Volver al índice
V0680-22 30 de marzo de 2022 · SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Criterio vigente
IRPF · Renta · valor de adquisición

El valor de adquisición de un inmueble obtenido por opción de compra será el precio de la opción más gastos

Un contribuyente pregunta cómo calcular el valor de adquisición de un inmueble tras ejercer una opción de compra de un arrendamiento financiero. La DGT responde que será el importe de la opción de compra más los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluyendo los intereses.

La cuestión planteada

Valor de adquisición del citado inmueble a efectos del cálculo de la ganancia o pérdida patrimonial en el IRPF en el caso de una futura transmisión del mismo.

El criterio de la DGT

El valor de adquisición del inmueble estará constituido por la suma del importe real satisfecho por la adquisición (el precio de la opción de compra) y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses. Al no haber estado el inmueble afecto a actividades económicas, no se minorará por amortizaciones.

Implicaciones prácticas

  • El precio de la opción de compra constituye la base del valor de adquisición.
  • Los gastos y tributos vinculados a la adquisición incrementan el valor de adquisición.
  • Los intereses pagados durante el arrendamiento financiero no forman parte del valor de adquisición.

Puntos de planificación

  • Valoración de los costes accesorios y tributos pagados en el ejercicio de la opción.
  • Análisis de la composición de los pagos realizados para separar capital de intereses.

Checklist

  • Identificar el importe real satisfecho por el ejercicio de la opción de compra.
  • Recopilar justificantes de gastos y tributos inherentes a la adquisición.
  • Verificar que no se han incluido intereses en el cálculo del valor de adquisición.
  • Comprobar que no se han aplicado minoraciones por amortizaciones si el inmueble no estuvo afecto.

Por qué importa

Esta consulta establece criterio vinculante para supuestos similares. A continuación, el impacto específico por perfil de contribuyente.

Texto íntegro de la consulta (fuente: DGT)

SECRETARÍA DE ESTADO DE HACIENDA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS Consultas Vinculantes Documento 1 de 1 Documento seleccionado Nº de consulta V0680-22 Órgano SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Fecha salida 30/03/2022 Normativa LIRPF, Ley 35/2006, Art. 33 a 35. RIRPF, Real Decreto 439/2007, Art. 40. Descripción de hechos El consultante formalizó en 2007 un contrato de arrendamiento financiero sobre un inmueble en calidad de arrendatario. Como consecuencia de dicho contrato, el consultante satisfizo las correspondientes cuotas mensuales (recuperación del coste del bien más intereses e IVA) y ejerció la opción de compra en 2016 pagando el capital pendiente. Según manifiesta el consultante, el inmueble no ha estado afecto a ninguna actividad económica y no se ha deducido en su base imponible importe alguno de las cuotas satisfechas por el citado arrendamiento. Cuestión planteada Valor de adquisición del citado inmueble a efectos del cálculo de la ganancia o pérdida patrimonial en el IRPF en el caso de una futura transmisión del mismo. Contestación completa La futura transmisión del inmueble generará en el consultante una ganancia o pérdida patrimonial, al producirse una alteración en la composición de su patrimonio que da lugar a una variación del valor del mismo, de conformidad con lo previsto en el apartado 1 del artículo 33 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE del día 29), en adelante LIRPF. El importe de esta ganancia o pérdida patrimonial será la diferencia entre los respectivos valores de transmisión y de adquisición, determinados en la forma prevista en los artículos 35 y 36 de la LRPF, para las transmisiones onerosas y lucrativas, respectivamente. Al respecto, el artículo 35 dispone lo siguiente: “1. El valor de adquisición estará formado por la suma de: a) El importe real por el que la adquisición se hubiera efectuado. b) El coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por los adquirentes. En las condiciones que reglamentariamente se determinen, este valor se minorará en el importe de las amortizaciones. 2. El valor de transmisión será el importe real por el que la enajenación se hubiese efectuado. De este valor se deducirán los gastos y tributos a que se refiere la letra b) del apartado 1 en cuanto resulten satisfechos por el transmitente. Por importe real del valor de enajenación se tomará el efectivamente satisfecho, siempre que no resulte inferior al normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste.” Por su parte, el apartado 1 del artículo 40 del Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas aprobado por Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo (BOE del día 31), establece que: “1. El valor de adquisición de los elementos patrimoniales transmitidos se minorará en el importe de las amortizaciones fiscalmente deducibles, computándose en todo caso la amortización mínima, con independencia de la efectiva consideración de ésta como gasto. A estos efectos, se considerará como amortización mínima la resultante del período máximo de amortización o el porcentaje fijo que corresponda, según cada caso”. De acuerdo con lo anteriormente dispuesto, y dado que el consultante no se ha deducido cantidad alguna en concepto de amortizaciones al no haberse encontrado afecto a actividades económicas, el valor de adquisición del inmueble estará constituido por la suma del importe real satisfecho por la adquisición del inmueble, es decir, el precio total convenido por la transmisión del inmueble (el importe de la opción de compra), y de los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente en el momento del ejercicio de la opción de compra. Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.

Reservar primera reunión gratuita