Un residente en España consulta cuándo debe declarar la ganancia por vender un inmueble en Hungría si firma el contrato privado en un año pero la entrega y el pago se realizan al siguiente. La DGT responde que la transmisión ocurre con la entrega de la posesión, no con la firma del contrato.
Cuestión planteada Imputación temporal de la ganancia patrimonial que en su caso se genere en la transmisión del inmueble.
La ganancia o pérdida patrimonial se imputa al período impositivo en que tenga lugar la alteración patrimonial. La transmisión de la propiedad no se opera por la mera perfección del contrato, sino que requiere la tradición o entrega de la cosa. Para inmuebles, la entrega puede ser la puesta en posesión, la entrega de llaves o el otorgamiento de escritura pública. Por tanto, la fecha de transmisión es la de la entrega efectiva del inmueble.
Esta consulta establece criterio vinculante para supuestos similares. A continuación, el impacto específico por perfil de contribuyente.
SECRETARÍA DE ESTADO DE HACIENDA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS Consultas Vinculantes Documento 1 de 1 Documento seleccionado Nº de consulta V3227-19 Órgano SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Fecha salida 25/11/2019 Normativa LIRPF, Ley 35/2006. Artículos 14 y 33. Descripción de hechos El consultante residente en España, es titular de un inmueble radicado en Hungría que pretende transmitir. En dicho país, según manifiesta el consultante para la concesión de un crédito hipotecario al comprador las entidades bancarias exigen un contrato privado de compraventa, y una vez que se concede el crédito se procede a efectuar el pago del precio y la inscripción del inmueble en el registro a nombre del comprador. Cuestión planteada Imputación temporal de la ganancia patrimonial que en su caso se genere en la transmisión del inmueble. Contestación completa La transmisión del inmueble generará en el transmitente una ganancia o pérdida patrimonial, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 33.1 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF, según el cual: “Son ganancias y pérdidas patrimoniales las variaciones en el valor del patrimonio del contribuyente que se pongan de manifiesto con ocasión de cualquier alteración en la composición de aquél, salvo que por esta Ley se califiquen como rendimientos”. En lo que respecta a la imputación temporal de las ganancias y pérdidas patrimoniales el artículo 14.1 c) de la LIRPF establece que “se imputarán al período impositivo en que tenga lugar la alteración patrimonial”, circunstancia que en el presente caso cabe entenderse producida en el período impositivo en que se produzca la transmisión del inmueble. La concreción de la fecha de transmisión de la vivienda es, por tanto, determinante a efectos de la imputación temporal de la ganancia patrimonial que pudiera generarse. En nuestro sistema jurídico la entrega o tradición es el medio jurídico de transmitir al comprador la propiedad de la cosa o el derecho real sobre ella, de modo que la transmisión de la propiedad no se opera por la mera perfección del contrato sino que ha de ser seguida de la tradición, según se deriva del artículo 609 del Código Civil, en cuya virtud la propiedad se adquiere por consecuencia de ciertos contratos mediante la tradición, y del artículo 1.095 del citado cuerpo legal, según el cual el acreedor no adquiere derecho real sobre la cosa hasta que le haya sido entregada, preceptos en cuya virtualidad estima la doctrina que la entrega en nuestro derecho supone transferir la posesión jurídica de la cosa, lo que hace adquirir la propiedad o el derecho real por parte del comprador, lo cual se fundamenta además en el artículo 1.462 del Código Civil al establecer que se entenderá entregada la cosa vendida cuando se ponga en poder y posesión del comprador. Es decir, la suscripción de contrato privado de compraventa no comporta, por sí mismo, la adquisición de la cosa, para transferir el dominio será necesario, además, que se produzca la tradición o entrega de la cosa vendida, con independencia de las posibles obligaciones futuras o aplazadas. La tradición puede realizarse de múltiples formas, entre las que pueden citarse, para los bienes inmuebles, la puesta en poder y posesión de la cosa, la entrega de las llaves o de los títulos de pertenencia o el otorgamiento de escritura pública dicho otorgamiento, conforme dispone el Código Civil, equivale a la entrega siempre y cuando de ésta no resulte o se deduzca lo contrario. En el presente caso, el consultante manifiesta que, si bien se plantea firmar un contrato de compraventa privado en 2019, esto se hace como requisito previo para que el comprador pueda obtener el correspondiente crédito hipotecario y una vez concedido éste se realizará el pago del precio y la inscripción del inmueble del registro a nombre del comprador en 2020, es decir, la entrega del mismo. En consecuencia, habida cuenta de que en el caso planteado la entrega del inmueble se produciría en 2020, el consultante deberá imputar a este ejercicio la ganancia o pérdida puesta de manifiesto en la transmisión del mismo. No obstante, la acreditación de la tradición es una cuestión de hecho, ajena por tanto a las competencias de este Centro Directivo y que deberá probarse por cualquiera de los medios de prueba admitidos en Derecho, según dispone el artículo 106 de la Ley General Tributaria (Ley 58/2003, de 17 de diciembre), ante los órganos de gestión e inspección de la Administración Tributaria a quienes corresponderá valorarla, en el desempeño de sus funciones de comprobación e investigación, determinando la realidad de las pruebas que, a requerimiento de los mismos, se aporten. Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.