Se puede aplicar la exención por reinversión si la nueva vivienda se adquiere hasta dos años antes de vender la antigua

SECRETARÍA DE ESTADO DE HACIENDA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS Consultas Vinculantes Documento 1 de 1 Documento seleccionado Nº de consulta V2130-17 Órgano SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Fecha salida 17/08/2017 Normativa LIRPF, Ley 35/2006, artículos 33 y 38. RIRPF, RD 439/2007, artículos 41 y 41 bis. Descripción de hechos El consultante y su cónyuge adquirieron en septiembre de 2015 el 50 por ciento de la propiedad de una oficina (el otro 50 por ciento fue adquirido por una amiga) que carece de cédula de habitabilidad y de licencia para uso residencial. El objetivo del consultante es solicitar al Ayuntamiento el cambio de uso de oficina a residencial, segregar el inmueble mediante escritura pública, e iniciar las obras para convertir dicha oficina en su vivienda habitual. Asimismo, se plantea la venta de su actual vivienda habitual. Cuestión planteada A efectos de la exención por reinversión desde qué fecha se entiende adquirida la nueva vivienda habitual. Contestación completa En primer lugar, se debe precisar que dado lo limitado de los datos aportados en el escrito de consulta, se parte de la premisa de que no se trata de un supuesto de autopromoción o construcción de la vivienda habitual, sino de adquisición, con independencia de que se realicen obras de acondicionamiento. Sentado lo anterior, la exención por reinversión en vivienda habitual viene regulada en el artículo 38.1 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre) y, en su desarrollo, en el artículo 41 del Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobado por el Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo (BOE de 31 de marzo, en adelante RIRPF. Este último precepto establece lo siguiente: "1. Podrán gozar de exención las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto en la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente cuando el importe total obtenido se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual, en las condiciones que se establecen en este artículo. Cuando para adquirir la vivienda transmitida el contribuyente hubiera utilizado financiación ajena, se considerará, exclusivamente a estos efectos, como importe total obtenido el resultante de minorar el valor de transmisión en el principal del préstamo que se encuentre pendiente de amortizar en el momento de la transmisión. (…). Para la calificación de la vivienda como habitual, se estará a lo dispuesto en el artículo 41 bis de este Reglamento. (…). 3. La reinversión del importe obtenido en la enajenación deberá efectuarse, de una sola vez o sucesivamente, en un período no superior a dos años desde la fecha de transmisión de la vivienda habitual o en un año desde la fecha de transmisión de las acciones o participaciones. En particular, se entenderá que la reinversión se efectúa dentro de plazo cuando la venta se hubiese efectuado a plazos o con precio aplazado, siempre que el importe de los plazos se destine a la finalidad indicada dentro del período impositivo en que se vayan percibiendo. Cuando, conforme a lo dispuesto en los párrafos anteriores, la reinversión no se realice en el mismo año de la enajenación, el contribuyente vendrá obligado a hacer constar en la declaración del Impuesto del ejercicio en el que se obtenga la ganancia de patrimonio su intención de reinvertir en las condiciones y plazos señalados. Igualmente darán derecho a la exención por reinversión las cantidades obtenidas en la enajenación que se destinen a satisfacer el precio de una nueva vivienda habitual que se hubiera adquirido en el plazo de los dos años anteriores a la transmisión de aquélla. 4. En el caso de que el importe de la reinversión fuera inferior al total obtenido en la enajenación, solamente se excluirá de gravamen la parte proporcional de la ganancia patrimonial que corresponda a la cantidad efectivamente invertida en las condiciones de este artículo. 5. El incumplimiento de cualquiera de las condiciones establecidas en este artículo determinará el sometimiento a gravamen de la parte de la ganancia patrimonial correspondiente. En tal caso, el contribuyente imputará la parte de la ganancia patrimonial no exenta al año de su obtención, practicando declaración-liquidación complementaria, con inclusión de los intereses de demora, y se presentará en el plazo que medie entre la fecha en que se produzca el incumplimiento y la finalización del plazo reglamentario de declaración correspondiente al período impositivo en que se produzca dicho incumplimiento". Para poder acogerse a la exención, la consideración como habitual de la vivienda ha de concurrir en ambas viviendas: en la que se transmite y en la que se adquiere. La disposición adicional vigésima tercera de la Ley del Impuesto, “Consideración de vivienda habitual a los efectos de determinadas exenciones”, establece: “A los efectos previstos en los artículos 7.t), 33.4.b), y 38 de esta Ley se considerará vivienda habitual aquella en la que el contribuyente resida durante un plazo continuado de tres años. No obstante, se entenderá que la vivienda tuvo aquel carácter cuando, a pesar de no haber transcurrido dicho plazo, concurran circunstancias que necesariamente exijan el cambio de vivienda, tales como celebración de matrimonio, separación matrimonial, traslado laboral, obtención de primer empleo o de empleo más ventajoso u otras análogas. Cuando la vivienda hubiera sido habitada de manera efectiva y permanente por el contribuyente en el plazo de doce meses, contados a partir de la fecha de adquisición o terminación de las obras, el plazo de tres años previsto en el párrafo anterior se computará desde esta última fecha.” Además, para calificar la vivienda que se transmita como habitual, se estará a lo dispuesto en el artículo 41 bis.3 del RIRPF donde se establece lo siguiente: “3. A los exclusivos efectos de la aplicación de las exenciones previstas en los artículos 33.4. b) y 38 de la Ley del Impuesto, se entenderá que el contribuyente está transmitiendo su vivienda habitual cuando, con arreglo a lo dispuesto en este artículo, dicha edificación constituya su vivienda habitual en ese momento o hubiera tenido tal consideración hasta cualquier día de los dos años anteriores a la fecha de transmisión”. De acuerdo con todo lo anterior, para la consideración de la vivienda adquirida como vivienda habitual, en los supuestos en que la adquisición de la nueva vivienda se realiza con anterioridad a la venta de la antigua vivienda habitual, será necesario que la adquisición de la nueva vivienda habitual se haya realizado en el plazo de dos años anteriores a la venta de la antigua vivienda habitual. En consecuencia, en el presente caso, al tratarse de un supuesto de adquisición de la nueva vivienda habitual con anterioridad a la venta de la antigua, para la aplicación de la exención por reinversión en vivienda habitual de la ganancia patrimonial que se obtuviera en su caso por la venta de la actual vivienda habitual, será necesario, además del cumplimiento del resto de requisitos antes referidos, que entre la adquisición de la que va a ser la nueva vivienda habitual (adquisición que se produce en septiembre de 2015) y la posterior venta de la antigua y actual vivienda habitual, no transcurra un plazo superior a dos años. Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.