La permuta de terrenos por obra futura genera una ganancia o pérdida patrimonial en el momento de la transmisión

SECRETARÍA DE ESTADO DE HACIENDA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS Consultas Vinculantes Documento 1 de 1 Documento seleccionado Nº de consulta V1656-26 Órgano SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Fecha salida 19/06/2026 Normativa LIRPF. Ley 35/2006. Arts. 14, 33 y 37 h). Descripción de hechos El consultante manifiesta su intención de entregar unos terrenos a cambio de una construcción futura, por la cual declarará en el IRPF la ganancia o pérdida patrimonial que corresponda según el valor que se le atribuye a la mencionada construcción en la escritura de permuta. Cuestión planteada Si debe declarar de nuevo una ganancia o pérdida patrimonial en el caso de que el valor atribuido a la construcción en la escritura de entrega de unidad de obra en ejecución de permuta fuese superior al inicialmente considerado. Contestación completa Partiendo de la hipótesis de que el consultante no actúa como promotor inmobiliario, al no constar que la construcción que reciba la vaya a destinar a la venta a terceros, la permuta de unos terrenos a cambio de obra futura constituye para el cedente una alteración en la composición de su patrimonio que da lugar a una variación en su valor, calificándose como ganancia o pérdida patrimonial, de acuerdo con lo establecido en el artículo 33.1 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre). Para el cálculo de la ganancia o pérdida patrimonial es preciso tener en cuenta la regla de valoración contenida en la letra h) del apartado 1 del artículo 37 de la Ley del Impuesto que señala que “de la permuta de bienes o derechos, incluido el canje de valores, la ganancia o pérdida patrimonial se determinará por la diferencia entre el valor de adquisición del bien o derecho que se cede y el mayor de los dos siguientes: - El valor de mercado del bien o derecho entregado. - El valor de mercado del bien o derecho que se recibe a cambio”. El valor de adquisición estará formado por la suma del importe real por el que se hubiera efectuado la adquisición de los terrenos, del coste de las inversiones y mejoras efectuadas y de los gastos y tributos inherentes a su adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente. El valor de transmisión será el mayor de: el valor de mercado de la construcción que se recibirá en contraprestación, calculado dicho valor de mercado en el momento de la transmisión de los terrenos, o el valor de mercado de los terrenos entregados. La fijación de dicho valor es una cuestión de hecho, ajena por tanto a las competencias de este Centro Directivo y que podrá acreditarse a través de medios de prueba admitidos en derecho, cuya valoración corresponderá efectuar a los órganos de gestión e inspección de la Administración Tributaria. Dicho valor de transmisión será el que se considere como valor de adquisición de la construcción a efectos del IRPF, con independencia de que la entrega y adquisición de la construcción se realice en un momento posterior. Por ello se hace necesario distinguir a efectos del IRPF dos momentos en el caso consultado. Por un lado, el momento en que se produce la alteración patrimonial que genera la ganancia o pérdida patrimonial, y al que va referido el valor de adquisición de la construcción, que coincide con el momento en que se transmiten los terrenos objeto de la permuta; y, por otro lado, el momento posterior en que se adquieren la construcción a construir en el futuro y que se produce cuando dicha construcción se entrega, una vez terminada. La ganancia o pérdida patrimonial se imputará, con carácter general, al período impositivo en que tiene lugar la alteración patrimonial (artículo 14.1.c) de la Ley del Impuesto), es decir, al año en que se efectúa la transmisión de los terrenos. Ahora bien, al ser parte de la contraprestación una construcción futura, podrá ser de aplicación la regla de imputación temporal de las operaciones a plazo prevista en la letra d) del apartado 2 del artículo 14 de la Ley del Impuesto, según el cual “en el caso de operaciones a plazos o con precio aplazado, el contribuyente podrá optar por imputar proporcionalmente las rentas obtenidas en tales operaciones, a medida que se hagan exigibles los cobros correspondientes. Se considerarán operaciones a plazos o con precio aplazado aquéllas cuyo precio se perciba, total o parcialmente, mediante pagos sucesivos, siempre que el período transcurrido entre la entrega o la puesta a disposición y el vencimiento del último plazo sea superior al año. Cuando el pago de una operación a plazos o con precio aplazado se hubiese instrumentado, en todo o en parte, mediante la emisión de efectos cambiarios y éstos fuesen transmitidos en firme antes de su vencimiento, la renta se imputará al período impositivo de su transmisión. En ningún caso tendrán este tratamiento, para el transmitente, las operaciones derivadas de contratos de rentas vitalicias o temporales. Cuando se transmitan bienes y derechos a cambio de una renta vitalicia o temporal, la ganancia o pérdida patrimonial para el rentista se imputará al período impositivo en que se constituya la renta”. De optar el contribuyente por esta regla de operaciones a plazos, la imputación temporal de la ganancia o pérdida patrimonial resultante de la operación de permuta procederá realizarla al período impositivo en que se hubiese pactado la entrega del inmueble a construir, período impositivo que se corresponde con la exigibilidad de los cobros. Por último, su integración se efectuará en la base imponible del ahorro, en la forma prevista en el artículo 49 de la ley del Impuesto. Lo que comunico a usted con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 delartículo89 de la Ley General Tributaria.