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V0397-18 15 de febrero de 2018 · SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Criterio vigente
IRPF · Renta · exención por reinversión

No se puede aplicar la exención por reinversión si la venta de la vivienda genera una pérdida patrimonial

Una contribuyente pregunta qué importe debe reinvertir en una nueva vivienda para obtener la exención por reinversión tras vender su vivienda habitual. La DGT responde que, al producirse una pérdida patrimonial en la venta, no procede dicha exención.

La cuestión planteada

Cuál sería el importe a reinvertir en la nueva vivienda para poder acogerse a la exención por reinversión.

El criterio de la DGT

La exención por reinversión en vivienda habitual prevista en el artículo 38 de la Ley 35/2006 solo es aplicable en casos de obtención de ganancias patrimoniales. Al producirse una pérdida patrimonial en la transmisión, no cabe la aplicación de esta exención.

Implicaciones prácticas

  • La exención por reinversión requiere obligatoriamente la existencia de una ganancia patrimonial en la transmisión.
  • La venta de la vivienda habitual con resultado negativo no permite reducir la base imponible mediante la reinversión.

Puntos de planificación

  • Valorar el impacto fiscal de la transmisión de la vivienda habitual en función del resultado patrimonial obtenido.
  • Analizar la viabilidad de la exención por reinversión únicamente ante escenarios de plusvalía.

Checklist

  • Determinar si la transmisión de la vivienda habitual genera ganancia o pérdida patrimonial.
  • Verificar la existencia de una ganancia patrimonial antes de aplicar la exención del artículo 38 LIRPF.
  • Comprobar que el resultado de la operación de venta sea positivo para activar el derecho a la exención.

Por qué importa

Esta consulta establece criterio vinculante para supuestos similares. A continuación, el impacto específico por perfil de contribuyente.

Texto íntegro de la consulta (fuente: DGT)

SECRETARÍA DE ESTADO DE HACIENDA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS Consultas Vinculantes Documento 1 de 1 Documento seleccionado Nº de consulta V0397-18 Órgano SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Fecha salida 15/02/2018 Normativa Ley 35/2006, arts. 33, 34, 35 y 38 Descripción de hechos La consultante adquirió su vivienda habitual en el año 2008, por un importe de 186.000 euros, en el que no están incluidos impuestos, que financió, en parte, con un préstamo hipotecario. Va a vender la vivienda por 165.000 euros, tiene pendiente de amortizar 125.000 euros del préstamo y tiene intención de adquirir una nueva vivienda habitual. Cuestión planteada Cuál sería el importe a reinvertir en la nueva vivienda para poder acogerse a la exención por reinversión. Contestación completa Con los datos aportados por la consultante, la venta de la vivienda generaría una pérdida patrimonial, de acuerdo con lo dispuesto en los artículos 33, 34 y 35 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE del día 29), circunstancia por la que no cabe la aplicación de la exención por reinversión en vivienda habitual, prevista en el artículo 38 de la citada Ley para los casos de obtención de ganancias patrimoniales. Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.

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