Para aplicar el régimen especial de arrendamiento de viviendas es necesario contar con al menos un empleado con contrato laboral a jornada completa

SECRETARÍA DE ESTADO DE HACIENDA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS Consultas Vinculantes Documento 1 de 1 Documento seleccionado Nº de consulta V5658-26 Órgano SG de Impuestos sobre las Personas Jurídicas Fecha salida 29/09/2026 Normativa Ley 27/2014 Impuesto sobre Sociedades - 5 - 48 - 49 Descripción de hechos La entidad consultante, residente en territorio español, desarrolla como actividad principal el arrendamiento de viviendas, encontrándose dada de alta en el epígrafe 861.1 del Impuesto sobre Actividades Económicas. En la actualidad, la entidad mantiene arrendadas once viviendas a personas físicas que las destinan a satisfacer su necesidad permanente de vivienda, estando dichos arrendamientos sujetos a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos. El capital social de la entidad consultante pertenece a dos personas físicas, con unos porcentajes de participación del 90 y del 10 por ciento, respectivamente. El socio titular del 90 por ciento del capital social ejerce, asimismo, el cargo de administrador único de la entidad y se encuentra afiliado al Régimen Especial de Trabajadores Autónomos. La entidad consultante se plantea contratar, mediante un contrato laboral a jornada completa, a la pareja sentimental del socio mayoritario y administrador único. Según se manifiesta, dicha persona no es cónyuge ni pareja de hecho del referido socio y administrador. Cuestión planteada Si, para la aplicación del régimen fiscal especial de las entidades dedicadas al arrendamiento de viviendas, regulado en el capítulo III del título VII de la Ley 27/2014, de 27 de noviembre, del Impuesto sobre Sociedades, resulta necesario que la actividad de arrendamiento de viviendas tenga la consideración de actividad económica en los términos establecidos en el artículo 5.1 de dicha ley y, en particular, que para su ordenación se utilice, al menos, una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa. En caso afirmativo, si dicho requisito se entendería cumplido mediante la contratación laboral a jornada completa de la pareja sentimental del socio mayoritario y administrador único de la entidad consultante, a efectos de aplicar la bonificación prevista en el artículo 49 de la Ley del Impuesto sobre Sociedades. Contestación completa El Capítulo III del Título VII de la Ley 27/2014, de 27 de noviembre, del Impuesto sobre Sociedades (en adelante, LIS) regula el régimen fiscal especial de las entidades dedicadas al arrendamiento de vivienda. Al respecto, el artículo 48 de la LIS establece que: “1. Podrán acogerse al régimen previsto en este capítulo las sociedades que tengan como actividad económica principal el arrendamiento de viviendas situadas en territorio español que hayan construido, promovido o adquirido. Dicha actividad será compatible con la realización de otras actividades complementarias, y con la transmisión de los inmuebles arrendados una vez transcurrido el período mínimo de mantenimiento a que se refiere la letra b) del apartado 2 siguiente. A efectos de la aplicación de este régimen especial, únicamente se entenderá por arrendamiento de vivienda el definido en el artículo 2.1 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, siempre que se cumplan los requisitos y condiciones establecidos en dicha Ley para los contratos de arrendamiento de viviendas. Se asimilarán a viviendas el mobiliario, los trasteros, las plazas de garaje con un máximo de dos, y cualesquiera otras dependencias, espacios arrendados o servicios cedidos como accesorios de la finca por el mismo arrendador, excluidos los locales de negocio, siempre que unos y otros se arrienden conjuntamente con la vivienda. 2. La aplicación del régimen fiscal especial regulado en este capítulo requerirá el cumplimiento de los siguientes requisitos: a) Que el número de viviendas arrendadas u ofrecidas en arrendamiento por la entidad en cada período impositivo sea en todo momento igual o superior a 8. b) Que las viviendas permanezcan arrendadas u ofrecidas en arrendamiento durante al menos 3 años. Este plazo se computará: 1.º En el caso de viviendas que figuren en el patrimonio de la entidad antes del momento de acogerse al régimen especial, desde la fecha de inicio del período impositivo en que se comunique la opción por el régimen, siempre que a dicha fecha la vivienda se encontrara arrendada. De lo contrario, se estará a lo dispuesto en el párrafo siguiente. 2.º En el caso de viviendas adquiridas o promovidas con posterioridad por la entidad, desde la fecha en que fueron arrendadas por primera vez por ella. El incumplimiento de este requisito implicará para cada vivienda, la pérdida de la bonificación que hubiera correspondido. Junto con la cuota del período impositivo en el que se produjo el incumplimiento, deberá ingresarse el importe de las bonificaciones aplicadas en la totalidad de los períodos impositivos en los que hubiera resultado de aplicación este régimen especial, sin perjuicio de los intereses de demora, recargos y sanciones que, en su caso, resulten procedentes. c) Que las actividades de promoción inmobiliaria y de arrendamiento sean objeto de contabilización separada para cada inmueble adquirido o promovido, con el desglose que resulte necesario para conocer la renta correspondiente a cada vivienda, local o finca registral independiente en que éstos se dividan. d) En el caso de entidades que desarrollen actividades complementarias a la actividad económica principal de arrendamiento de viviendas, que al menos el 55 por ciento de las rentas del período impositivo, excluidas las derivadas de la transmisión de los inmuebles arrendados una vez transcurrido el período mínimo de mantenimiento a que se refiere la letra b) anterior, o, alternativamente, que al menos el 55 por ciento del valor del activo de la entidad sea susceptible de generar rentas que tengan derecho a la aplicación de la bonificación a que se refiere el artículo 49.1 de esta Ley. 3. La opción por este régimen deberá comunicarse a la Administración tributaria. El régimen fiscal especial se aplicará en el período impositivo que finalice con posterioridad a dicha comunicación y en los sucesivos que concluyan antes de que se comunique a la Administración tributaria la renuncia al régimen. 4. Cuando a la entidad le resulte de aplicación cualquiera de los restantes regímenes especiales previstos en este Título VII, excepto el de consolidación fiscal, transparencia fiscal internacional y el de las fusiones, escisiones, aportaciones de activos, canje de valores y el de determinados contratos de arrendamiento financiero, no podrá optar por el régimen regulado en este capítulo, sin perjuicio de lo establecido en el párrafo siguiente. Las entidades a las que, de acuerdo con lo establecido en el artículo 101 de esta Ley, les sean de aplicación los incentivos fiscales para las empresas de reducida dimensión previstos en el Capítulo XI de este Título VII, podrán optar entre aplicar dichos incentivos o aplicar el régimen regulado en este capítulo”. De acuerdo con este precepto, podrán acogerse a este régimen especial las sociedades que tengan como actividad económica principal el arrendamiento de viviendas situadas en territorio español que hayan construido, promovido o adquirido, cualquiera que sea el negocio jurídico por el cual se hayan adquirido dichas viviendas, como puede ser la adquisición mediante una aportación no dineraria, precisando la letra d) del apartado 2 de dicho artículo determinados requisitos en el caso de que se desarrollen actividades complementarias a la actividad económica principal de arrendamiento de viviendas. Sin perjuicio de los restantes requisitos exigidos por este régimen especial, las entidades que se quieran acoger al mismo deben tener como actividad económica principal el arrendamiento de viviendas, definido en el artículo 2.1 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU): “1. Se considera arrendamiento de vivienda aquel arrendamiento que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.” Por tanto, para la aplicación de este régimen especial, únicamente se entiende por arrendamiento de vivienda el definido en el artículo 2.1 de la LAU, de manera que el arrendamiento que efectúe la entidad consultante debe tener por destino primordial satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario, lo cual parece acontecer en este caso. No obstante, esto es una cuestión de hecho que deberá ser evaluada por los órganos competentes de la Administración Tributaria. Asimismo, se pregunta si para la aplicación del régimen fiscal especial es necesario tener una persona contratada a tiempo completo. En el caso concreto que nos ocupa, la entidad consultante deberá ajustarse a lo señalado para poder aplicar este régimen especial, en particular, que el arrendamiento de viviendas constituya una actividad económica, para lo cual se tendrá en consideración lo establecido en el apartado 1 del artículo 5 de la LIS. Dicho apartado prevé que: “1. Se entenderá por actividad económica la ordenación por cuenta propia de los medios de producción y de recursos humanos o de uno de ambos con la finalidad de intervenir en la producción o distribución de bienes o servicios. En el caso de arrendamiento de inmuebles, se entenderá que existe actividad económica, únicamente cuando para su ordenación se utilice, al menos, una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa. En el supuesto de entidades que formen parte del mismo grupo de sociedades según los criterios establecidos en el artículo 42 del Código de Comercio, con independencia de la residencia y de la obligación de formular cuentas anuales consolidadas, el concepto de actividad económica se determinará teniendo en cuenta a todas las que formen parte del mismo”. El apartado 1 del artículo 5 de la LIS define actividad económica como la ordenación por cuenta propia de los medios de producción y de recursos humanos con la finalidad de intervenir en la producción o distribución de bienes o servicios, entendiendo que para el caso de arrendamiento de inmuebles existirá actividad económica cuando para su ordenación se utilice, al menos, una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa. En el caso concreto de arrendamiento de inmuebles, la LIS establece que dicha actividad tiene la condición de económica cuando para su ordenación se utilice, al menos, una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa. En este mismo sentido se ha pronunciado este Centro Directivo, entre otras, en la consulta V1826-25, en la que se concluyó que las entidades que pretendan acogerse al régimen fiscal especial regulado en el Capítulo III del Título VII de la LIS deberán desarrollar una actividad económica de arrendamiento de viviendas, para lo cual deberán contar, al menos, con una persona empleada con contrato laboral y jornada completa. En el caso planteado, lo dispuesto en el segundo párrafo del artículo 5.1 de la LIS se entenderá cumplido si hay un contrato que es calificado como laboral por la normativa laboral vigente, cuestión ajena al ámbito tributario, y dicho contrato es a jornada completa y remunera la realización de la actividad de arrendamiento de inmuebles. De cumplirse estas circunstancias, el requisito establecido en el mencionado artículo se entendería cumplido a los efectos de calificar el arrendamiento de inmuebles como actividad económica. Por lo que se refiere a la identidad de la persona contratada, este Centro Directivo ha señalado en la consulta V5137-16 que el requisito relativo a la existencia de una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa puede entenderse cumplido con independencia de que la persona empleada sea un familiar, siempre que el contrato tenga naturaleza laboral conforme a la normativa aplicable y que los servicios se presten de forma efectiva y a jornada completa. Por tanto, en la medida en que la persona mencionada en el escrito de consulta sea contratada mediante un contrato laboral a jornada completa y preste efectivamente servicios retribuidos relativos a la gestión de la actividad de arrendamiento desarrollada por la entidad consultante, se entenderá cumplido el requisito establecido en el segundo párrafo del artículo 5.1 de la LIS, sin que las circunstancias personales existentes entre aquella y el socio mayoritario y administrador único de la entidad alteren esta conclusión La existencia y realidad de dicha relación laboral, así como la naturaleza y efectiva realización de las funciones atribuidas a la persona contratada, constituyen cuestiones de hecho que deberán ser acreditadas por la entidad consultante por cualquier medio de prueba admitido en Derecho, correspondiendo su valoración a los órganos competentes de la Administración tributaria. En consecuencia, siempre que se cumplan los restantes requisitos establecidos en los artículos 48 y 49 de la LIS, la entidad consultante podrá acogerse al régimen fiscal especial de las entidades dedicadas al arrendamiento de vivienda y aplicar la bonificación prevista en el artículo 49.1 de la LIS. Por el contrario, mientras no cuente con una persona empleada en los términos previstos en el artículo 5.1 de la LIS, la actividad de arrendamiento de inmuebles no tendrá la consideración de actividad económica a estos efectos y la entidad no podrá aplicar el referido régimen fiscal especial. Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.