El arrendamiento de inmuebles puede ser actividad económica aun subcontratando la gestión a terceros

SECRETARÍA DE ESTADO DE HACIENDA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS Consultas Vinculantes Documento 1 de 1 Documento seleccionado Nº de consulta V2757-16 Órgano SG de Impuestos sobre las Personas Jurídicas Fecha salida 20/06/2016 Normativa LIS, Ley 27/2014, arts: 5 Descripción de hechos La entidad consultante es una sociedad con residencia fiscal en España cuya actividad consiste, entre otras, en la promoción, desarrollo, gestión y explotación de actividades relacionadas con centros "outlet", catering, alojamiento, restaurantes, salas recreativas y zonas de ocio y de servicios en áreas urbanas o comerciales, centros comerciales, parques de entretenimiento y hoteles, la elaboración, contratación de personal, gestión y ejecución de toda clase de proyectos y obras de construcción en su sentido más amplio, tanto de naturaleza pública como privada, o la promoción y realización de procedimientos urbanísticos, técnicos, legales y comerciales precisos para la realización, construcción, arrendamiento u otra forma de explotación de centros comerciales, parques de entretenimiento u hoteles, así como cualquier otra clase de equipamiento comunitario o social, en España y en el extranjero. En noviembre de 2015, la entidad consultante formalizó un contrato de compraventa por el que adquirió parte de una finca. La entidad consultante ha decidido realizar la promoción inmobiliaria de la finca con la finalidad de construir un centro comercial, en el que se prevé que existan 80 locales destinados al arrendamiento. Con este propósito, la consultante formalizó en noviembre un contrato de promoción del centro comercial con una filial española de uno de sus socios y con los promotores. En virtud de este contrato, los promotores se han comprometido a llevar a cabo cualesquiera funciones requeridas para asegurar la finalización de modo satisfactorio del centro comercial, y en particular, la gestión de cuantos permisos fueran oportunos para obtener la autorización administrativa en cuanto a la promoción y el uso del centro comercial, el conjunto de actividades necesarias para obtener las licencias de obras y cualesquiera otros permisos que autoricen la construcción del centro comercial o una parte del mismo, así como las actividades propias de construcción del centro comercial. Asimismo, la consultante ha formalizado un contrato de gestión con la entidad M que adquirirá plena eficacia en la fecha de apertura del centro comercial o en la fase previa a dicha apertura en la que el centro comercial comience a arrendarse a terceros. Según el contrato de gestión, el gestor se obligará a administrar y a gestionar el Centro Comercial, y en particular: -Exigir, solicitar el pago y comprobar diligentemente que los pagos en relación con el arrendamiento, las fianzas o depósitos, los daños y perjuicios y cualesquiera otros pagos relacionados con el centro comercial son satisfechos por los arrendatarios o por cualquier tercero a la consultante. -Monitorizar y consultar, con el consentimiento previo de la consultante, recurrir contra cualesquiera tasas o impuestos locales, liquidaciones, recibos y otros gastos que la consultante es responsable en relación con el centro comercial. -Negociar y gestionar los contratos de equipamiento del centro comercial con todos los servicios generales, el mantenimiento y otros servicios que se consideren razonablemente necesarios o convenientes por el gestor para asegurarse de que el centro comercial se encuentra en las condiciones idóneas para su uso. -Llevar a cabo labores de limpieza y mantenimiento. -Calcular, asignar a cada uno de los arrendatarios y refacturar los costes de los servicios generales y llevar a cabo los procedimientos de refacturación en relación con los contratos de arrendamiento. -Preparar y presentar a la consultante, para su examen y aprobación, una propuesta de presupuestos anuales del Centro Comercial. -Preparar y presentar a la consultante un plan de negocios anual. -Preparar y distribuir a los socios los estados financieros del ejercicio con base a la información contable disponible. -Prestar servicios administrativos, de tesorería, de gestión financiera y contables en relación con el Centro Comercial. -Tomar las medidas necesarias para garantizar que el Centro Comercial cumple con todas las obligaciones legales, incluyendo las obligaciones tributarias. -Examinar y asesorar a la consultante sobre cualquier solicitud de los arrendatarios para la realización de las modificaciones o trabajos en alguno de los locales o para cambiar el uso o variar los términos del acuerdo de arrendamiento. -Recomendar una estrategia adecuada para la comercialización como parte del Plan de negocio para la consultante. -Revisar la estrategia de comercialización y hacer ajustes cuando sea necesario -Buscar proveedores de actividades de comercialización. -Asegurar el correcto cumplimiento de los requisitos para conservar las licencias. -Negociar las condiciones comerciales existentes para incrementar los ingresos. -Establecer y mantener un sistema contable que recoja los ingresos comerciales. -Tomar las medidas oportunas para cobrar los importes debidos de los comercializadores. -Llevar a cabo o supervisar cualquier acción necesaria en relación con la falta de pago de los arrendatarios. Cuestión planteada Si la actividad de arrendamiento de inmuebles que desarrollará con los medios descritos, puede calificarse como actividad económica a los efectos del Impuesto sobre Sociedades. Contestación completa El artículo 5 de la Ley 27/2014, de 27 de noviembre, del Impuesto sobre Sociedades, (en adelante LIS), regula el concepto de actividad económica y entidad patrimonial, así: “1. Se entenderá por actividad económica la ordenación por cuenta propia de los medios de producción y de recursos humanos o de uno de ambos con la finalidad de intervenir en la producción o distribución de bienes o servicios. En el caso de arrendamiento de inmuebles, se entenderá que existe actividad económica únicamente cuando para su ordenación se utilice, al menos, una persona empleada con contrato laboral y jornada completa. En el supuesto de entidades que formen parte del mismo grupo de sociedades según los criterios establecidos en el artículo 42 del Código de Comercio, con independencia de la residencia y de la obligación de formular cuentas anuales consolidadas, el concepto de actividad económica se determinará teniendo en cuenta a todas las que formen parte del mismo. 2. A los efectos de lo previsto en esta Ley, se entenderá por entidad patrimonial y que, por tanto, no realiza una actividad económica, aquella en la que más de la mitad de su activo esté constituido por valores o no esté afecto, en los términos del apartado anterior, a una actividad económica. El valor del activo, de los valores y de los elementos patrimoniales no afectos a una actividad económica será el que se deduzca de la media de los balances trimestrales del ejercicio de la entidad o, en caso de que sea dominante de un grupo según los criterios establecidos en el artículo 42 del Código de Comercio, con independencia de la residencia y de la obligación de formular cuentas anuales consolidadas, de los balances consolidados.(..).” El artículo 5 define actividad económica como la ordenación por cuenta propia de los medios de producción y de recursos humanos con la finalidad de intervenir en la producción o distribución de bienes o servicios, entendiendo que para el caso de arrendamiento de inmuebles existirá actividad económica cuando para su ordenación se utilice, al menos, una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa. En el ámbito del Impuesto sobre Sociedades, debe tenerse en cuenta la autonomía del concepto de actividad económica frente al mismo concepto regulado para otras figuras impositivas. En este sentido, el preámbulo de la LIS justifica la nueva inclusión de una definición de actividad económica, hasta entonces referenciada al Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, ante la necesidad de que el Impuesto sobre Sociedades, que grava por excelencia las rentas procedentes de actividades económicas, contenga una definición adaptada a la propia naturaleza de las personas jurídicas. Por tanto, la interpretación del concepto de actividad económica en el ámbito del Impuesto sobre Sociedades debe realizarse a la luz del funcionamiento empresarial societario, y puede diferir de la interpretación que se realice del mismo en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, por cuanto el mismo concepto puede tener finalidades diferentes y específicas en cada figura impositiva. En este sentido, precisamente, el artículo 3 del Código Civil, de aplicación en la interpretación de las normas tributarias, señala que “las normas se interpretarán según el sentido propio de sus palabras, en relación con el contexto, los antecedentes históricos y legislativos, y la realidad social del tiempo en que han de ser aplicadas, atendiendo fundamentalmente al espíritu y finalidad de aquéllas.”. En el caso concreto del arrendamiento de inmuebles, la LIS establece que dicha actividad tiene la condición de económica cuando para su ordenación se utilice, al menos, una persona empleada con contrato laboral y jornada completa. No obstante, la realidad económica pone de manifiesto situaciones empresariales en las que una entidad posee un patrimonio inmobiliario relevante, para cuya gestión se requeriría al menos una persona contratada, realizando la entidad, por tanto, una actividad económica en los términos establecidos en el artículo 5 de la LIS y, sin embargo, ese requisito se ve suplido por la subcontratación de esa gestión a otras sociedades especializadas. Esta situación es la que se produce en el presente caso, en la medida en que la entidad tiene externalizada su gestión y tal y como se señala en el escrito de consulta, la actividad de arrendamiento de inmuebles requiere, dada la dimensión de la actividad a desarrollar por la consultante y el volumen e importancia de sus ingresos, de la disposición de una organización empresarial, teniendo en cuenta que se trata de un centro comercial con un elevado número de arrendatarios. Asimismo, la gestión de bienes inmuebles de cierta importancia se subcontrata con terceros profesionalmente dedicados a la gestión de activos, sustituyendo a la contratación de un empleado por cuanto este modelo resulta más eficiente. En conclusión, de los datos señalados en la consulta planteada, en este supuesto se deben entender cumplidos los requisitos señalados en el artículo 5.1 de la LIS a los efectos de determinar que la entidad desarrolla una actividad económica, aun cuando los medios materiales y humanos necesarios para intervenir en el mercado no son propios sino subcontratados a una entidad ajena al grupo mercantil. Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.