Un contribuyente vendió su vivienda habitual y compró un terreno para construir, pero ahora quiere vender el terreno y comprar una vivienda ya edificada. Hacienda responde que la compra del terreno no afecta a la exención, siempre que el importe de la venta de la vivienda original se reinvierta en la nueva vivienda habitual en el plazo de dos años.
Cuestión planteada Si la ganancia que obtuvo en 2024 quedaría exenta por reinvertir en todo caso el importe obtenido dentro del plazo de dos años.
La ganancia patrimonial por la transmisión de la vivienda habitual estará exenta si se reinvierte el importe total obtenido en la adquisición de una nueva vivienda habitual dentro de los dos años anteriores o posteriores a la enajenación. La compra previa de un terreno no se considera importe reinvertido si finalmente no se construye la vivienda, pero su adquisición no impide aplicar la exención si se cumple el plazo de reinversión en una vivienda ya construida. La venta del terreno generará una ganancia patrimonial que deberá integrarse en la base imponible del ahorro.
Esta consulta establece criterio vinculante para supuestos similares. A continuación, el impacto específico por perfil de contribuyente.
SECRETARÍA DE ESTADO DE HACIENDA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS Consultas Vinculantes Documento 1 de 1 Documento seleccionado Nº de consulta V1250-26 Órgano SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Fecha salida 25/05/2026 Normativa LIRPF. Ley 35/2006. Art. 38. RIRPF. RD 439/2007. Arts. 41 y 41 bis. Descripción de hechos El consultante transmitió en julio de 2024 la que era su vivienda habitual y ese mismo año adquirió una parcela para edificar en ella la que iba a ser su nueva vivienda habitual, en régimen de autorpomoción. Por ello aplicó en su declaración de IRPF-24 la exención por reinversión. No obstante, por motivos laborales (cambio de trabajo) el consultante se plantea vender la parcela y adquirir, en su lugar, una vivienda ya edificada que constituya su nueva vivienda habitual. Esta reinversión en una nueva vivienda ya construida se realizaría dentro del plazo de dos años desde que transmitió su anterior vivienda y reinvertiría la totalidad de lo obtenido. Cuestión planteada Si la ganancia que obtuvo en 2024 quedaría exenta por reinvertir en todo caso el importe obtenido dentro del plazo de dos años. Contestación completa La transmisión de la vivienda habrá generado en el consultante una ganancia o pérdida patrimonial, al producirse una variación en el valor de su patrimonio puesta de manifiesto con ocasión de una alteración en su composición, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 33.1 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF. El importe de esta ganancia o pérdida patrimonial vendrá determinado por la diferencia entre los valores de adquisición y de transmisión, que, para las transmisiones onerosas, se determinan en el artículo 35 de la LIRPF, según el cual: “1. El valor de adquisición estará formado por la suma de: a) El importe real por el que dicha adquisición se hubiera efectuado. b) El coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente. En las condiciones que reglamentariamente se determinen, este valor se minorará en el importe de las amortizaciones. 2. El valor de transmisión será el importe real por el que la enajenación se hubiese efectuado. De este valor se deducirán los gastos y tributos a que se refiere la letra b) del apartado 1 en cuanto resulten satisfechos por el transmitente. Por importe real del valor de enajenación se tomará el efectivamente satisfecho, siempre que no resulte inferior al normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste”. Por lo que respecta a la exención por reinversión en vivienda habitual, esta se regula en el artículo 38 de la LIRPF, y, en su desarrollo, en el artículo 41 del Reglamento del Impuesto, aprobado por Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo (BOE del 31 de marzo), en adelanta RIRPF, el cual, entre otros, dispone: "1. Podrán gozar de exención las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto en la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente cuando el importe total obtenido se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual, en las condiciones que se establecen en este artículo. Cuando para adquirir la vivienda transmitida el contribuyente hubiera utilizado financiación ajena, se considerará, exclusivamente a estos efectos, como importe total obtenido el resultante de minorar el valor de transmisión en el principal del préstamo que se encuentre pendiente de amortizar en el momento de la transmisión. (…) Para la calificación de la vivienda como habitual, se estará a lo dispuesto en el artículo 41 bis de este Reglamento. (…). 3. La reinversión del importe obtenido en la enajenación deberá efectuarse, de una sola vez o sucesivamente, en un período no superior a dos años desde la fecha de transmisión de la vivienda habitual (…). En particular, se entenderá que la reinversión se efectúa dentro de plazo cuando la venta de la vivienda habitual se hubiese efectuado a plazos o con precio aplazado, siempre que el importe de los plazos se destine a la finalidad indicada dentro del período impositivo en que se vayan percibiendo. Cuando, conforme a lo dispuesto en los párrafos anteriores, la reinversión no se realice en el mismo año de la enajenación, el contribuyente vendrá obligado a hacer constar en la declaración del Impuesto del ejercicio en el que se obtenga la ganancia de patrimonio su intención de reinvertir en las condiciones y plazos señalados. Igualmente darán derecho a la exención por reinversión las cantidades obtenidas en la enajenación que se destinen a satisfacer el precio de una nueva vivienda habitual que se hubiera adquirido en el plazo de los dos años anteriores a la transmisión de aquélla. 4. En el caso de que el importe de la reinversión fuera inferior al total obtenido en la enajenación, solamente se excluirá de gravamen la parte proporcional de la ganancia patrimonial que corresponda a la cantidad efectivamente invertida en las condiciones de este artículo. 5. El incumplimiento de cualquiera de las condiciones establecidas en este artículo determinará el sometimiento a gravamen de la parte de la ganancia patrimonial correspondiente. En tal caso, el contribuyente imputará la parte de la ganancia patrimonial no exenta al año de su obtención, practicando autoliquidación complementaria, con inclusión de los intereses de demora, y se presentará en el plazo que medie entre la fecha en que se produzca el incumplimiento y la finalización del plazo reglamentario de declaración correspondiente al período impositivo en que se produzca dicho incumplimiento.” Asimismo, para poder acogerse a la exención, la consideración como habitual de la vivienda ha de concurrir en ambas viviendas: en la que se transmite y en la que se adquiere. La vivienda habitual del contribuyente se define en el artículo 41 bis del RIRPF, a efectos de la aplicación de la exención por reinversión, como “la edificación que constituya su residencia durante un plazo continuado de, al menos, tres años. No obstante, se entenderá que la vivienda tuvo el carácter de habitual cuando, a pesar de no haber transcurrido dicho plazo, se produzca el fallecimiento del contribuyente o concurran circunstancias que necesariamente exijan el cambio de domicilio, tales como celebración del matrimonio, separación matrimonial, traslado laboral, obtención del primer empleo, o cambio de empleo, u otras análogas justificadas”. Añade, en su apartado 2 que para que la vivienda constituya la residencia habitual del contribuyente desde su adquisición debe ser habitada de manera efectiva y con carácter permanente por el propio contribuyente, en un plazo de doce meses, contados a partir de la fecha de adquisición o terminación de las obras, salvo que concurriera cualquiera de las circunstancias anteriormente mencionadas que necesariamente impidan la ocupación de la vivienda. Por su parte, el artículo 41 bis.3 del RIRPF donde se establece lo siguiente: “3. A los exclusivos efectos de la aplicación de las exenciones previstas en los artículos 33.4. b) y 38 de la Ley del Impuesto, se entenderá que el contribuyente está transmitiendo su vivienda habitual cuando, con arreglo a lo dispuesto en este artículo, dicha edificación constituya su vivienda habitual en ese momento o hubiera tenido tal consideración hasta cualquier día de los dos años anteriores a la fecha de transmisión”. Conforme con tal regulación, para que la ganancia patrimonial obtenida en la transmisión de la vivienda habitual resulte exenta es necesario reinvertir el importe total obtenido en la adquisición o rehabilitación de una nueva vivienda habitual; debiendo efectuarse la reinversión en el plazo de los dos años anteriores o posteriores a contar desde la fecha de enajenación. En el caso objeto de consulta, el consultante manifiesta que ha transmitido su anterior vivienda, teniendo la intención de reinvertir el importe obtenido en la venta en la adquisición de un terreno y en la posterior construcción en el mismo de una nueva vivienda habitual mediante autopromoción. No obstante, y antes de comenzar a edificar, con motivo de un cambio laboral, pretende transmitir el terreno que había adquirido planteándose ahora reinvertir el importe que obtuvo en 2024 en la adquisición de una vivienda ya construida que finalmente constituya su nueva vivienda habitual. En este caso, cabe señalar que las cantidades destinadas a la adquisición del terreno no van a tener la consideración de importe reinvertido a efectos de la aplicación de la exención por reinversión en vivienda, ya que, tal y como indica en su escrito de consulta, finalmente el consultante no va a poder construir su nueva vivienda en el lugar que pretendía. En consecuencia, la compra del terreno no tendrá incidencia en la posible aplicación de este beneficio fiscal, por lo que la ganancia patrimonial derivada de la transmisión de su anterior vivienda quedará exonerada de gravamen sólo si el consultante reinvierte el importe obtenido en la venta de 2024 en la adquisición de una nueva vivienda habitual dentro del plazo de dos años a contar desde dicha fecha de transmisión. Por lo que respecta a la posible venta del terreno, al tratarse de la transmisión de un elemento patrimonial, la ganancia patrimonial que en su caso se genere se integrará en la base imponible del ahorro, en la forma prevista en el artículo 49 de la ley del Impuesto. Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.