El consultante pregunta si puede aplicar la exención por reinversión en vivienda habitual al vender una finca segregada y usar el dinero para cancelar la hipoteca de su vivienda o hacer obras de mejora. La DGT responde que no es aplicable porque no se adquiere una nueva vivienda ni se cumplen los requisitos específicos de rehabilitación.
Cuestión planteada Si resulta aplicable la exención por reinversión en vivienda habitual del artículo 38.1 de la Ley del Impuesto a la ganancia patrimonial derivada de la transmisión de su 50 % de una de las dos fincas resultantes de la segregación, cuando el importe obtenido se destina a la cancelación de las cargas hipotecarias que gravan la vivienda habitual y, en la medida en que hubiera remanente, a obras de mejora o rehabilitación de la misma.
La exención requiere que el importe obtenido se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual. Si se utilizó financiación ajena, el importe a reinvertir es el valor de transmisión menos el principal pendiente de amortizar. Asimismo, la rehabilitación solo se asimila a la adquisición si las obras cumplen requisitos específicos de subvención o de reconstrucción de estructuras, fachadas o cubiertas con un coste determinado. En el caso planteado, no se adquiere una nueva vivienda ni se acredita que las obras de mejora cumplan los requisitos legales de rehabilitación.
Esta consulta establece criterio vinculante para supuestos similares. A continuación, el impacto específico por perfil de contribuyente.
SECRETARÍA DE ESTADO DE HACIENDA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS Consultas Vinculantes Documento 1 de 1 Documento seleccionado Nº de consulta V1573-26 Órgano SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Fecha salida 15/06/2026 Normativa LIRPF, Ley 35/2006, artículos 33, 35, 38 y 49. RIRPF, RD 439/2007, artículo 41. Descripción de hechos El consultante manifiesta que él y su cónyuge adquirieron en 2005 en proindiviso cada uno un 50% de una finca que incluye una vivienda unifamiliar con todos sus elementos accesorios e integrados: jardín privado, aparcamiento exterior, piscina y pista de tenis, todos ellos de uso exclusivo de los consultantes y su familia, con acceso directo e integrado desde la vivienda. Asimismo, manifiesta que la totalidad de la finca, en su configuración actual, ha constituido de forma ininterrumpida la vivienda habitual de ambos consultantes desde 2005 hasta la actualidad, siendo el único inmueble de uso residencial del que son titulares. Se plantea segregar la finca actual en dos fincas, transmitiendo a un tercero la parcela en la que se ubicará parte del jardín privado, una zona de aparcamiento exterior, la piscina y la pista de tenis, tras las operaciones de segregación y las obras de individualización de las parcelas necesarias para obtener la autorización municipal. Cuestión planteada Si resulta aplicable la exención por reinversión en vivienda habitual del artículo 38.1 de la Ley del Impuesto a la ganancia patrimonial derivada de la transmisión de su 50 % de una de las dos fincas resultantes de la segregación, cuando el importe obtenido se destina a la cancelación de las cargas hipotecarias que gravan la vivienda habitual y, en la medida en que hubiera remanente, a obras de mejora o rehabilitación de la misma. Si pueden deducirse del valor de transmisión de la finca vendida, a efectos del cálculo de la ganancia patrimonial, los gastos derivados de la obtención de la licencia de segregación y la formalización notarial y registral de la misma; y la ejecución de las obras de individualización de las parcelas exigidas por el Ayuntamiento como condición legal para el otorgamiento de la licencia (acometidas independientes de suministros, valla de separación, accesos propios), dado que sin su realización la transmisión manifiesta el consultante que resulta jurídicamente imposible. Contestación completa La transmisión de una de las fincas resultantes de la segregación generará en el transmitente una ganancia o pérdida patrimonial, a tenor de lo dispuesto en el artículo 33.1 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF. El importe de esta ganancia o pérdida patrimonial vendrá determinado por la diferencia entre los valores de adquisición y de transmisión, calculados en la forma establecida en el artículo 35 de la LIRPF para las transmisiones onerosas, que dispone: “Artículo 35. Transmisiones a título oneroso. 1. El valor de adquisición estará formado por la suma de: a) El importe real por el que dicha adquisición se hubiera efectuado. b) El coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente. En las condiciones que reglamentariamente se determinen, este valor se minorará en el importe de las amortizaciones. 2. El valor de transmisión será el importe real por el que la enajenación se hubiese efectuado. De este valor se deducirán los gastos y tributos a que se refiere la letra b) del apartado 1 en cuanto resulten satisfechos por el transmitente. Por importe real del valor de enajenación se tomará el efectivamente satisfecho, siempre que no resulte inferior al normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste.” La mera segregación de las fincas no comporta alteración patrimonial alguna, manteniendo las fincas segregadas, por tanto, el valor y fecha de adquisición, sin perjuicio de la adición al valor de adquisición de las fincas resultantes de la segregación, de los gastos derivados de la obtención de la licencia de segregación y la formalización notarial y registral de la misma; y la ejecución de las obras de individualización de las parcelas exigidas por el Ayuntamiento como condición legal para el otorgamiento de la licencia (acometidas independientes de suministros, valla de separación, accesos propios), dado que, como manifiesta el consultante, son gastos necesarios para la segregación y la individualización de las fincas. La ganancia o pérdida patrimonial obtenida en la transmisión se integrará en la base imponible del ahorro, de acuerdo con lo establecido en el artículo 49 de la LIRPF. En lo que respecta a la exención por reinversión en vivienda habitual, se parte de la consideración, al no manifestarse en la consulta, de que el consultante no es mayor de 65 años ni está afectado por una situación de gran dependencia o dependencia severa. Por otro lado, conviene precisar con carácter previo que la residencia en una determinada vivienda (en el presente caso, la utilización de la finca segregada como parte de la vivienda habitual) es una cuestión de hecho cuya acreditación se llevará a cabo por cualquier medio de prueba válida en derecho (conforme disponen los artículos 105 y 106 de la Ley 58/2003, General Tributaria, de 17 de diciembre); cuya valoración no es competencia de este Centro Directivo sino de los órganos de gestión de inspección de la Agencia Estatal de Administración Tributaria. En cualquier caso, debe indicarse que la referida exención por reinversión en vivienda habitual está regulada en el artículo 38.1 de la LIRPF y, en su desarrollo, en el artículo 41 del Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobado por el Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo (BOE de 31 de marzo), en adelante RIRPF. Este último precepto establece en su apartado 1 lo siguiente: “1. Podrán gozar de exención las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto en la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente cuando el importe total obtenido se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual, en las condiciones que se establecen en este artículo. Cuando para adquirir la vivienda transmitida el contribuyente hubiera utilizado financiación ajena, se considerará, exclusivamente a estos efectos, como importe total obtenido el resultante de minorar el valor de transmisión en el principal del préstamo que se encuentre pendiente de amortizar en el momento de la transmisión. A estos efectos, se asimila a la adquisición de vivienda su rehabilitación, teniendo tal consideración las obras en la misma que cumplan cualquiera de los siguientes requisitos: a) Que se trate de actuaciones subvencionadas en materia de rehabilitación de viviendas en los términos previstos en el Real Decreto 233/2013, de 5 de abril, por el que se regula el Plan Estatal de fomento del alquiler de viviendas, la rehabilitación edificatoria, y la regeneración y renovación urbanas, 2013-2016. b) Que tengan por objeto principal la reconstrucción de la vivienda mediante la consolidación y el tratamiento de las estructuras, fachadas o cubiertas y otras análogas siempre que el coste global de las operaciones de rehabilitación exceda del 25 por ciento del precio de adquisición si se hubiese efectuado ésta durante los dos años inmediatamente anteriores al inicio de las obras de rehabilitación o, en otro caso, del valor de mercado que tuviera la vivienda en el momento de dicho inicio. A estos efectos, se descontará del precio de adquisición o del valor de mercado de la vivienda la parte proporcional correspondiente al suelo. Para la calificación de la vivienda como habitual, se estará a lo dispuesto en el artículo 41 bis de este Reglamento.” Por lo tanto, para la aplicación de la exención por reinversión en vivienda habitual prevista en el artículo 38.1 de la LIRPF, será necesario que el importe total obtenido en la venta de la vivienda habitual se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual, en las condiciones que se establecen en el citado artículo 41 del RIRPF, circunstancia que no concurre en el caso consultado, al no adquirirse una nueva vivienda habitual. O bien, que el referido importe se destine a la rehabilitación, considerando como tal las obras que cumplan los requisitos establecidos en las letras a) y b) del apartado 1 del artículo 41 del RIRPF, antes reproducidas, sin que del escrito de consulta se deduzca que las obras de mejora que se plantea realizar el consultante cumplan dichos requisitos, por lo que en ese caso no sería aplicable la exención por reinversión en vivienda habitual. Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.