Un contribuyente donó una vivienda y un garaje a su hijo en un mismo acto, generando una ganancia en la vivienda y una pérdida en el garaje. La DGT responde que las pérdidas por transmisiones lucrativas no son computables y que cada bien debe calcularse por separado.
Cuestión planteada Determinación de la ganancia o pérdida patrimonial en el IRPF del donante derivada de la transmisión lucrativa de los inmuebles, en particular, en relación con la forma de cálculo de los valores de adquisición y transmisión aplicables y la posibilidad de considerar de forma conjunta o separada los resultados obtenidos.
La ganancia o pérdida patrimonial debe determinarse de forma individualizada para cada elemento patrimonial, aunque se transmitan en un mismo acto. En transmisiones lucrativas, el valor de adquisición y transmisión se determina según las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, sin exceder el valor de mercado. No obstante, las pérdidas patrimoniales derivadas de transmisiones lucrativas por actos ínter vivos o liberalidades no son computables. Por tanto, la ganancia de un bien no puede minorarse por la pérdida de otro en una donación.
Esta consulta establece criterio vinculante para supuestos similares. A continuación, el impacto específico por perfil de contribuyente.
SECRETARÍA DE ESTADO DE HACIENDA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS Consultas Vinculantes Documento 1 de 1 Documento seleccionado Nº de consulta V0932-26 Órgano SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Fecha salida 27/04/2026 Descripción de hechos El consultante adquirió por herencia una vivienda, junto con una plaza de garaje, transmitiéndolos posteriormente mediante donación a su hijo en un único acto. A efectos del IRPF del donante, la vivienda generaría una ganancia patrimonial y la plaza de garaje una pérdida patrimonial, considerando los valores correspondientes. Cuestión planteada Determinación de la ganancia o pérdida patrimonial en el IRPF del donante derivada de la transmisión lucrativa de los inmuebles, en particular, en relación con la forma de cálculo de los valores de adquisición y transmisión aplicables y la posibilidad de considerar de forma conjunta o separada los resultados obtenidos. Contestación completa Se parte de la consideración, al no precisarse en la consulta, que la vivienda donada no constituye la vivienda habitual del consultante. La donación del inmueble generará en el consultante una ganancia o pérdida patrimonial, al producirse una alteración en la composición de su patrimonio que da lugar a una variación del valor del mismo, de conformidad con lo previsto en el apartado 1 del artículo 33 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el atrimonio (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF. El importe la ganancia o pérdida patrimonial se cuantificará por la diferencia entre los valores de adquisición y de transmisión, determinados en la forma prevista en los artículos 35 y 36 de la Ley del Impuesto. Al respecto, el artículo 35 establece lo siguiente: “1. El valor de adquisición estará formado por la suma de: a) El importe real por el que dicha adquisición se hubiere efectuado. b) El coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente. En las condiciones que reglamentariamente se determinen, este valor se minorará en el importe de las amortizaciones. 2. El valor de transmisión será el importe real por el que la enajenación se hubiese efectuado. De este valor se deducirán los gastos y tributos a que se refiere el párrafo b) del apartado 1 en cuanto resulten satisfechos por el transmitente. Por importe real del valor de enajenación se tomará el efectivamente satisfecho, siempre que no resulte inferior al normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste”. Por su parte, el artículo 36 dispone lo siguiente: “Cuando la adquisición o la transmisión hubiera sido a título lucrativo se aplicarán las reglas del artículo anterior, tomando por importe real de los valores respectivos aquéllos que resulten de la aplicación de las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, sin que puedan exceder del valor de mercado. (..)”. De acuerdo con lo expuesto, el valor de adquisición del inmueble estará constituido por el valor que resulte de la aplicación de las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, sin que pueda exceder del valor de mercado, más las inversiones y mejoras, y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos. Por otro lado, el valor de transmisión de la vivienda y la plaza de garaje será el que resulte de la aplicación de las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, sin que pueda exceder del valor de mercado, minorado en el importe de los gastos y tributos inherentes a la transmisión que hubieran sido satisfechos por el transmitente. No obstante lo anterior, si se generase una pérdida patrimonial no se computará como tal por aplicación del apartado 5 del artículo 33, según el cual: “No se computarán como pérdidas patrimoniales las siguientes: (…). c) Las debidas a transmisiones lucrativas por actos ínter vivos o a liberalidades. (…).” Por el contrario, si se genera una ganancia patrimonial, el importe así calculado se integrará en la base imponible del ahorro, en la forma prevista en el artículo 49 de la LIRPF. En relación con la cuestión planteada, procede señalar que, a efectos del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, cada bien o derecho constituye, con carácter general, un elemento patrimonial diferenciado, de acuerdo con lo previsto en el artículo 33.1 de la LIRPF, que configura la ganancia o pérdida patrimonial como la variación en el valor del patrimonio del contribuyente puesta de manifiesto con ocasión de cualquier alteración en su composición. En consecuencia, la determinación de la ganancia o pérdida patrimonial debe realizarse de forma individualizada para cada elemento patrimonial transmitido, sin que el hecho de que varios bienes se transmitan en un mismo acto permita, por sí mismo, su consideración conjunta a efectos del cálculo de una única alteración patrimonial. En el supuesto planteado, la vivienda y la plaza de garaje, aun cuando hubieran sido adquiridas en un mismo acto y transmitidas conjuntamente, constituyen elementos patrimoniales distintos, por lo que la ganancia o pérdida patrimonial deberá determinarse separadamente para cada uno de ellos, conforme a las reglas anteriormente expuestas. Adicionalmente, debe tenerse en cuenta que, de acuerdo con el artículo 33.5.c) de la LIRPF, no se computarán como pérdidas patrimoniales las derivadas de transmisiones lucrativas por actos ínter vivos o liberalidades. Por tanto, en su caso concreto, la pérdida patrimonial que pudiera derivarse de la transmisión de la plaza de garaje no resultará fiscalmente computable. En consecuencia, la ganancia patrimonial obtenida en la transmisión de la vivienda se integrará en la base imponible del ahorro, sin que pueda minorarse por la pérdida derivada de la transmisión de la plaza de garaje. Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el artículo 89.1 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.