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V5706-26 30 de septiembre de 2026 · SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Criterio vigente
IRPF · Renta · ganancia patrimonial

No se puede aplicar la exención por transmisión de vivienda habitual si no se tienen 65 años en la fecha de venta

Una contribuyente consultó si podía aplicar la exención de la ganancia patrimonial por vender su vivienda habitual al haber cumplido 65 años poco después de la transmisión. La DGT responde que no es posible porque la exención requiere tener la edad en el momento de la transmisión.

La cuestión planteada

Cuestión planteada Si resulta de aplicación la exención del artículo 33.4.b) de la LIRPF.

El criterio de la DGT

Para aplicar la exención del artículo 33.4.b) de la LIRPF, se deben cumplir dos requisitos: haber cumplido 65 años en la fecha de transmisión y que la vivienda haya sido habitual hasta cualquier día de los dos años anteriores a la venta. En este caso, al tener 64 años en la fecha de la transmisión, no procede la exención.

Implicaciones prácticas

  • La edad de 65 años debe haberse alcanzado estrictamente antes de la fecha de la transmisión de la vivienda.
  • La ganancia patrimonial derivada de la venta tributará en el IRPF si el contribuyente tiene 64 años en el momento de la operación.
  • El cumplimiento de la edad tras la firma de la escritura de compraventa no convalida la exención.

Puntos de planificación

  • Valorar la fecha exacta de la transmisión frente a la fecha de cumplimiento de los 65 años.
  • Evaluar el impacto fiscal de la ganancia patrimonial en caso de no alcanzar la edad mínima en la fecha de venta.

Checklist

  • Verificar la edad del contribuyente en la fecha de la transmisión.
  • Confirmar que la vivienda ha sido habitual en los dos años anteriores a la venta.
  • Comprobar la fecha de la escritura de venta para determinar el devengo del impuesto.
  • Contrastar la edad alcanzada con los requisitos del artículo 33.4.b) de la LIRPF.

Por qué importa

Esta consulta establece criterio vinculante para supuestos similares. A continuación, el impacto específico por perfil de contribuyente.

Texto íntegro de la consulta (fuente: DGT)

SECRETARÍA DE ESTADO DE HACIENDA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS Consultas Vinculantes Documento 1 de 1 Documento seleccionado Nº de consulta V5706-26 Órgano SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Fecha salida 30/09/2026 Normativa Ley 35/2006 Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas IRPF - 33.4.b) Descripción de hechos La consultante transmitió en mayo de 2025 la sexta parte indivisa de su vivienda habitual y, posteriormente, en diciembre de ese mismo año, cumplió 65 años. Cuestión planteada Si resulta de aplicación la exención del artículo 33.4.b) de la LIRPF. Contestación completa La transmisión de la vivienda generará en la consultante una ganancia o pérdida patrimonial, a tenor de lo dispuesto en el artículo 33.1 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF. No obstante, en la letra b) del apartado 4 del artículo 33 de la LIRPF se dispone que estarán exentas del Impuesto las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto “con ocasión de la transmisión de su vivienda habitual por mayores de 65 años o por personas en situación de dependencia severa o de gran dependencia de conformidad con la Ley de promoción de la autonomía personal y atención a las personas en situación de dependencia”. El concepto de vivienda habitual se recoge en la disposición adicional vigésima tercera de la LIRPF y, en su desarrollo, en el artículo 41 bis del Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobado por el Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo (BOE de 31 de marzo), en adelante RIRPF, que dispone lo siguiente: “1. A los efectos previstos en los artículos 7.t), 33.4.b), y 38 de la Ley del Impuesto se considera vivienda habitual del contribuyente la edificación que constituya su residencia durante un plazo continuado de, al menos, tres años. No obstante, se entenderá que la vivienda tuvo el carácter de habitual cuando, a pesar de no haber transcurrido dicho plazo, se produzca el fallecimiento del contribuyente o concurran otras circunstancias que necesariamente exijan el cambio de domicilio, tales como celebración de matrimonio, separación matrimonial, traslado laboral, obtención del primer empleo, o cambio de empleo, u otras análogas justificadas. (…)”. Además, debe tenerse en cuenta lo dispuesto en el artículo 41 bis.3 del RIRPF donde se establece lo siguiente: “3. A los exclusivos efectos de la aplicación de las exenciones previstas en los artículos 33.4. b) y 38 de la Ley del Impuesto, se entenderá que el contribuyente está transmitiendo su vivienda habitual cuando, con arreglo a lo dispuesto en este artículo, dicha edificación constituya su vivienda habitual en ese momento o hubiera tenido tal consideración hasta cualquier día de los dos años anteriores a la fecha de transmisión”. Por lo tanto, para aplicar la exención de la ganancia patrimonial contemplada en el artículo 33.4. b) de la LIRPF, habrían de cumplirse los dos requisitos siguientes: a) Haber cumplido 65 años en la fecha de transmisión de la vivienda habitual. b) Que la vivienda transmitida hubiera tenido la consideración de habitual hasta cualquier día de los dos años anteriores a la fecha de su transmisión. En la medida en que la consultante señala en su escrito que en la fecha de transmisión de la vivienda habitual tenía la edad de 64 años no podrá beneficiarse de la exención recogida en el artículo 33.4.b) de la LIRPF. Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.

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