La donación de la nuda propiedad de un inmueble genera una ganancia o pérdida patrimonial en el IRPF

SECRETARÍA DE ESTADO DE HACIENDA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS Consultas Vinculantes Documento 1 de 1 Documento seleccionado Nº de consulta V1329-26 Órgano SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Fecha salida 29/05/2026 Normativa LIRPF. Ley 35/2006. Arts. 33 a 36. Descripción de hechos La consultante y su esposo son propietarios de un garaje en régimen de sociedad de gananciales. Manifiestan su intención de donar la nuda propiedad de dicho inmueble a su hija, reservándose el usufructo. Cuestión planteada Tributación de la donación en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas. Contestación completa La donación de la nuda propiedad de un inmueble generará en la persona donante una ganancia o pérdida patrimonial, al producirse una alteración en la composición de su patrimonio que da lugar a una variación en su valor, de acuerdo con lo previsto en el artículo 33.1 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF, que se cuantificará por diferencia entre los valores de adquisición y de transmisión, de acuerdo con lo dispuesto en los artículos 34 y siguientes de la Ley del Impuesto, valores que vienen definidos en los artículos 35 y 36, para las transmisiones onerosas y lucrativas, respectivamente. En las transmisiones onerosas, el valor de adquisición será el importe real por el que la adquisición se hubiera efectuado, más el coste de las inversiones y mejoras, en su caso, efectuadas y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente. El valor de transmisión será el importe real por el que la enajenación se hubiera efectuado, del que se deducirán los gastos y tributos inherentes a la transmisión que hubieran sido satisfechos por el transmitente. Por importe real del valor de enajenación se tomará el efectivamente satisfecho, siempre que no resulte inferior al normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste. El artículo 36 de la citada Ley establece que “Cuando la adquisición o la transmisión hubiera sido a título lucrativo se aplicarán las reglas del artículo anterior, tomando por importe real de los valores respectivos aquellos que resulten de la aplicación de las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, sin que pueda exceder del valor de mercado. (…)”. Por tanto, la cuantificación de la ganancia o pérdida patrimonial se realizará por diferencia entre el valor de transmisión de la nuda propiedad (el que resulte de la aplicación de las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones) y el valor de adquisición en la parte que correspondiera a la nuda propiedad. Para la determinación de qué parte del valor del inmueble se corresponde con el usufructo y con la nuda propiedad se tendrá en cuenta lo dispuesto en el artículo 26 a) de la Ley 29/1987, de 18 de diciembre, del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, el cual establece que: “a) El valor del usufructo temporal se reputará proporcional al valor total de los bienes, en razón del 2 por 100 por cada período de un año, sin exceder del 70 por 100. En los usufructos vitalicios se estimará que el valor es igual al 70 por 100 del valor total de los bienes cuando el usufructuario cuente menos de veinte años, minorando a medida que aumenta la edad, en la proporción de un 1 por 100 menos por cada año más con el límite mínimo del 10 por 100 del valor total. El valor del derecho de nuda propiedad se computará por la diferencia entre el valor del usufructo y el valor total de los bienes. En los usufructos vitalicios que, a su vez, sean temporales, la nuda propiedad se valorará aplicando, de las reglas anteriores, aquella que le atribuya menor valor. (…)”. Por lo tanto, el valor de transmisión de la nuda propiedad será la diferencia del valor total del inmueble restándole el valor del usufructo en el momento que se produzca la donación, pudiendo utilizar la misma proporción para determinar qué parte del valor de adquisición corresponde a la nuda propiedad y al usufructo. Si se generase una pérdida patrimonial no se computaría por aplicación de lo dispuesto en la letra c) del apartado 5 del artículo 33 de la Ley del Impuesto, según el cual no se computarán como pérdidas patrimoniales, entre otras, las debidas a transmisiones lucrativas por actos ínter vivos o a liberalidades. La ganancia patrimonial que se obtuviera se integraría en la base imponible del ahorro, al derivar de una transmisión, de acuerdo con lo establecido en el artículo 49 de la Ley del Impuesto. Por último, debe indicarse que no corresponde a este Centro Directivo realizar la cuantificación de la ganancia patrimonial obtenida, al no corresponderle la fijación de los hechos que determinan la cuantificación del Impuesto. Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.