La donación de inmuebles heredados genera una ganancia o pérdida patrimonial en el IRPF

SECRETARÍA DE ESTADO DE HACIENDA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS Consultas Vinculantes Documento 1 de 1 Documento seleccionado Nº de consulta V1027-26 Órgano SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Fecha salida 07/05/2026 Normativa LIRPF, Ley 35/2006, artículos 33, 34, 35, 36, 49. Descripción de hechos La consultante es propietaria de una vivienda y una plaza de garaje adquiridos por herencia de sus padres en dos momentos: en 2019 heredó el 50% de ambos inmuebles de su padre, correspondiendo el usufrcuto del 5% del pleno dominio a la madre, y en 2025 adquirió el 50% restante por herencia de su madre, junto con la consolidación del citado usufructo. Tiene intención de donar ambos inmuebles a su hija en 2026. Cuestión planteada Determinación de la tributación en el IRPF de la consultante derivada de la donación de los referidos inmuebles en 2026. Contestación completa Para contestar a esta consulta, se parte de la hipótesis de que el inmueble donado no es la vivienda habitual de la consultante. Bajo dicha hipótesis, debe indicarse que la donación de un inmueble por parte de la consultante, generará en ésta una ganancia o pérdida patrimonial, al producirse una variación en el valor de su patrimonio que se pone de manifiesto con ocasión de una alteración en su composición, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 33.1 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF, y, por tanto, estará sujeta al impuesto, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 6.1. El importe de esta ganancia o pérdida patrimonial vendrá determinado, según el artículo 34.1.a) de la LIRPF por “la diferencia entre los valores de adquisición y transmisión de los elementos patrimoniales”. La determinación de los valores de adquisición y transmisión se recoge en el artículo 35 de la misma ley, configurándose de la siguiente forma: “1. El valor de adquisición estará formado por la suma de: a) El importe real por el que dicha adquisición se hubiera efectuado. b) El coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente. En las condiciones que reglamentariamente se determinen, este valor se minorará en el importe de las amortizaciones. 2. El valor de transmisión será el importe real por el que la enajenación se hubiese efectuado. De este valor se deducirán los gastos y tributos a que se refiere la letra b) del apartado 1 en cuanto resulten satisfechos por el transmitente. Por importe real del valor de enajenación se tomará el efectivamente satisfecho, siempre que no resulte inferior al normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste”. En el caso de transmisiones a título lucrativo, el artículo 36 de la LIRPF establece: “Cuando la adquisición o la transmisión hubiera sido a título lucrativo se aplicarán las reglas del artículo anterior, tomando por importe real de los valores respectivos aquéllos que resulten de la aplicación de las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, sin que puedan exceder del valor de mercado. (...)”. Además, tratándose de una transmisión lucrativa, debe hacerse referencia a los dispuesto en el artículo 33 apartado 5 de la LIRPF, el cual dispone: “5. No se computarán como pérdidas patrimoniales las siguientes: (…) c) Las debidas a transmisiones lucrativas por actos ínter vivos o a liberalidades.” El cálculo de la ganancia o pérdida patrimonial se realizará en función de la fecha de adquisición y los valores de adquisición y transmisión que en cada caso procedan. Expuesto lo anterior y, en relación con el momento y valor de adquisición de los bienes inmuebles por la consultante, se indica que la adquisición de inmuebles por herencia, según las normas del Código Civil, se produce, con carácter derivativo, con la aceptación de la herencia, si bien los efectos subsiguientes se retrotraen al momento de la muerte del causante, de acuerdo con el artículo 989 del Código Civil. En definitiva, una vez aceptada la herencia, se entiende que la adquisición se produjo en el momento del fallecimiento del causante. No obstante lo indicado, respecto de la consolidación del dominio, al existir un usufructo a favor de otra persona, procede indicar que la extinción del usufructo por muerte del usufructuario no comporta, a efectos del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, una nueva adquisición por quien detenta la propiedad, sino que es el propio régimen legal de este derecho real de goce o disfrute el que establece que la muerte del usufructuario lo extingue (art. 513.1º, Código Civil), recuperando el propietario las facultades de goce de las que se había visto privado en su constitución. De acuerdo con lo anteriormente expuesto, el valor de adquisición de los inmuebles adquiridos a título lucrativo, al haber sido adquiridos por herencia, estará constituido por el valor a la fecha de fallecimiento del causante, correspondiente a la parte adquirida en cada momento, que resulte de la aplicación de las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, esto es, por el valor real o de mercado en la fecha de fallecimiento del causante y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente. En el presente caso, el valor de adquisición de los inmuebles será el correspondiente al valor del pleno dominio que resulte de la aplicación de las normas del del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones en las respectivas adquisiciones hereditarias producidas en 2019 y 2025, sin que la consolidación del usufructo determine un nuevo valor de adquisición a efectos de IRPF, incrementado aquel, en su caso, en el importe de las inversiones y mejoras, y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por la consultante. Por su parte, el valor de transmisión, al tratarse de una donación, vendrá determinado por el valor que resulte de la aplicación de las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, sin que pueda exceder del valor de mercado del bien transmitido. Además, resta por indicar que, al tratarse de la transmisión de un elemento patrimonial, la ganancia patrimonial que, en su caso, se genere por la donación del inmueble, se integrará en la base imponible del ahorro, en la forma prevista en el artículo 49 de la LIRPF. Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.