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V1905-25 15 de octubre de 2025 · SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Criterio vigente
IRPF · Renta · valor de adquisición

El valor de adquisición de un inmueble heredado para amortizaciones es el valor del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones

El consultante pregunta cómo determinar el valor de adquisición de un inmueble heredado para calcular la amortización en rendimientos del capital inmobiliario. La DGT responde que se debe aplicar el valor resultante de las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.

La cuestión planteada

Necesita determinar el valor de adquisición para poder calcular la amortización aplicable en los rendimientos del capital inmobiliario en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.

El criterio de la DGT

En adquisiciones a título lucrativo, el valor de adquisición está constituido por el valor del pleno dominio que resulte de la aplicación de las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, sin exceder el valor de mercado. A este importe se le deben sumar las inversiones, mejoras, gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluyendo los intereses.

Implicaciones prácticas

  • El valor base para el cálculo de la amortización en rendimientos del capital inmobiliario es el valor del pleno dominio declarado en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.
  • El valor de adquisición no puede superar el valor de mercado del inmueble.
  • Es posible incrementar el valor de adquisición mediante la inclusión de inversiones, mejoras, gastos y tributos vinculados a la adquisición.

Puntos de planificación

  • Valoración de la base de amortización tras la recepción de bienes por vía sucesoria.
  • Análisis de la integración de gastos y mejoras para optimizar la base deducible.

Checklist

  • Verificar que el valor de adquisición no exceda el valor de mercado.
  • Comprobar que el valor utilizado coincide con el declarado en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.
  • Identificar inversiones y mejoras realizadas que puedan sumarse al valor de adquisición.
  • Validar la inclusión de gastos y tributos inherentes a la adquisición.
  • Excluir los intereses de préstamos del cálculo del valor de adquisición.

Por qué importa

Esta consulta establece criterio vinculante para supuestos similares. A continuación, el impacto específico por perfil de contribuyente.

Texto íntegro de la consulta (fuente: DGT)

SECRETARÍA DE ESTADO DE HACIENDA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS Consultas Vinculantes Documento 1 de 1 Documento seleccionado Nº de consulta V1905-25 Órgano SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Fecha salida 15/10/2025 Normativa LIRPF, Ley 35/2006, Arts. 34, 35, 36 Descripción de hechos El interesado expone que ha heredado un inmueble. Cuestión planteada Necesita determinar el valor de adquisición para poder calcular la amortización aplicable en los rendimientos del capital inmobiliario en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas. Contestación completa El artículo 34 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF, regula el importe de las ganancias o pérdidas patrimoniales con carácter general, y dispone lo siguiente: “1. El importe de las ganancias o pérdidas patrimoniales será: a) En el supuesto de transmisión onerosa o lucrativa, la diferencia entre los valores de adquisición y transmisión de los elementos patrimoniales. b) En los demás supuestos, el valor de mercado de los elementos patrimoniales o partes proporcionales, en su caso. 2. Si se hubiesen efectuado mejoras en los elementos patrimoniales transmitidos, se distinguirá la parte del valor de enajenación que corresponda a cada componente del mismo.”. El artículo 35 de la LIRPF, regula los valores de adquisición y transmisión en las transmisiones a título oneroso, y dispone que: “1. El valor de adquisición estará formado por la suma de: a) El importe real por el que dicha adquisición se hubiera efectuado. b) El coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente. En las condiciones que reglamentariamente se determinen, este valor se minorará en el importe de las amortizaciones. 2. El valor de transmisión será el importe real por el que la enajenación se hubiese efectuado. De este valor se deducirán los gastos y tributos a que se refiere la letra b) del apartado 1 en cuanto resulten satisfechos por el transmitente. Por importe real del valor de enajenación se tomará el efectivamente satisfecho, siempre que no resulte inferior al normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste.”. Por su parte el artículo 36 de la LIRPF, regula las transmisiones a título lucrativo, y dispone que: “Cuando la adquisición o la transmisión hubiera sido a título lucrativo se aplicarán las reglas del artículo anterior, tomando por importe real de los valores respectivos aquéllos que resulten de la aplicación de las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, sin que puedan exceder del valor de mercado. (…) En las adquisiciones lucrativas, a que se refiere el párrafo c) del apartado 3 del artículo 33 de esta Ley, el donatario se subrogará en la posición del donante respecto de los valores y fechas de adquisición de dichos bienes.”. El valor de adquisición de dicho inmueble, conforme a lo dispuesto en el artículo 36 de la LIRPF, estará constituido por el valor del pleno dominio que resulte de la aplicación de las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones para el inmueble adquirido, sin que pueda exceder del valor de mercado, más las inversiones y mejoras, y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el consultante. Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.

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