión determina la ganancia o pérdida patrimonial.

La cuestión planteada

Tributación en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.

El criterio de la DGT

El valor de adquisición de un inmueble heredado será el que resulte de aplicar las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, sin exceder el valor de mercado, sumado a las inversiones, mejoras y gastos inherentes a la adquisición. El valor de transmisión será el importe real de la enajenación, deduciendo los gastos y tributos satisfechos por el transmitente. El resultado se integrará en la base imponible del ahorro.

Implicaciones prácticas

  • El valor de adquisición para el IRPF coincide con el valor declarado en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.
  • Las mejoras y gastos de adquisición realizados tras la herencia incrementan el valor de adquisición.
  • La ganancia o pérdida patrimonial se integra en la base imponible del ahorro.

Puntos de planificación

  • Valoración del impacto fiscal según el valor de mercado declarado en la sucesión.
  • Análisis de la deducibilidad de gastos e inversiones realizados sobre el inmueble heredado.

Checklist

  • Verificar el valor de adquisición declarado en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.
  • Comprobar que el valor de adquisición no exceda el valor de mercado.
  • Recopilar facturas de inversiones y mejoras realizadas tras la adquisición.
  • Identificar los gastos y tributos satisfechos por el transmitente en la venta.
  • Calcular la diferencia entre el importe real de enajenación y el valor de adquisición ajustado.

Por qué importa

Esta consulta establece criterio vinculante para supuestos similares. A continuación, el impacto específico por perfil de contribuyente.

Texto íntegro de la consulta (fuente: DGT)

SECRETARÍA DE ESTADO DE HACIENDA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS Consultas Vinculantes Documento 1 de 1 Documento seleccionado Nº de consulta V1424-21 Órgano SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Fecha salida 14/05/2021 Normativa LIRPF, Ley 35/2006, Arts. 33, 34, 35, 36 Descripción de hechos La consultante adquirió en 2009 un inmueble por herencia. Pretende proceder a la venta del mismo. Cuestión planteada Tributación en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas. Contestación completa De acuerdo con lo dispuesto en el artículo 33.1 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF, la venta de un inmueble generará en el transmitente una ganancia o pérdida patrimonial, al producirse una variación en el valor de su patrimonio puesta de manifiesto con ocasión de una alteración en su composición. Esta ganancia o pérdida patrimonial vendrá determinada por la diferencia entre los valores de adquisición y de transmisión, según dispone el artículo 34 de la Ley del Impuesto, valores que vienen definidos en los artículos 35 y 36 de la citada Ley. El artículo 35 establece lo siguiente: “1. El valor de adquisición estará formado por la suma de: a) El importe real por el que dicha adquisición se hubiere efectuado. b) El coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente. En las condiciones que reglamentariamente se determinen, este valor se minorará en el importe de las amortizaciones. 2. El valor de transmisión será el importe real por el que la enajenación se hubiese efectuado. De este valor se deducirán los gastos y tributos a que se refiere el párrafo b) del apartado 1 en cuanto resulten satisfechos por el transmitente. Por importe real del valor de enajenación se tomará el efectivamente satisfecho, siempre que no resulte inferior al normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste.” Y el artículo 36: “Cuando la adquisición o la transmisión hubiera sido a título lucrativo se aplicarán las reglas del artículo anterior, tomando por importe real de los valores respectivos aquéllos que resulten de la aplicación de las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, sin que puedan exceder del valor de mercado. (...)”. Por lo tanto, el valor de adquisición del inmueble, dado que han sido adquiridos a título lucrativo, será el que resulte de la aplicación de las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, sin que pueda exceder del valor de mercado, más el coste de las inversiones o mejoras efectuadas y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente. La ganancia o pérdida patrimonial así calculada se integrará en la base imponible del ahorro conforme a lo dispuesto en el artículo 49 de la LIRPF. Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.

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