El valor de adquisición de un terreno obtenido por renta vitalicia es el valor de mercado en el momento de la extinción

SECRETARÍA DE ESTADO DE HACIENDA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS Consultas Vinculantes Documento 1 de 1 Documento seleccionado Nº de consulta V1112-26 Órgano SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Fecha salida 19/05/2026 Normativa LIRPF, Ley 35/2006, Art. 33 a 37. Descripción de hechos La consultante es propietaria de un terreno rústico adquirido en 1991 a cambio de una renta vitalicia ya extinguida por fallecimiento del transmitente. Es intención de la consultante transmitir el citado terreno. Cuestión planteada Valor de adquisición del terreno a los efectos del cálculo de la ganancia o pérdida patrimonial obtenida en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas. Contestación completa La transmisión del terreno generará en su titular una ganancia o pérdida patrimonial, al producirse al producirse una variación en el valor de su patrimonio que se pone de manifiesto con ocasión de una alteración en su composición, de conformidad con lo previsto en el apartado 1 del artículo 33 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF. El importe de esta ganancia o pérdida patrimonial viene determinado por la diferencia entre los valores de adquisición y de transmisión, según determina el artículo 34, valores que, para las transmisiones onerosas, vienen definidos en el artículo 35, según el cual: “1. El valor de adquisición estará formado por la suma de: a) El importe real por el que dicha adquisición se hubiera efectuado. b) El coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente. En las condiciones que reglamentariamente se determinen, este valor se minorará en el importe de las amortizaciones. 2. El valor de transmisión será el importe real por el que la enajenación se hubiese efectuado. De este valor se deducirán los gastos y tributos a que se refiere la letra b) del apartado 1 en cuanto resulten satisfechos por el transmitente. Por importe real del valor de enajenación se tomará el efectivamente satisfecho, siempre que no resulte inferior al normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste.”. No obstante, la letra i) del apartado 1 del artículo 37 de la LIRPF, establece que cuando la alteración en el valor del patrimonio proceda “De la extinción de rentas vitalicias o temporales, la ganancia o pérdida patrimonial se computará, para el obligado al pago de aquéllas, por diferencia entre el valor de adquisición del capital recibido y la suma de las rentas efectivamente satisfechas.” De los preceptos anteriores cabe concluir lo siguiente: 1º. En el momento de la extinción de la renta, que coincidirá con el del fallecimiento del rentista, se producirá una ganancia o pérdida patrimonial en el obligado al pago de la renta, por la diferencia entre el valor de adquisición del capital recibido (valor de mercado del terreno en el momento en el que se efectuó la cesión del mismo) y el valor de la prestación efectivamente satisfecha (renta vitalicia satisfecha hasta ese momento). 2º. El valor de adquisición del terreno, a efectos del cálculo de la ganancia o pérdida patrimonial generada en su posterior transmisión, estará constituido por la suma del citado valor de adquisición del capital percibido –no el importe satisfecho por la renta vitalicia–, más el coste de las inversiones y mejoras, en su caso, efectuadas y los gastos y tributos inherentes a su adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente. Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.