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V2224-20 30 de junio de 2020 · SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Criterio vigente
IRPF · Renta · renta vitalicia

El valor de adquisición de una vivienda obtenida por renta vitalicia es el valor de mercado en el momento de la cesión

Se consulta cuál es el valor de adquisición de una vivienda adquirida mediante la cesión de una renta vitalicia para calcular futuras ganancias o pérdidas patrimoniales. La DGT responde que dicho valor es el valor de mercado de la vivienda en el momento de la cesión, más los gastos e inversiones.

La cuestión planteada

Si la propiedad de una vivienda se ha adquirido por cesión a cambio de una renta vitalicia, cuál es el valor de adquisición de la misma a efectos del cálculo de la posible ganancia o pérdida patrimonial correspondiente, en el caso que dicha vivienda se transmita en un futuro.

El criterio de la DGT

Para el cálculo de la ganancia o pérdida patrimonial por la transmisión posterior de la vivienda, el valor de adquisición será la suma del valor de adquisición del capital recibido (el valor de mercado de la vivienda en el momento de la cesión) más el coste de inversiones, mejoras, gastos y tributos inherentes a la adquisición. No se debe utilizar el importe satisfecho por la renta vitalicia para este cálculo.

Implicaciones prácticas

  • El importe total de las rentas vitalicias percibidas no constituye el valor de adquisición para el cálculo de la ganancia patrimonial.
  • El valor de mercado de la vivienda en el momento de la cesión determina la base de coste para futuras transmisiones.
  • Los gastos e inversiones realizados tras la cesión incrementan el valor de adquisición.

Puntos de planificación

  • Valoración del inmueble en el momento de la constitución de la renta vitalicia.
  • Documentación de los gastos e inversiones realizados para su integración en el valor de adquisición.

Checklist

  • Verificar el valor de mercado de la vivienda en la fecha de la cesión.
  • Recopilar facturas de mejoras e inversiones realizadas en el inmueble.
  • Conservar justificantes de gastos y tributos inherentes a la adquisición.
  • Confirmar que no se está utilizando el importe de la renta vitalicia como base de coste.

Por qué importa

Esta consulta establece criterio vinculante para supuestos similares. A continuación, el impacto específico por perfil de contribuyente.

Texto íntegro de la consulta (fuente: DGT)

SECRETARÍA DE ESTADO DE HACIENDA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS Consultas Vinculantes Documento 1 de 1 Documento seleccionado Nº de consulta V2224-20 Órgano SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Fecha salida 30/06/2020 Normativa LIRPF. Ley 35/2006, artículos 33 a 37. Descripción de hechos Se remite a la cuestión planteada. Cuestión planteada Si la propiedad de una vivienda se ha adquirido por cesión a cambio de una renta vitalicia, cuál es el valor de adquisición de la misma a efectos del cálculo de la posible ganancia o pérdida patrimonial correspondiente, en el caso que dicha vivienda se transmita en un futuro. Contestación completa La transmisión de la vivienda generará en su titular una ganancia o pérdida patrimonial, al producirse al producirse una variación en el valor de su patrimonio que se pone de manifiesto con ocasión de una alteración en su composición, de conformidad con lo previsto en el apartado 1 del artículo 33 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF. El importe de esta ganancia o pérdida patrimonial viene determinado por la diferencia entre los valores de adquisición y de transmisión, según determina el artículo 34, valores que, para las transmisiones onerosas, vienen definidos en el artículo 35, según el cual: “1. El valor de adquisición estará formado por la suma de: a) El importe real por el que dicha adquisición se hubiera efectuado. b) El coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente. En las condiciones que reglamentariamente se determinen, este valor se minorará en el importe de las amortizaciones. 2. El valor de transmisión será el importe real por el que la enajenación se hubiese efectuado. De este valor se deducirán los gastos y tributos a que se refiere la letra b) del apartado 1 en cuanto resulten satisfechos por el transmitente. Por importe real del valor de enajenación se tomará el efectivamente satisfecho, siempre que no resulte inferior al normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste.”. No obstante, la letra i) del apartado 1 del artículo 37 de la LIRPF, establece que cuando la alteración en el valor del patrimonio proceda “De la extinción de rentas vitalicias o temporales, la ganancia o pérdida patrimonial se computará, para el obligado al pago de aquéllas, por diferencia entre el valor de adquisición del capital recibido y la suma de las rentas efectivamente satisfechas.” De los preceptos anteriores cabe concluir lo siguiente: 1º. En el momento de la extinción de la renta, que coincidirá con el del fallecimiento del rentista, se producirá una ganancia o pérdida patrimonial en el obligado al pago de la renta, por la diferencia entre el valor de adquisición del capital recibido (valor de mercado de la vivienda en el momento en el que se efectuó la cesión de la misma) y el valor de la prestación efectivamente satisfecha (renta vitalicia satisfecha hasta ese momento). 2º. El valor de adquisición de la vivienda, a efectos del cálculo de la ganancia o pérdida patrimonial generada en su posterior transmisión, estará constituido por la suma del citado valor de adquisición del capital percibido –no el importe satisfecho por la renta vitalicia–, más el coste de las inversiones y mejoras, en su caso, efectuadas y los gastos y tributos inherentes a su adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente. Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.

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