La venta de la nuda propiedad de la vivienda habitual por mayores de 65 años puede estar exenta de IRPF

SECRETARÍA DE ESTADO DE HACIENDA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS Consultas Vinculantes Documento 1 de 1 Documento seleccionado Nº de consulta V0396-25 Órgano SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Fecha salida 20/03/2025 Normativa LIRPF. Ley 35/2006, Art. 33.4.b). Descripción de hechos La consultante, mayor de 65 años, tiene la intención de vender a su hija la nuda propiedad del 50 por ciento de titularidad que posee de su vivienda habitual, reservándose el usufructo. Cuestión planteada - Posibilidad de aplicar la exención prevista en el artículo 33.4.b) a la ganancia patrimonial que posiblemente se manifieste con motivo de la venta a su hija de la nuda propiedad. - Si existe un importe mínimo legal por el cual realizar la venta. Contestación completa La transmisión de la nuda propiedad de una vivienda generará en la transmitente una ganancia o pérdida patrimonial, al producirse una alteración en la composición de su patrimonio que da lugar a una variación en su valor, de acuerdo con lo previsto en el artículo 33.1 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF, que se cuantificará por diferencia entre los valores de adquisición y de transmisión, de acuerdo con lo dispuesto en los artículos 34 y siguientes de la Ley del Impuesto, valores que vienen definidos en los artículos 35 y 36, para las transmisiones onerosas y lucrativas, respectivamente. En las transmisiones onerosas, el valor de adquisición será el importe real por el que la adquisición se hubiera efectuado, más el coste de las inversiones y mejoras, en su caso, efectuadas y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente. El valor de transmisión será el importe real por el que la enajenación se hubiera efectuado, del que se deducirán los gastos y tributos inherentes a la transmisión que hubieran sido satisfechos por el transmitente. Por importe real del valor de enajenación se tomará el efectivamente satisfecho, siempre que no resulte inferior al normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste. Por otro lado, si se tratase de la vivienda habitual de la transmitente, circunstancia que parece concurrir en la vivienda que pretende vender, podría resultar de aplicación la exención contemplada en la letra b) del apartado 4 del artículo 33 de la Ley del Impuesto, según el cual estarán exentas las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto “con ocasión de la transmisión de su vivienda habitual por mayores de 65 años o por personas en situación de dependencia severa o de gran dependencia de acuerdo con la Ley de promoción de la autonomía personal y atención a las personas en situación de dependencia”, tanto si se transmite el pleno dominio como si se transmite la nuda propiedad. El artículo 41 bis.1 del Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobado por el Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo (BOE de 31 de marzo), recoge el concepto de vivienda habitual, estableciendo que, con carácter general, a los efectos previstos en los artículos 7.t), 33.4.b), y 38 de la Ley del Impuesto, se considera vivienda habitual del contribuyente la edificación que constituya su residencia durante un plazo continuado de, al menos, tres años. Añade dicho precepto en su apartado 3 que “a los exclusivos efectos de la aplicación de las exenciones previstas en los artículos 33.4.b) y 38 de la Ley del Impuesto, se entenderá que el contribuyente está transmitiendo su vivienda habitual cuando, con arreglo a lo dispuesto en este artículo, dicha edificación constituya su vivienda habitual en ese momento o hubiera tenido tal consideración hasta cualquier día de los dos años anteriores a la fecha de transmisión”. Por tanto, en el caso planteado, de tratarse de la vivienda habitual de la transmitente por cumplir los requisitos reglamentarios para tener tal consideración – en particular, la consideración como vivienda habitual de la consultante de la citada vivienda en la fecha en que la transmita o en cualquier día de los dos años anteriores –, y dado que es mayor de 65 años, la ganancia patrimonial que pudiera derivarse de la transmisión de la nuda propiedad de la citada vivienda estaría exenta del impuesto. Respecto al importe mínimo legal de venta, el artículo 35 de la LIRPF citado anteriormente, establece que “por importe real del valor de enajenación se tomará el efectivamente satisfecho, siempre que no resulte inferior al normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste.”. Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.