Se consulta cómo tributan las arras de una finca rústica si el comprador incumple o si la venta se formaliza. La DGT señala que si hay incumplimiento, las arras son una ganancia patrimonial que se integra en la base general, y si la venta se realiza, forman parte del precio de la transmisión.
Cuestión planteada Solicita conocer la tributación de las arras recibidas tanto en el caso en que no se lleve a cabo el contrato por causa imputable al comprador como en el caso en que la compraventa se concluya con éxito a efectos del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.
Si el comprador incumple y el vendedor se queda con las arras, estas constituyen una ganancia patrimonial que debe integrarse en la base imponible general. Dicha ganancia se imputará al periodo impositivo en que el vendedor pueda proceder a su ejecución según el contrato. Si la venta se formaliza, las arras forman parte del precio de transmisión y la ganancia o pérdida patrimonial se imputará al periodo en que se produzca la transmisión del inmueble.
Esta consulta establece criterio vinculante para supuestos similares. A continuación, el impacto específico por perfil de contribuyente.
SECRETARÍA DE ESTADO DE HACIENDA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS Consultas Vinculantes Documento 1 de 1 Documento seleccionado Nº de consulta V1270-26 Órgano SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Fecha salida 25/05/2026 Normativa LIRPF, Ley 35/2006, Art. 33 Descripción de hechos El consultante va a vender una finca rústica de su propiedad. Recibe una arras del comprador en 2024 que serán parte del precio futuro de la venta. En 2025 el vendedor transmitirá la finca y recibirá el resto del precio restante. Cuestión planteada Solicita conocer la tributación de las arras recibidas tanto en el caso en que no se lleve a cabo el contrato por causa imputable al comprador como en el caso en que la compraventa se concluya con éxito a efectos del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas. Contestación completa Para el caso de que el contribuyente vendedor se quede con las arras por incumplimiento del acuerdo por parte del comprador, se procede a acudir a la determinación legal del concepto de ganancias y pérdidas patrimoniales concepto que se recoge en el artículo 33 de laLey 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio que en su apartado 1 establece que “son ganancias y pérdidas patrimoniales las variaciones en el valor del patrimonio del contribuyente que se pongan de manifiesto con ocasión de cualquier alteración en la composición de aquél, salvo que por estaLeyse califiquen como rendimientos”. Con este concepto, la percepción de arraso una señal constituye una variación en el valor del patrimonio del contribuyente (ganancia patrimonial) que no deriva de la transmisión de un elemento patrimonial, ganancia patrimonial que, desde su consideración como renta general, procederá integrar en la base imponible general (artículos 45 y 48 de laLeydel Impuesto). A la imputación temporal de las ganancias patrimoniales se refiere el artículo 14.1: c) de laLeydel Impuesto estableciendo como regla general que “se imputarán al período impositivo en que tenga lugar la alteración patrimonial”. Por tanto, teniendo en cuenta lo indicado en el escrito de consulta, cabe entender que la ganancia patrimonial se imputará al periodo impositivo en que el vendedor pueda proceder a su ejecución, en los términos del contrato. Para el caso en que se formalice la venta y las arras sean parte del resto del precio que se paga en 2025, la transmisión de un inmueble dará lugar a una ganancia o pérdida patrimonial, cuyo importe se calculará de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 34 y siguientes de laLeydel Impuesto: diferencia entre los valores de adquisición y transmisión. Como se ha expuesto antes, a la imputación temporal de las pérdidas y ganancias patrimoniales se refiere el citado artículo 14.1 c) de laLeydel Impuesto estableciendo que “se imputarán al período impositivo en que tenga lugar la alteración patrimonial”, alteración que en este supuesto cabe entenderla producida en el período impositivo en que se produce la transmisión del inmueble, esto es, en 2025. Lo que comunico a usted con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de laLey58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria (BOE del día 18).