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V1391-20 13 de mayo de 2020 · SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Criterio vigente
IRPF · Renta · ganancia patrimonial

No se pueden deducir los intereses de la hipoteca para calcular la ganancia patrimonial en la venta de una vivienda

Un contribuyente pregunta si el importe destinado a cancelar la hipoteca influye en el cálculo de la ganancia patrimonial por la venta de una vivienda. La DGT responde que el valor de adquisición y transmisión se determina por el importe real, incluyendo gastos e inversiones, pero excluyendo expresamente los intereses.

La cuestión planteada

Calculo de la ganancia patrimonial en el IRPF.

El criterio de la DGT

La ganancia o pérdida patrimonial se determina por la diferencia entre el valor de adquisición y el de transmisión. El valor de adquisición incluye el importe real de compra, inversiones, mejoras y gastos/tributos inherentes, pero excluye los intereses. El valor de transmisión es el importe real de la venta, deduciendo los gastos y tributos inherentes satisfechos por el transmitente.

Implicaciones prácticas

  • El coste de la deuda hipotecaria no incrementa el valor de adquisición del inmueble.
  • El pago de intereses no reduce la base de la ganancia patrimonial en la venta.
  • La cancelación de la hipoteca es un movimiento de tesorería que no afecta al cálculo del beneficio o pérdida patrimonial.

Puntos de planificación

  • Valoración del impacto fiscal de la carga financiera sobre la rentabilidad real de la operación.
  • Análisis de la diferencia entre el flujo de caja neto y la ganancia patrimonial fiscal.

Checklist

  • Verificar que el valor de adquisición solo incluya el precio de compra, mejoras y gastos inherentes.
  • Comprobar que no se hayan incluido intereses hipotecarios en el coste de adquisición.
  • Asegurar que el valor de transmisión descuente únicamente los gastos y tributos inherentes a la venta.
  • Validar que el importe de la cancelación de la deuda no figure en la determinación de la ganancia o pérdida.

Por qué importa

Esta consulta establece criterio vinculante para supuestos similares. A continuación, el impacto específico por perfil de contribuyente.

Texto íntegro de la consulta (fuente: DGT)

SECRETARÍA DE ESTADO DE HACIENDA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS Consultas Vinculantes Documento 1 de 1 Documento seleccionado Nº de consulta V1391-20 Órgano SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Fecha salida 13/05/2020 Normativa LIRPF. Ley 35/2006, arts.34 y 35. Descripción de hechos El consultante es propietario de una vivienda (que no constituye su vivienda habitual) adquirida, mediante préstamo hipotecario, el 1 de junio de 2007 por un importe de 209.000 euros. El 1 de diciembre del 2019 se enajena por un importe de 271.000 euros. Se destina un importe de 173.000 euros a la cancelación del préstamo hipotecario. Cuestión planteada Calculo de la ganancia patrimonial en el IRPF. Contestación completa La transmisión de la vivienda generará en el transmitente una ganancia o pérdida patrimonial, al producirse una variación en el valor de su patrimonio que se pone de manifiesto con ocasión de una alteración en su composición, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 33.1 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF. La ganancia o pérdida patrimonial vendrá dada por la diferencia entre los valores de adquisición y transmisión de la vivienda, de acuerdo con lo establecido en el artículo 34 de la LIRPF, valores que vienen definidos en los artículos 35 y 36, para las transmisiones onerosas y lucrativas respectivamente. El artículo 35 de la LIRPF establece lo siguiente: “1. El valor de adquisición estará formado por la suma de: a) El importe real por el que dicha adquisición se hubiera efectuado. b) El coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente. En las condiciones que reglamentariamente se determinen, este valor se minorará en el importe de las amortizaciones. 2. El valor de transmisión será el importe real por el que la enajenación se hubiese efectuado. De este valor se deducirán los gastos y tributos a que se refiere el párrafo b) del apartado 1 en cuanto resulten satisfechos por el transmitente. Por importe real del valor de enajenación se tomará el efectivamente satisfecho, siempre que no resulte inferior al normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste”. De acuerdo con este precepto, a efectos de la determinación de la ganancia o pérdida patrimonial, formarán parte del valor de adquisición el importe real por el que dicha adquisición se hubiere efectuado, así como el correspondiente a las inversiones y mejoras efectuadas en la vivienda y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por la adquirente. Por otro lado, el valor de transmisión se define en el apartado 3 del artículo 35 de la LIRPF en los siguientes términos: “3. El valor de transmisión será el importe real por el que la enajenación se hubiese efectuado. De este valor se deducirán los gastos y tributos a que se refiere el párrafo b) del apartado 1 en cuanto resulten satisfechos por el transmitente. Por importe real del valor de enajenación se tomará el efectivamente satisfecho, siempre que no resulte inferior al normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste.”. Finalmente, resta por indicar que la ganancia patrimonial resultante de la enajenación de la vivienda se integrará en la base imponible del ahorro, en la forma prevista en el artículo 49 de la ley del Impuesto. Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.

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