Una contribuyente consulta si puede aplicar la exención por reinversión vendiendo su vivienda antes de cumplir tres años de residencia por motivos de habitabilidad y actividad profesional del cónyuge. La DGT señala que para excepcionar el plazo de tres años, las circunstancias deben exigir necesariamente el cambio de domicilio.
Cuestión planteada Posibilidad de considerar esta vivienda como habitual pese a no haber residido en la misma un plazo de tres años y poder así aplicar la exención por reinversión.
Para que una vivienda se considere habitual sin haber transcurrido tres años, deben concurrir circunstancias que exijan necesariamente el cambio de domicilio. El término 'necesariamente' implica una obligación o necesidad indispensable que deja al margen la voluntad o conveniencia del contribuyente. Motivos como la habitabilidad o la necesidad de mayor espacio de trabajo no están incluidos específicamente en la normativa. La valoración de si estas circunstancias obligan al cambio de residencia corresponde a la Administración mediante la prueba aportada.
Esta consulta establece criterio vinculante para supuestos similares. A continuación, el impacto específico por perfil de contribuyente.
SECRETARÍA DE ESTADO DE HACIENDA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS Consultas Vinculantes Documento 1 de 1 Documento seleccionado Nº de consulta V1312-26 Órgano SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Fecha salida 28/05/2026 Normativa LIRPF. Ley 35/2006, artículo 38. RIRPF. RD 439/2007, artículos 41 y 41 bis. Descripción de hechos La consultante adquirió un inmueble junto con su esposo el 16 de marzo de 2021. Actualmente es la vivienda habitual de ambos. Por motivos familiares, de habitabilidad y circunstancias profesionales sobrevenidas (el esposo desde el 6 de noviembre de 2025 es autónomo y ejerce actividad profesional además de su trabajo por cuenta ajena. Ello les obliga a disponer de un mayor espacio de trabajo) proyectan venderlo para adquirir una nueva vivienda habitual adecuada a las necesidades actuales de la unidad familiar. Manifiesta que esa operación de venta se realizaría sin haber residido en dicha vivienda tres años de forma continuada. Cuestión planteada Posibilidad de considerar esta vivienda como habitual pese a no haber residido en la misma un plazo de tres años y poder así aplicar la exención por reinversión. Contestación completa La exención por reinversión en vivienda habitual se establece en el artículo 38 de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobada por la Ley 35/2006, de 28 de noviembre (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF, desarrollándose en el artículo 41 del Reglamento del Impuesto, aprobado por el Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo (BOE del 31), en adelante RIRPF. El artículo 41.1 del Reglamento del Impuesto, entre otros, dispone: “1. Podrán gozar de exención las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto en la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente cuando el importe total obtenido se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual, en las condiciones que se establecen en este artículo. Cuando para adquirir la vivienda transmitida el contribuyente hubiera utilizado financiación ajena, se considerará, exclusivamente a estos efectos, como importe total obtenido el resultante de minorar el valor de transmisión en el principal del préstamo que se encuentre pendiente de amortizar en el momento de la transmisión. (…) Para la calificación de la vivienda como habitual, se estará a lo dispuesto en el artículo 41 bis de este Reglamento.” El artículo 41 bis, en desarrollo de la disposición adicional vigésima tercera de la LIRPF, regula el concepto de vivienda habitual a efectos de determinadas exenciones, el cual, entre otros, dispone: “1. A los efectos previstos en los artículos 7.t), 33.4.b), y 38 de la Ley del Impuesto se considera vivienda habitual del contribuyente la edificación que constituya su residencia durante un plazo continuado de, al menos, tres años. No obstante, se entenderá que la vivienda tuvo el carácter de habitual cuando, a pesar de no haber transcurrido dicho plazo, se produzca el fallecimiento del contribuyente o concurran otras circunstancias que necesariamente exijan el cambio de domicilio, tales como celebración de matrimonio, separación matrimonial, traslado laboral, obtención del primer empleo, o cambio de empleo, u otras análogas justificadas. 2. Para que la vivienda constituya la residencia habitual del contribuyente debe ser habitada de manera efectiva y con carácter permanente por el propio contribuyente, en un plazo de doce meses, contados a partir de la fecha de adquisición o terminación de las obras. (…) Cuando la vivienda hubiera sido habitada de manera efectiva y permanente por el contribuyente en el plazo de doce meses, contados a partir de la fecha de adquisición o terminación de las obras, el plazo de tres años previsto en el apartado anterior se computará desde esta última fecha. 3. (…).” De dicha redacción se desprende que, salvo en el caso de fallecimiento, en el que la exención opera de forma automática, ante la concurrencia de concretas circunstancias, estas han de exigir “necesariamente” el cambio de domicilio o el no poder llegar a ocupar la vivienda adquirida, según proceda. Teniendo que existir una relación directa entre la causa y el efecto. Señalar que, la LIRPF cita también como circunstancia la obtención de “empleo más ventajoso” (disposición adicional vigésima tercera). La expresión reglamentaria "circunstancias que necesariamente exijan el cambio de domicilio" comporta una obligatoriedad en dicho cambio. El término “necesariamente” es un adverbio de modo que, de acuerdo con el Diccionario de la Real Academia, significa con o por necesidad o precisión. A su vez, el término “necesidad” puede indicar todo aquello a lo que es imposible substraerse, faltar o resistir. Aún es más esclarecedor el sustantivo “precisión”, incluido en la definición de “necesariamente”, pues supone obligación o necesidad indispensable que fuerza y precisa a ejecutar una cosa. Por último, confirma lo anterior una de las definiciones de “necesario”: dícese de lo que se hace y ejecuta obligado de otra cosa, como opuesto a voluntario y espontáneo. En consecuencia, la aplicación de esta norma requiere plantearse si ante una determinada situación, cambiar de domicilio es una opción para el contribuyente o queda al margen de su voluntad o conveniencia; es decir, que el hecho de que concurra una de las circunstancias enumeradas u otras análogas no es determinante por sí solo, ni supone sin más, una excepción a la exigencia del plazo general de residencia efectiva durante tres años. En el primero de los casos, es decir, si el contribuyente mantiene la posibilidad de elegir, no se estará en presencia de una circunstancia que permita excepcionar el plazo de tres años, y por tanto, si el contribuyente decide cambiar de domicilio, no por ello la vivienda alcanzará la consideración de habitual. En la misma línea, puede afirmarse que si se prueba la concurrencia de circunstancias análogas a las enumeradas por la normativa se podrá excepcionar el plazo de tres años, siempre que las mismas exijan también el cambio de domicilio. Llegados a este punto, es necesario determinar si las circunstancias concretas que concurren en cada caso, descritas por la consultante, exigen el cambio de domicilio. Señala la consultante que, por motivos familiares, de habitabilidad y circunstancias profesionales sobrevenidas (el esposo desde el 6 de noviembre de 2025 es autónomo y ejerce actividad profesional aparte de su trabajo por cuenta ajena y ello les obliga a disponer de un mayor espacio de trabajo) la vivienda donde viven actualmente no está adaptada a las nuevas necesidades de su unidad familiar, con lo que plantea venderla antes de llevar residiendo en ella tres años y reinvertir el importe obtenido en una nueva vivienda adecuada a esta nueva situación. Respecto a argumentar el cambio de residencia por la necesidad de un mayor espacio de trabajo, por motivos familiares y de habitabilidad, cabe señalar que la normativa del Impuesto no incluye específicamente estos motivos, entre las circunstancias que necesariamente exigen el cambio de domicilio. Al tratarse de cuestiones de hecho esta Subdirección General no puede entrar a valorar su alcance ni consecuencias, ni, por tanto, la decisión adoptada. En consecuencia, cabe concluir que tales circunstancias podrían justificar o no el cambio de vivienda o su no ocupación, de acuerdo con lo señalado anteriormente. Si la consultante considerara dichas circunstancias como necesarias, tomando la acción de cambiar de residencia, deberá justificarla suficientemente por cualquier medio de prueba admitido en Derecho, según dispone el artículo 106 de la Ley General Tributaria (Ley 58/2003, de 17 de diciembre –BOE del 18–), ante los órganos mencionados, a quienes corresponderá valorar las pruebas, a requerimiento de los mismos, siendo éste el momento, y no otro anterior, de aportar las pruebas que estimen oportunas. Solo en el caso de que se llegara a considerar que la vivienda ha alcanzado la consideración de habitual al tiempo de dejar de residir en ella, antes de cumplir tres años de permanencia continuada en ella, la ganancia patrimonial que se genere en su transmisión, antes de dichos tres años, podría quedar exonerada de gravamen de conformidad con lo dispuesto en el artículo 41 del Reglamento del Impuesto. Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.