Se pueden deducir los honorarios de la agencia inmobiliaria del valor de transmisión de un inmueble

SECRETARÍA DE ESTADO DE HACIENDA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS Consultas Vinculantes Documento 1 de 1 Documento seleccionado Nº de consulta V1858-25 Órgano SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Fecha salida 14/10/2025 Normativa LIRPF, Ley 35/2006, artículos 33, 34, 35, 36 y 49. Descripción de hechos La consultante ha vendido en 2025 una finca que le pertenecía a ella y a otros herederos en virtud de herencia de su madre. Cuestión planteada Posible minoración del precio obtenido en la venta en las cantidades satisfechas a la agencia inmobiliaria que ha intermediado en dicha venta, a efectos de determinar la ganancia patrimonial obtenida. Contestación completa La transmisión de la finca generará en los transmitentes una ganancia o pérdida patrimonial, al producirse una variación en el valor de su patrimonio que se pone de manifiesto con ocasión de una alteración en su composición, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 33.1 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF. La ganancia o pérdida patrimonial vendrá dada por la diferencia entre los valores de adquisición y transmisión del inmueble transmitido, de acuerdo con lo establecido en el artículo 34 de la LIRPF, valores que vienen definidos en los artículos 35 y 36, para las transmisiones onerosas y lucrativas respectivamente. El artículo 35 de la LIRPF establece lo siguiente: “1. El valor de adquisición estará formado por la suma de: a) El importe real por el que dicha adquisición se hubiera efectuado. b) El coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente. En las condiciones que reglamentariamente se determinen, este valor se minorará en el importe de las amortizaciones. 2. El valor de transmisión será el importe real por el que la enajenación se hubiese efectuado. De este valor se deducirán los gastos y tributos a que se refiere el párrafo b) del apartado 1 en cuanto resulten satisfechos por el transmitente. Por importe real del valor de enajenación se tomará el efectivamente satisfecho, siempre que no resulte inferior al normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste”. Por su parte, el artículo 36 de la LIRPF, aplicable para la determinación del valor de adquisición de la finca vendida, al haberse adquirido por herencia, establece: “Cuando la adquisición o la transmisión hubiera sido a título lucrativo se aplicarán las reglas del artículo anterior, tomando por importe real de los valores respectivos aquéllos que resulten de la aplicación de las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, sin que puedan exceder del valor de mercado. (…).” Por gastos inherentes a las operaciones de adquisición y transmisión cabe entender aquellos que correspondan a actuaciones directamente relacionadas con la compra y la venta del inmueble. En concreto, respecto a los gastos y tributos inherentes a la adquisición, éstos son aquellos tales como, entre otros, los gastos de notaría, registro de la propiedad, gestoría y los gastos por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales. Ente los gastos inherentes a la transmisión cabe citar, entre otros, de acuerdo con el criterio establecido en consulta tributaria V0926-18 de fecha 10 de abril de 2018, los gastos de notaría y registro por la cancelación de la hipoteca, honorarios de la inmobiliaria con motivo de la gestión de la venta, gastos de expedición de certificados de eficiencia energética, de habitabilidad, y sobre el estado de deudas con la comunidad de propietarios, y el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, así como gastos de notaría, en su caso, registro, gestoría y comisiones por la intermediación en la venta siempre que dichos gastos hayan sido satisfechos por el transmitente. La ganancia o pérdida patrimonial así calculada se integrará en la base imponible del ahorro conforme a lo dispuesto en el artículo 49 de la LIRPF. Por tanto, el valor de transmisión de la finca vendida vendrá determinado por el efectivamente satisfecho, o el de mercado si fuera superior, minorado en los gastos y tributos inherentes a la transmisión satisfechos por los transmitentes, entre los cuales se encuentran las cantidades satisfechas a la agencia inmobiliaria que ha intervenido en la venta, Por otro lado debe indicarse que al tratarse de cuestiones de hecho que trascienden a las competencias de interpretación de la normativa tributaria atribuidas, este Centro Directivo no puede entrar en la cuantificación de los distintos componentes para la determinación de la ganancia patrimonial obtenida, ni en la valoración de las facturas y otra documentación referida a dichos componentes, correspondiendo su valoración a los órganos de gestión e inspección de la administración tributaria en función de las pruebas presentadas a su requerimiento. Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.