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V1397-25 22 de julio de 2025 · SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Criterio vigente
IRPF · Renta · deducción por inversión en vivienda habitual

Se puede aplicar la deducción por inversión en vivienda habitual a los gastos de cancelación de la hipoteca

La consultante pregunta si los gastos de cancelación de su hipoteca pueden computar para la deducción por inversión en vivienda habitual. La DGT responde que sí, siempre que se cumplan los requisitos normativos y se justifiquen documentalmente.

La cuestión planteada

Si por las cantidades satisfechas como gastos de cancelación del préstamo hipotecario puede aplicarse la deducción por inversión en vivienda habitual.

El criterio de la DGT

Bajo el régimen transitorio de la DT 18ª de la LIRPF, la base de la deducción incluye las cantidades satisfechas para la adquisición de la vivienda. Esto comprende los gastos de cancelación de la hipoteca, independientemente del ejercicio en que venza la última anualidad del préstamo. La deducción se aplicará en el período impositivo en que se satisfagan dichas cantidades, con el límite de 9.040 euros anuales.

Implicaciones prácticas

  • Los gastos de cancelación de la hipoteca computan como base para la deducción por inversión en vivienda habitual.
  • La deducción se aplica en el ejercicio fiscal en que se efectúe el pago de la cancelación.
  • El importe de la deducción está sujeto al límite anual de 9.040 euros.

Puntos de planificación

  • Valorar el impacto fiscal de realizar cancelaciones parciales o totales de la hipoteca en determinados ejercicios.
  • Analizar la conveniencia de la fecha de pago de la cancelación respecto al cierre del ejercicio fiscal.

Checklist

  • Verificar que la vivienda cumple los requisitos de vivienda habitual.
  • Comprobar que la hipoteca se constituyó bajo el régimen transitorio de la DT 18ª de la LIRPF.
  • Acreditar documentalmente el pago de los gastos de cancelación.
  • Confirmar que el importe de la deducción no supera el límite de 9.040 euros anuales.

Por qué importa

Esta consulta establece criterio vinculante para supuestos similares. A continuación, el impacto específico por perfil de contribuyente.

Texto íntegro de la consulta (fuente: DGT)

SECRETARÍA DE ESTADO DE HACIENDA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS Consultas Vinculantes Documento 1 de 1 Documento seleccionado Nº de consulta V1397-25 Órgano SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Fecha salida 22/07/2025 Normativa Ley 35/2006 Art. 68.1.1º y DT 18ª. Descripción de hechos En el año 2024 la consultante procedió a la cancelación de la hipoteca con la que financió la adquisición de su vivienda habitual. Cuestión planteada Si por las cantidades satisfechas como gastos de cancelación del préstamo hipotecario puede aplicarse la deducción por inversión en vivienda habitual. Contestación completa Se parte de la premisa de que a la consultante le es de aplicación, con respecto de la vivienda objeto de consulta, el régimen transitorio para continuar aplicando la deducción por inversión en vivienda habitual a partir del ejercicio 2013, regulado por la disposición transitoria decimoctava de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobada por la Ley 35/2006, de 28 de noviembre (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF. Igualmente, se parte de la hipótesis de que el préstamo hipotecario que ahora cancela tenía como única finalidad el financiar la adquisición de la vivienda que actualmente constituye la vivienda habitual de la consultante. La deducción por inversión en vivienda habitual, en su redacción vigente a 31 de diciembre de 2012, se recoge en los artículos 68.1, 70 y 78 del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobado por la Ley 35/2006, de 28 de noviembre (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF, siendo el primero de ellos, concretamente en su número 1º, donde se establece la configuración general de la deducción estableciendo que, con arreglo a determinados requisitos y circunstancias, los contribuyentes podrán aplicar una deducción por inversión en su vivienda habitual. Dicha deducción se aplicará sobre “las cantidades satisfechas en el período de que se trate por la adquisición o rehabilitación de la vivienda que constituya o vaya a constituir la residencia habitual” de los mismos. Añade que la base de deducción, con el límite de 9.040 euros anuales, “estará constituida por las cantidades satisfechas para la adquisición o rehabilitación de la vivienda, incluidos los gastos originados que hayan corrido a cargo del adquirente y, en el caso de financiación ajena, la amortización, los intereses, el coste de los instrumentos de cobertura del riesgo de tipo de interés variable de los préstamos hipotecarios regulados en el artículo decimonoveno de la Ley 36/2003, de 11 de noviembre, de medidas de reforma económica, y demás gastos derivados de la misma. En caso de aplicación de los citados instrumentos de cobertura, los intereses satisfechos por el contribuyente se minorarán en las cantidades obtenidas por la aplicación del citado instrumento”. Conforme con tal regulación, la deducción resultará aplicable sobre la totalidad de los importes satisfechos por el consultante para la adquisición de su vivienda habitual, en los que se incluiría los gastos correspondientes a la cancelación de la hipoteca. Ello siempre que se cumplan los requisitos normativos reguladores de esta deducción, entre los que, en este caso, tiene especial incidencia el de su justificación documental. La base de deducción podrá alcanzar los 9.040 euros anuales. Dicha base estará formada por las cantidades satisfechas relacionadas, por cualquier concepto, con la adquisición. Con arreglo al artículo 68.1 de la LIRPF, la consultante podrá practicar la deducción por inversión en vivienda habitual por los gastos de cancelación de hipoteca objeto de la presente consulta en que hubiese incurrido, en la autoliquidación correspondiente al Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas del período impositivo en que hubiese satisfecho las cantidades correspondientes, y ello con independencia del ejercicio en el que se produjo el vencimiento de la última anualidad del préstamo hipotecario. Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.

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