Un contribuyente consulta cuándo debe declarar la ganancia por la venta de su vivienda tras firmar un contrato de arras y si puede aplicar la exención para mayores de 65 años. La DGT responde que la ganancia se imputa al ejercicio del otorgamiento de la escritura y que la exención requiere que la vivienda haya sido habitual durante al menos tres años.
Cuestión planteada Solicita conocer la imputación temporal de la ganancia o pérdida patrimonial que se genere con la transmisión del inmueble y si puede aplicar la exención por transmisión de vivienda habitual por mayores de 65 años en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.
La ganancia o pérdida patrimonial debe imputarse en el periodo impositivo en que se transfiera el dominio mediante la escritura pública. Para aplicar la exención por transmisión de vivienda habitual a mayores de 65 años, la edificación debe haber constituido la residencia del contribuyente durante un plazo continuado de al menos tres años. Si no se cumple el plazo de tres años de residencia, no procedería la exención, salvo circunstancias excepcionales justificadas.
Esta consulta establece criterio vinculante para supuestos similares. A continuación, el impacto específico por perfil de contribuyente.
SECRETARÍA DE ESTADO DE HACIENDA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS Consultas Vinculantes Documento 1 de 1 Documento seleccionado Nº de consulta V1284-26 Órgano SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Fecha salida 25/05/2026 Normativa LIRPF, Ley 35/2006, Arts. 14, 33, 34, 35, 36 RIRPF, RD 439/2007, Art. 41bis Descripción de hechos El consultante indica que es propietario en pleno dominio de una vivienda adquirida por herencia en 2024, la cual constituye su vivienda habitual desde entonces. En 2026 ha suscrito un contrato de arras penitenciales, conforme al artículo 1454 del Código Civil, comprometiéndose a transmitir el inmueble por un precio de 1.700.000 euros y habiendo percibido 85.000 euros en concepto de arras. En dicho contrato se establece que la transmisión de la propiedad se producirá exclusivamente mediante el otorgamiento de escritura pública, sin que exista entrega de la posesión, ni de llaves, ni derecho de uso o disfrute para el comprador en el momento de la firma. Asimismo, el consultante señala que continuará residiendo en el inmueble manteniendo su carácter de vivienda habitual, asumiendo todos los gastos y tributos asociados, y que la escritura pública no se otorgará antes de un plazo mínimo de 18 meses desde la firma del contrato. Durante todo ese periodo previo no se producirá cesión de uso, arrendamiento ni entrega de la posesión al comprador, manteniéndose íntegramente la situación de uso por parte del consultante hasta el momento de la transmisión. Cuestión planteada Solicita conocer la imputación temporal de la ganancia o pérdida patrimonial que se genere con la transmisión del inmueble y si puede aplicar la exención por transmisión de vivienda habitual por mayores de 65 años en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas. Contestación completa La transmisión de la vivienda generará en el transmitente una ganancia o pérdida patrimonial, a tenor de lo dispuesto en el artículo 33.1 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF. El importe de esta ganancia o pérdida patrimonial vendrá determinado, según el artículo 34, por la diferencia entre los respectivos valores de adquisición y de transmisión, calculados en la forma establecida en los artículos 35 y 36 de la citada Ley, para las transmisiones onerosas y lucrativas respectivamente. De acuerdo con la regla general de imputación temporal de rentas prevista en el artículo 14.1.c) de la LIRPF, la ganancia o pérdida patrimonial obtenida deberá imputarse en el periodo impositivo en que tiene lugar la alteración patrimonial. En este caso, de acuerdo con los datos contenidos en el escrito de consulta, la ganancia o pérdida patrimonial resultante de la transmisión descritas en el escrito de consulta deberá imputarse al ejercicio en el que se transfiera el dominio con el otorgamiento de la escritura pública de compraventa. No obstante, el artículo 33.4.b) de la LIRPF, establece que estarán exentas del Impuesto las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto “con ocasión de la transmisión de su vivienda habitual por mayores de 65 años o por personas en situación de dependencia severa o de gran dependencia de conformidad con la Ley de promoción de la autonomía personal y atención a las personas en situación de dependencia”. El concepto de vivienda habitual se recoge en la disposición adicional vigésima tercera de la LIRPF y, en su desarrollo, en el artículo 41 bis del Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobado por el Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo (BOE de 31 de marzo), en adelante RIRPF, que dispone lo siguiente: “1. A los efectos previstos en los artículos 7.t), 33.4.b), y 38 de la Ley del Impuesto se considera vivienda habitual del contribuyente la edificación que constituya su residencia durante un plazo continuado de, al menos, tres años. No obstante, se entenderá que la vivienda tuvo el carácter de habitual cuando, a pesar de no haber transcurrido dicho plazo, se produzca el fallecimiento del contribuyente o concurran otras circunstancias que necesariamente exijan el cambio de domicilio, tales como celebración de matrimonio, separación matrimonial, traslado laboral, obtención del primer empleo, o cambio de empleo, u otras análogas justificadas. (…) 3. A los exclusivos efectos de la aplicación de las exenciones previstas en los artículos 33.4. b) y 38 de la Ley del Impuesto, se entenderá que el contribuyente está transmitiendo su vivienda habitual cuando, con arreglo a lo dispuesto en este artículo, dicha edificación constituya su vivienda habitual en ese momento o hubiera tenido tal consideración hasta cualquier día de los dos años anteriores a la fecha de transmisión.” Si se dieran ambas circunstancias, que la vivienda que se transmite sea la vivienda habitual del consultante en los términos anteriormente indicados y tratarse de persona mayor de 65 años o en situación de dependencia severa o de gran dependencia de conformidad con la Ley de promoción de la autonomía personal y atención a las personas en situación de dependencia, resultaría de aplicación la exención regulada en la letra b) del artículo 33.4 de la LIRPF respecto de la ganancia patrimonial que, en su caso, se derive de la transmisión de la vivienda. En el presente caso, el consultante ha residido en la vivienda objeto de consulta desde el año 2024, momento en el que adquiere por herencia dicha vivienda. En el año 2026 hace el contrato de arras penitenciales produciéndose la venta 18 meses después de la firma de dicho contrato de arras. Sólo si entre el momento de entrada en la vivienda en 2024 y la transmisión de la misma hubieran transcurrido tres años, el consultante hubiera cumplido los 65 años y se den el resto de requisitos, procedería aplicar la exención regulada en la letra b) del artículo 33.4 de la LIRPF respecto de la ganancia patrimonial que, en su caso, se derive de la transmisión. Lo que comunico a Vd. Con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.