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V3043-17 22 de noviembre de 2017 · SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Criterio vigente
IRPF · Renta · exención por reinversión

No se puede aplicar la exención por reinversión en vivienda habitual si la vivienda actual se adquirió hace más de dos años

Los consultantes preguntan si pueden aplicar la exención por reinversión en su vivienda actual tras vender su antigua residencia. La DGT responde que no es posible porque la vivienda actual se adquirió hace más de dos años y la anterior dejó de ser habitual hace más de dos años.

La cuestión planteada

Si podrán acogerse a la exención por reinversión en vivienda habitual, en el supuesto de que se genere una ganancia patrimonial en su venta.

El criterio de la DGT

Para aplicar la exención, la vivienda transmitida debe haber sido habitual en el momento de la venta o en los dos años anteriores. Asimismo, la reinversión debe destinarse a una vivienda adquirida en el plazo de los dos años anteriores a la transmisión. En este caso, no se cumplen ambos requisitos: la vivienda antigua dejó de ser habitual hace más de dos años y la nueva se adquirió hace más de dos años.

Implicaciones prácticas

  • La pérdida de la condición de vivienda habitual por un periodo superior a dos años impide el uso de la exención por reinversión.
  • La adquisición de la nueva vivienda con una antelación superior a dos años respecto a la transmisión de la antigua invalida el beneficio fiscal.
  • La ganancia patrimonial derivada de la venta de la antigua residencia tributará íntegramente en el IRPF.

Puntos de planificación

  • Valorar el impacto fiscal de la ganancia patrimonial en la declaración de la renta.
  • Analizar la temporalidad de las adquisiciones y transmisiones de inmuebles para futuras operaciones.

Checklist

  • Verificar que la vivienda transmitida haya sido habitual en el momento de la venta o en los dos años previos.
  • Comprobar que la nueva vivienda se haya adquirido en el plazo de dos años anteriores a la transmisión.
  • Confirmar que se cumplen simultáneamente ambos requisitos temporales exigidos por la normativa.

Por qué importa

Esta consulta establece criterio vinculante para supuestos similares. A continuación, el impacto específico por perfil de contribuyente.

Texto íntegro de la consulta (fuente: DGT)

SECRETARÍA DE ESTADO DE HACIENDA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS Consultas Vinculantes Documento 1 de 1 Documento seleccionado Nº de consulta V3043-17 Órgano SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Fecha salida 22/11/2017 Normativa Ley 35/2006, Arts. 38.1 RD 439/2007, Arts. 41 y 41 bis. Descripción de hechos Los consultantes adquieren en 2013 su nueva y actual vivienda habitual, en la localidad a la que tuvieron que trasladar su residencia en 2012, por motivos laborales. La precedente vivienda habitual, aunque es su intención venderla, todavía en 2017 no les ha sido posible debido a la crisis económica. El importe que obtengan en su venta lo reinvertirán en su actual habitual, reduciendo el préstamo que financia su adquisición. Cuestión planteada Si podrán acogerse a la exención por reinversión en vivienda habitual, en el supuesto de que se genere una ganancia patrimonial en su venta. Contestación completa La exención por reinversión en vivienda habitual se regula en el artículo 38 de la Ley de Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobada por la Ley 35/2006, de 28 de noviembre (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF, y, en su desarrollo, en el artículo 41 del Reglamento del Impuesto, aprobado por Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo (BOE del 31 de marzo), en adelante RIRPF, el cual, entre otros, dispone: “1. Podrán gozar de exención las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto en la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente cuando el importe total obtenido se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual, en las condiciones que se establecen en este artículo. (…) (…) Para la calificación de la vivienda como habitual, se estará a lo dispuesto en el artículo 41 bis de este Reglamento. (…) 3. La reinversión del importe obtenido en la enajenación deberá efectuarse, de una sola vez o sucesivamente, en un período no superior a dos años desde la fecha de transmisión de la vivienda habitual o en un año desde la fecha de transmisión de las acciones o participaciones. (…) Igualmente darán derecho a la exención por reinversión las cantidades obtenidas en la enajenación que se destinen a satisfacer el precio de una nueva vivienda habitual que se hubiera adquirido en el plazo de los dos años anteriores a la transmisión de aquélla. (…).” Por su parte, el concepto de vivienda habitual a efectos de ésta exención, a partir del ejercicio fiscal de 2013, se regula en desarrollo de la disposición adicional vigesimotercera de la LIRPF, en el artículo 41 bis del RIRPF. El cual, entre otros, dispone: “Artículo 41 bis. Concepto de vivienda habitual a efectos de determinadas exenciones. 1. A los efectos previstos en los artículos 7.t), 33.4.b), y 38 de la Ley del Impuesto se considera vivienda habitual del contribuyente la edificación que constituya su residencia durante un plazo continuado de, al menos, tres años. (…) 3. A los exclusivos efectos de la aplicación de las exenciones previstas en los artículos 33.4. b) y 38 de la Ley del Impuesto, se entenderá que el contribuyente está transmitiendo su vivienda habitual cuando, con arreglo a lo dispuesto en este artículo, dicha edificación constituya su vivienda habitual en ese momento o hubiera tenido tal consideración hasta cualquier día de los dos años anteriores a la fecha de transmisión.”. En el presente caso concurren los siguientes dos hechos: 1. La vivienda que tienen intención de vender dejó de tener la consideración de habitual para los consultantes hace más de dos años, no cabiendo ya entender, conforme al artículo 41 bis, 3 del RIRPF, que transmiten su vivienda habitual. 2. La vivienda en la que reinvertirían el importe que se obtuviera habría sido adquirida hace más de dos años, en el momento de la transmisión, incumpliendo lo requerido en al artículo 41.3 del Reglamento de Impuesto. Cualquiera de estos dos hechos, considerados de manera individual, impiden aplica la exención por reinversión en vivienda habitual. Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.

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