Un contribuyente mayor de 65 años consulta si puede declarar exenta la ganancia por la venta de una vivienda que fue su residencia habitual pero que dejó de habitar hace más de tres años. La DGT responde que no procede la exención porque la vivienda no cumple el requisito de ser habitual en el momento de la venta ni en los dos años anteriores.
Cuestión planteada Tributación de la operción y posibilidad de declarar exenta la ganancia patrimonial que previsiblemente se obtenga en la venta.
La transmisión de la vivienda genera una ganancia o pérdida patrimonial sujeta a impuesto. La exención para mayores de 65 años requiere que la edificación sea vivienda habitual en el momento de la transmisión o haya sido tal en los dos años anteriores. Al haber dejado de residir en el inmueble hace más de tres años, no se cumplen los requisitos para aplicar la exención del artículo 33.4.b) de la LIRPF.
Esta consulta establece criterio vinculante para supuestos similares. A continuación, el impacto específico por perfil de contribuyente.
SECRETARÍA DE ESTADO DE HACIENDA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS Consultas Vinculantes Documento 1 de 1 Documento seleccionado Nº de consulta V1378-26 Órgano SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Fecha salida 04/06/2026 Normativa LIRPF. Ley 35/2006. Art. 33.4.b). Descripción de hechos El consultante, mayor de 65 años, posee una parte del pleno dominio de una vivienda que hace más de tres años constituía su vivienda habitual. No obstante, debido a circunstancias personales y asistenciales sobrevenidas, dejó de residir en dicho inmueble y se plantea ahora transmitir su porcentaje de propiedad. Cuestión planteada Tributación de la operción y posibilidad de declarar exenta la ganancia patrimonial que previsiblemente se obtenga en la venta. Contestación completa La transmisión del inmueble generará en los titulares una ganancia o pérdida patrimonial, en proporción a su porcentaje de titularidad en la referida vivienda, al producirse una variación en el valor de su patrimonio que se pone de manifiesto con ocasión de una alteración en su composición, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 33.1 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF, y, por tanto, estará sujeta al impuesto, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 6.1 LIRPF. Esta ganancia o pérdida patrimonial vendrá determinada por la diferencia entre los valores de adquisición y de transmisión, según dispone el artículo 34 de la LIRPF, valores que vienen definidos en los artículos 35 y 36 de la LIRPF para las transmisiones onerosas y lucrativas, respectivamente. El artículo 35 establece lo siguiente: “1. El valor de adquisición estará formado por la suma de: a) El importe real por el que dicha adquisición se hubiere efectuado. b) El coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente. En las condiciones que reglamentariamente se determinen, este valor se minorará en el importe de las amortizaciones. 2. El valor de transmisión será el importe real por el que la enajenación se hubiese efectuado. De este valor se deducirán los gastos y tributos a que se refiere el párrafo b) del apartado 1 en cuanto resulten satisfechos por el transmitente. Por importe real del valor de enajenación se tomará el efectivamente satisfecho, siempre que no resulte inferior al normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste.”. Y el artículo 36: “Cuando la adquisición o la transmisión hubiera sido a título lucrativo se aplicarán las reglas del artículo anterior, tomando por importe real de los valores respectivos aquéllos que resulten de la aplicación de las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, sin que puedan exceder del valor de mercado. (..)”. Por otro lado, el artículo 33.4.b) de la LIRPF, establece que estarán exentas del Impuesto las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto “con ocasión de la transmisión de su vivienda habitual por mayores de 65 años o por personas en situación de dependencia severa o de gran dependencia de conformidad con la Ley de promoción de la autonomía personal y atención a las personas en situación de dependencia”. El concepto de vivienda habitual se recoge en la disposición adicional vigésima tercera de la LIRPF y, en su desarrollo, en el artículo 41 bis del Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobado por el Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo (BOE de 31 de marzo), en adelante RIRPF, que dispone lo siguiente: “1. A los efectos previstos en los artículos 7.t), 33.4.b), y 38 de la Ley del Impuesto se considera vivienda habitual del contribuyente la edificación que constituya su residencia durante un plazo continuado de, al menos, tres años. No obstante, se entenderá que la vivienda tuvo el carácter de habitual cuando, a pesar de no haber transcurrido dicho plazo, se produzca el fallecimiento del contribuyente o concurran otras circunstancias que necesariamente exijan el cambio de domicilio, tales como celebración de matrimonio, separación matrimonial, traslado laboral, obtención del primer empleo, o cambio de empleo, u otras análogas justificadas. (…) 3. A los exclusivos efectos de la aplicación de las exenciones previstas en los artículos 33.4. b) y 38 de la Ley del Impuesto, se entenderá que el contribuyente está transmitiendo su vivienda habitual cuando, con arreglo a lo dispuesto en este artículo, dicha edificación constituya su vivienda habitual en ese momento o hubiera tenido tal consideración hasta cualquier día de los dos años anteriores a la fecha de transmisión.”. En el caso consultado, la vivienda que va a ser objeto de transmisión no constituye la residencia habitual del consultante, ni en el momento en el que la venta se produzca ni en los dos años anteriores a la fecha de dicha transmisión, ya que, tal y como se expone en el escrito de consulta, dejó de residir en dicha vivienda “hace más de tres años” con motivo de su ingreso en una residencia derivado de su enfermedad. Debe recordarse que las causas recogidas en el artículo 41 bis del RIRPF, se refieren a los casos en los que no se ha llegado a residir de forma continuada durante un plazo de 3 años en la vivienda, y, sin embargo, a pesar de no haber transcurrido dicho plazo, si se producen las circunstancias que necesariamente exigen el cambio de domicilio, permiten considerar que la vivienda tuvo la consideración de habitual hasta el momento en que dejaron de residir en ella. En consecuencia, no resultará aplicable la exención del artículo 33.4.b) de la LIRPF, que opera únicamente para los supuestos de transmisión de vivienda habitual. Lo que comunico a usted con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria (BOE del día 18).