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V0283-18 7 de febrero de 2018 · SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Criterio vigente
IRPF · Renta · vivienda habitual

No se puede aplicar la exención por reinversión si la vivienda no se ha tenido como residencia habitual tres años

El consultante pregunta si la vivienda vendida puede considerarse habitual para aplicar la exención por reinversión. La DGT responde que no, porque no se ha cumplido el plazo de tres años de residencia desde su adquisición.

La cuestión planteada

Posibilidad de considerar como habitual a la vivienda transmitida, permitiéndole acogerse a la exención por reinversión en vivienda habitual.

El criterio de la DGT

Para que una vivienda sea considerada habitual, debe haber sido la residencia del contribuyente de forma efectiva y por un periodo mínimo de tres años continuados desde su adquisición. No se puede computar el tiempo de permanencia previo a la adquisición. Si no se cumple este plazo, no se puede aplicar la exención por reinversión en vivienda habitual.

Implicaciones prácticas

  • La exención por reinversión requiere acreditar la residencia efectiva durante tres años continuados desde la fecha de adquisición.
  • El tiempo de permanencia del propietario anterior no computa para cumplir el requisito de residencia habitual.
  • El incumplimiento del plazo de tres años obliga al contribuyente a tributar por la ganancia patrimonial de la transmisión.

Puntos de planificación

  • Verificar el periodo de residencia efectiva desde la fecha de escritura de adquisición.
  • Valorar el impacto fiscal de la ganancia patrimonial en caso de no alcanzar el plazo legal.

Checklist

  • Comprobar la fecha de adquisición de la vivienda transmitida.
  • Confirmar que la residencia ha sido efectiva y continua durante al menos tres años.
  • Asegurar que el cómputo de los tres años inicia exclusivamente desde la adquisición propia.
  • Verificar que la vivienda cumple la condición de residencia habitual según la normativa vigente.

Por qué importa

Esta consulta establece criterio vinculante para supuestos similares. A continuación, el impacto específico por perfil de contribuyente.

Texto íntegro de la consulta (fuente: DGT)

SECRETARÍA DE ESTADO DE HACIENDA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS Consultas Vinculantes Documento 1 de 1 Documento seleccionado Nº de consulta V0283-18 Órgano SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Fecha salida 07/02/2018 Normativa Ley 35/2006 Art. 38.1 y DA 23ª RD 439/2007 Arts. 41 y 41 bis Descripción de hechos El consultante vende en 2017 la vivienda que adquirió en 2016, tras llevar constituyendo su residencia habitual desde hace veinte años. Cuestión planteada Posibilidad de considerar como habitual a la vivienda transmitida, permitiéndole acogerse a la exención por reinversión en vivienda habitual. Contestación completa El artículo 38 de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobada por la Ley 35/2006, de 28 de noviembre (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF, en su redacción vigente a partir del ejercicio fiscal 2013, en su apartado 1, establece: “1. Podrán excluirse de gravamen las ganancias patrimoniales obtenidas por la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente, siempre que el importe total obtenido por la transmisión se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual en las condiciones que reglamentariamente se determinen. (…).” El concepto de vivienda habitual a efectos de la exención de la ganancia patrimonial generada en su transmisión se regula, a partir del ejercicio fiscal de 2013, en la disposición adicional vigésima tercera de la LIRPF, la cual dispone: “Disposición adicional vigésima tercera. Consideración de vivienda habitual a los efectos de determinadas exenciones. A los efectos previstos en los artículos 7.t), 33.4.b), y 38 de esta Ley se considerará vivienda habitual aquella en la que el contribuyente resida durante un plazo continuado de tres años. No obstante, se entenderá que la vivienda tuvo aquel carácter cuando, a pesar de no haber transcurrido dicho plazo, concurran circunstancias que necesariamente exijan el cambio de vivienda, tales como celebración de matrimonio, separación matrimonial, traslado laboral, obtención de primer empleo o de empleo más ventajoso u otras análogas. Cuando la vivienda hubiera sido habitada de manera efectiva y permanente por el contribuyente en el plazo de doce meses, contados a partir de la fecha de adquisición o terminación de las obras, el plazo de tres años previsto en el párrafo anterior se computará desde esta última fecha.” Conforme con tal regulación, este Centro Directivo viene manteniendo el criterio de que los beneficios fiscales vinculados a la vivienda habitual del contribuyente están ligados a la titularidad del pleno dominio, aunque sea compartida, de la vivienda. Para que una vivienda alcance la consideración de habitual se requiere que esta haya constituido la residencia del contribuyente de manera efectiva y por un período de permanencia mínimo de tres años continuados desde su adquisición por el mismo; sin que, por tanto, pueda considerarse en tal cómputo el período de permanencia en ésta previo a su adquisición. Alcanzada la consideración de habitual podrá acogerse a la exención por inversión en vivienda habitual. En el presente caso, la vivienda transmitida no llegó a alcanzar lo consideración de habitual, al no haber constituido la residencia habitual del consultante durante tres años continuados desde que la adquirió. Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.

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