Obligación de declarar la ganancia patrimonial por la venta de una vivienda heredada, con independencia de donaciones posteriores

SECRETARÍA DE ESTADO DE HACIENDA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS Consultas Vinculantes Documento 1 de 1 Documento seleccionado Nº de consulta V0877-25 Órgano SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Fecha salida 22/05/2025 Normativa LIRPF, Ley 35/2006, Arts. 33, 34, 35 y 36. Descripción de hechos La consultante, junto con su hermano y su madre, eran propietarios de una vivienda adquirida por herencia que han transmitido en 2024. Los porcentajes de participación eran del 17 por ciento para cada hermano y del 66 por ciento para la madre. Señala la consultante que, tras la transmisión, han formalizado ante notario una escritura de donación a favor de la madre de las ganancias de los dos hermanos, y que el importe íntegro de la venta se ha ingresado en un cheque nominativo a nombre de la madre. Cuestión planteada Obligación de declarar la ganancia patrimonial derivada de la transmisión y posibilidad de deducir los gastos de la donación del valor de transmisión a efectos de determinar la ganancia patrimonial. Contestación completa En la contestación consulta planteada se abordan únicamente aquellas cuestiones fiscales que afectan al obligado tributario consultante (artículo 88 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria). De acuerdo con lo dispuesto en el artículo 33.1 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF, la venta por parte de la consultante de su correspondiente cuota de titularidad de la vivienda, generará en la transmitente una ganancia o pérdida patrimonial, al producirse una variación en el valor de su patrimonio puesta de manifiesto con ocasión de una alteración en su composición. Esta ganancia o pérdida patrimonial vendrá determinada por la diferencia entre los valores de adquisición y de transmisión, según dispone el artículo 34 de la LIRPF, valores que vienen definidos en los artículos 35 y 36 de la LIRPF para las transmisiones onerosas y lucrativas, respectivamente. El artículo 35 establece lo siguiente: “1. El valor de adquisición estará formado por la suma de: a) El importe real por el que dicha adquisición se hubiere efectuado. b) El coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente. En las condiciones que reglamentariamente se determinen, este valor se minorará en el importe de las amortizaciones. 2. El valor de transmisión será el importe real por el que la enajenación se hubiese efectuado. De este valor se deducirán los gastos y tributos a que se refiere el párrafo b) del apartado 1 en cuanto resulten satisfechos por el transmitente. Por importe real del valor de enajenación se tomará el efectivamente satisfecho, siempre que no resulte inferior al normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste.” Y el artículo 36: “Cuando la adquisición o la transmisión hubiera sido a título lucrativo se aplicarán las reglas del artículo anterior, tomando por importe real de los valores respectivos aquéllos que resulten de la aplicación de las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, sin que puedan exceder del valor de mercado. (..)”. De acuerdo con lo anteriormente expuesto, el valor de adquisición vivienda transmitida, al haber sido adquirida a título lucrativo, estará constituido, en la parte proporcional correspondiente a la cuota de titularidad de la consultante, por el valor que resulte de la aplicación de las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, sin que pueda exceder del valor de mercado, más las inversiones y mejoras, y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente. Por tanto, el valor de adquisición de la vivienda adquirida por herencia a efectos del cálculo de la ganancia patrimonial en la declaración de IRPF de la consultante será el valor real a que se refiere el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, que será en este caso el valor de mercado de la vivienda en la fecha del devengo (la de fallecimiento del causante). Por otro lado, respecto a los gastos y tributos inherentes a la adquisición, de acuerdo con el criterio de este Centro Directivo en diferentes consultas tributarias (consultas vinculantes V2584-16 y V0131-04), éstos son aquellos tales como, entre otros, los gastos de notaría, registro de la propiedad, gestoría, asesor, Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana correspondiente a la vivienda satisfecho por la consultante en la adquisición a título lucrativo, además del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones satisfecho por la consultante (V2275-06) en los términos que se van a comentar en el siguiente párrafo. El certificado obtenido del Registro General de Actos de Última voluntad también formará parte del valor adquisición de la vivienda. No obstante, todos los gastos que se acaban de citar deberán ser tenidos en cuenta por la consultante a la hora de calcular el valor de adquisición del inmueble, en la medida en que ésta los haya satisfecho. En cuanto al valor de transmisión será el importe real por el que se hubiese efectuado la enajenación, siempre que no resulte inferior al valor de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste, del que se deducirán los gastos y tributos inherentes a la transmisión que hubieran sido satisfechos por la transmitente, tales como el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, gastos de inmobiliaria y gastos de notaría. No obstante lo anterior, conviene precisar que, en concreto, respecto al Impuesto sobre el Incremento de Valor de Terrenos de Naturaleza Urbana, y de acuerdo con el criterio de este Centro Directivo (consulta vinculante V1649-13), según lo dispuesto en el artículo 106.1 del Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 marzo, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (TRLRHL), el sujeto pasivo del Impuesto sobre el Incremento de Valor de Terrenos de Naturaleza Urbana en los supuestos de transmisiones de terrenos a título oneroso será el transmitente, en este caso la consultante, y, por tanto, el impuesto satisfecho por éste minorará el valor de transmisión. Ahora bien, a tal efecto podría ser que el adquirente del inmueble acredite que, aun no siendo sujeto pasivo del impuesto, pactó con el transmitente que asumía el pago de este tributo, y en ese caso dicho impuesto constituirá un mayor valor de adquisición del inmueble para el comprador y no minora el valor de transmisión del vendedor (consulta V5370-16 de 20 de diciembre de 2016). Por tanto, la consultante tendrá obligación de declarar la ganancia patrimonial derivada de la transmisión de la vivienda correspondiente a su cuota de titularidad, con independencia de que posteriormente haya realizado una donación de la ganancia a favor de su madre. Respecto a los gastos y tributos a incluir en el cálculo de la ganancia o pérdida patrimonial, estos serán exclusivamente los inherentes a la adquisición y a la transmisión de la vivienda, en los términos indicados anteriormente. Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.