No se puede aplicar la exención por reinversión si la vivienda vendida no es la vivienda habitual

SECRETARÍA DE ESTADO DE HACIENDA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS Consultas Vinculantes Documento 1 de 1 Documento seleccionado Nº de consulta V0974-26 Órgano SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Fecha salida 04/05/2026 Normativa LIRPF. Ley 35/2006, artículo 38. RIRPF. RD 439/2007, artículos 41 y 41 bis. Descripción de hechos El consultante adquirió una vivienda situada en Madrid, que constituyó su vivienda habitual desde 2004 hasta enero de 2013. Tras un periodo de cambio laboral fuera de Madrid, volvió a residir en dicha vivienda desde mayo de 2016. En septiembre de 2018 aprueba una oposición al cuerpo de funcionarios docentes y obtiene destino obligatorio en Córdoba. Por ello se traslada a vivir a Córdoba a finales del 2018. Desde esa misma fecha su vivienda de Madrid ha permanecido alquilada de manera continuada. Tiene intención de transmitir la vivienda de Madrid y reinvertir el importe obtenido en la adquisición de una nueva vivienda que pasará a constituir su vivienda habitual en Córdoba. Cuestión planteada Si por la transmisión de la vivienda de Madrid puede acogerse a la exención por reinversión de vivienda habitual aun habiendo transcurrido más de dos años desde que dicha vivienda dejó de constituir la vivienda habitual del consultante a finales del 2018. Contestación completa La exención por reinversión en vivienda habitual viene regulada en el artículo 38.1 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre). y, en su desarrollo, en el artículo 41 del Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobado por el Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo (BOE de 31 de marzo, en adelante RIRPF. Este último precepto establece lo siguiente: "1. Podrán gozar de exención las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto en la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente cuando el importe total obtenido se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual, en las condiciones que se establecen en este artículo. Cuando para adquirir la vivienda transmitida el contribuyente hubiera utilizado financiación ajena, se considerará, exclusivamente a estos efectos, como importe total obtenido el resultante de minorar el valor de transmisión en el principal del préstamo que se encuentre pendiente de amortizar en el momento de la transmisión. (…). Para la calificación de la vivienda como habitual, se estará a lo dispuesto en el artículo 41 bis de este Reglamento. (…). 3. La reinversión del importe obtenido en la enajenación deberá efectuarse, de una sola vez o sucesivamente, en un período no superior a dos años desde la fecha de transmisión de la vivienda habitual o en un año desde la fecha de transmisión de las acciones o participaciones. En particular, se entenderá que la reinversión se efectúa dentro de plazo cuando la venta se hubiese efectuado a plazos o con precio aplazado, siempre que el importe de los plazos se destine a la finalidad indicada dentro del período impositivo en que se vayan percibiendo. Cuando, conforme a lo dispuesto en los párrafos anteriores, la reinversión no se realice en el mismo año de la enajenación, el contribuyente vendrá obligado a hacer constar en la declaración del Impuesto del ejercicio en el que se obtenga la ganancia de patrimonio su intención de reinvertir en las condiciones y plazos señalados. Igualmente darán derecho a la exención por reinversión las cantidades obtenidas en la enajenación que se destinen a satisfacer el precio de una nueva vivienda habitual que se hubiera adquirido en el plazo de los dos años anteriores a la transmisión de aquélla. 4. En el caso de que el importe de la reinversión fuera inferior al total obtenido en la enajenación, solamente se excluirá de gravamen la parte proporcional de la ganancia patrimonial que corresponda a la cantidad efectivamente invertida en las condiciones de este artículo. 5. El incumplimiento de cualquiera de las condiciones establecidas en este artículo determinará el sometimiento a gravamen de la parte de la ganancia patrimonial correspondiente. (…)”. Para poder acogerse a la exención, la consideración como habitual de la vivienda ha de concurrir en ambas viviendas: en la que se pretende transmitir y en la que se pretende adquirir. La vivienda habitual del contribuyente se define en el artículo 41 bis del RIRPF, a efectos de la aplicación de la exención por reinversión, como “la edificación que constituya su residencia durante un plazo continuado de, al menos, tres años. No obstante, se entenderá que la vivienda tuvo el carácter de habitual cuando, a pesar de no haber transcurrido dicho plazo, se produzca el fallecimiento del contribuyente o concurran circunstancias que necesariamente exijan el cambio de domicilio, tales como celebración del matrimonio, separación matrimonial, traslado laboral, obtención del primer empleo, o cambio de empleo, u otras análogas justificadas”. Además, debe tenerse en cuenta lo dispuesto en el artículo 41 bis.3 del RIRPF donde se establece lo siguiente: “3. A los exclusivos efectos de la aplicación de las exenciones previstas en los artículos 33.4. b) y 38 de la Ley del Impuesto, se entenderá que el contribuyente está transmitiendo su vivienda habitual cuando, con arreglo a lo dispuesto en este artículo, dicha edificación constituya su vivienda habitual en ese momento o hubiera tenido tal consideración hasta cualquier día de los dos años anteriores a la fecha de transmisión”. En el caso consultado, la vivienda de Madrid que va a ser objeto de transmisión no constituye la residencia habitual del consultante, ni en el momento en el que la venta se produzca ni en los dos años anteriores a la fecha de dicha transmisión, ya que, tal y como se expone en el escrito de consulta, dejó de residir en dicha vivienda a finales del 2018, fecha en la que, con motivo de su traslado laboral abandona esa vivienda para residir en Córdoba donde ejerce como funcionario docente. Debe recordarse que la causa de traslado laboral recogida en el artículo 41 bis del RIRPF, se refiere a los casos en los que no se ha llegado a residir de forma continuada durante un plazo de 3 años en la vivienda, y, sin embargo, a pesar de no haber transcurrido dicho plazo, si se produce, entre otros, el traslado laboral, permite considerar que la vivienda tuvo la consideración de habitual hasta el momento en que dejó de residir en ella. En consecuencia, en el momento de la venta esta vivienda no tendrá la consideración de habitual y, por tanto, no resulta aplicable la exención por reinversión del artículo 38.1 de la Ley del impuesto, que opera únicamente para los supuestos de transmisión de vivienda habitual. Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.