Son deducibles los intereses de un préstamo y la amortización de un inmueble afecto a la actividad de arrendamiento

SECRETARÍA DE ESTADO DE HACIENDA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS Consultas Vinculantes Documento 1 de 1 Documento seleccionado Nº de consulta V1363-25 Órgano SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Fecha salida 21/07/2025 Normativa LIRPF, Ley 35/2006, Art. 27 a 30. Descripción de hechos El consultante viene desarrollando la actividad económica de arrendamiento de locales industriales, por la cual está dado de alta en el censo de empresarios (epígrafe 861.2 del IAE). Tiene previsto adquirir un inmueble para destinarlo exclusivamente al arrendamiento, en el marco de dicha actividad económica. Para financiar esta adquisición, valora la opción de formalizar un préstamo personal y destinar íntegramente los fondos obtenidos a dicha compra. Cuestión planteada Si son deducibles como gasto de la actividad económica los intereses que satisfaga por el citado préstamo, así como los gastos vinculados a la operación tales como comisiones de apertura, gastos registrales, notariales y de amortización del inmueble. Contestación completa La presente contestación parte de la premisa de que la actividad de arrendamiento de inmuebles desarrollada por el consultante tiene la consideración de actividad económica, por reunir los requisitos previstos en el artículo 27.2 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE del día 29), en adelante LIRPF. En relación a ello, se debe indicar que a la determinación del rendimiento neto de las actividades económicas se refiere el artículo 28.1 de la LIRPF, estableciendo lo siguiente: “El rendimiento neto de las actividades económicas se determinará según las normas del Impuesto sobre Sociedades, sin perjuicio de las reglas especiales contenidas en este artículo, en el artículo 30 de esta Ley para la estimación directa, y en el artículo 31 de esta Ley para la estimación objetiva”. En el presente caso, dado que se trata de una actividad de arrendamiento de inmuebles, el consultante determinará el rendimiento neto por el método de estimación directa (cualquiera que sea su modalidad: normal o simplificada), por lo que la remisión del artículo 28.1 nos lleva al artículo 10 de la Ley 27/2014, de 27 de noviembre, del Impuesto sobre Sociedades (BOE del día 28), cuyo apartado 3 establece que "en el método de estimación directa la base imponible se calculará, corrigiendo, mediante la aplicación de los preceptos establecidos en esta Ley, el resultado contable determinado de acuerdo con las normas previstas en el Código de Comercio, en las demás leyes relativas a dicha determinación y en las disposiciones que se dicten en desarrollo de las citadas normas". Por su parte, el artículo 15 de la Ley del Impuesto sobre Sociedades dispone que no tendrán la consideración de gastos fiscalmente deducibles: “e) Los donativos y liberalidades. No se entenderán comprendidos en esta letra e) los gastos por atenciones a clientes o proveedores ni los que con arreglos a los usos y costumbres se efectúen con respecto al personal de la empresa ni los realizados para promocionar, directa o indirectamente, la venta de bienes y prestación de servicios, ni los que se hallen correlacionados con los ingresos. No obstante, los gastos por atenciones a clientes o proveedores serán deducibles con el límite del 1 por ciento del importe neto de la cifra de negocios del período impositivo. Tampoco se entenderán comprendidos en esta letra e) las retribuciones a los administradores por el desempeño de funciones de alta dirección, u otras funciones derivadas de un contrato de carácter laboral con la entidad”. De acuerdo con lo anterior, la deducibilidad de los gastos está condicionada por el principio de su correlación con los ingresos, de tal suerte que aquellos respecto a los que se acredite que se han ocasionado en el ejercicio de la actividad, que estén relacionados con la obtención de los ingresos, serán deducibles, en los términos previstos en los preceptos legales antes señalados, mientras que cuando no exista esa vinculación o no se probase suficientemente no podrían considerarse como fiscalmente deducibles de la actividad económica. Además del requisito de que el gasto esté vinculado a la actividad económica desarrollada, deberán los gastos, para su deducción, cumplir los requisitos de correcta imputación temporal, de registro en la contabilidad o en los libros registros que el contribuyente deba llevar, así como estar convenientemente justificados. En relación a esto, se plantea si los gastos financieros vinculados a un préstamo obtenido para financiar la adquisición de un elemento patrimonial afecto a la actividad económica, como es el inmueble que va a ser adquirido para su arrendamiento, pueden ser considerados como gastos deducibles en el IRPF. Al respecto, se debe señalar que la deducibilidad de los gastos financieros en las actividades económicas deriva de la condición de elemento afecto a la actividad de la deuda, es decir, de que el pasivo sea necesario para la obtención de los rendimientos, de acuerdo con lo previsto en el artículo 29 de la LIRPF. En el caso planteado, el inmueble que va a ser adquirido para ser arrendado posteriormente estará afecto a la actividad económica de arrendamiento, por lo que los gastos financieros satisfechos (los intereses del préstamo) por el consultante como consecuencia de la obtención de un préstamo destinado a la adquisición del citado inmueble, serían deducibles en la determinación del rendimiento neto de su actividad económica al entender que existe vinculación entre el préstamo y la actividad económica desarrollada por aquel. Por otra parte, también será deducible la amortización del inmueble en la medida que se trata de un elemento patrimonial efecto. La base de amortización será el valor de adquisición del inmueble, excluido el valor del suelo. En este valor de adquisición podrían incluirse los gastos inherentes a dicha adquisición tales como gastos de notaría, registro o constitución del préstamo. En cualquier caso, se debe señalar por último que la competencia para la comprobación de los medios de prueba aportados como justificación de las deducciones y gastos, corresponde a los órganos de gestión e inspección tributaria a quienes corresponderá —en el ejercicio de sus funciones y a efectos de la liquidación del impuesto— la valoración de las mismas. Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.