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V1194-16 23 de marzo de 2016 · SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Criterio vigente
IRPF · Renta · ganancia patrimonial

El valor de transmisión de una vivienda no puede ser inferior al valor normal de mercado

Una contribuyente consulta si puede declarar la venta de una vivienda por un precio inferior al valor catastral. La DGT responde que el valor de transmisión es el importe real siempre que no sea inferior al valor normal de mercado.

La cuestión planteada

Tributación en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas

El criterio de la DGT

El valor de transmisión es el importe real efectivamente satisfecho, siempre que no resulte inferior al valor normal de mercado. En caso de que el precio sea inferior al normal de mercado, prevalecerá este último. El valor normal de mercado es el precio que se acordaría entre sujetos independientes en el momento de la transmisión.

Implicaciones prácticas

  • La declaración del precio de venta por debajo del valor de mercado conlleva una liquidación incorrecta del IRPF.
  • La Administración Tributaria tiene la potestad de aplicar el valor normal de mercado para determinar la base imponible.
  • El precio pactado entre partes no garantiza la aceptación del valor de transmisión por la autoridad fiscal.

Puntos de planificación

  • Valoración del inmueble mediante peritos independientes antes de la firma de la escritura.
  • Análisis de la comparativa de precios de mercado en la zona y momento de la operación.

Checklist

  • Verificar que el precio de venta se ajusta a los precios de mercado de la zona.
  • Contrastar el importe de la transmisión con valoraciones profesionales.
  • Comprobar que no existan elementos que justifiquen una desviación del valor de mercado.
  • Asegurar que el valor declarado en el IRPF no sea inferior al valor normal de mercado.

Por qué importa

Esta consulta establece criterio vinculante para supuestos similares. A continuación, el impacto específico por perfil de contribuyente.

Texto íntegro de la consulta (fuente: DGT)

SECRETARÍA DE ESTADO DE HACIENDA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS Consultas Vinculantes Documento 1 de 1 Documento seleccionado Nº de consulta V1194-16 Órgano SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Fecha salida 23/03/2016 Normativa Ley 35/2006, arts. 33.1, 34 y 35 Descripción de hechos La consultante es copropietaria de una vivienda que tiene en venta al menos cuatro años. Después de haber sido necesario bajar el precio en varias ocasiones, ha encontrado un comprador que le ha hecho una oferta que está por debajo del valor catastral en unos 14.000 euros. Cuestión planteada Tributación en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas Contestación completa El artículo 33.1 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF, establece que “son ganancias y pérdidas patrimoniales las variaciones en el valor del patrimonio del contribuyente que se pongan de manifiesto con ocasión de cualquier alteración en la composición de aquél, salvo que por esta Ley se califiquen como rendimientos”. El artículo 34.1 de la LIRPF determina en su apartado 1.a) que “el importe de las ganancias patrimoniales será, en el supuesto de transmisión onerosa o lucrativa, la diferencia entre los valores de adquisición y transmisión de los elementos patrimoniales”. La determinación de los valores de adquisición y transmisión, para las transmisiones onerosas, se recoge en el artículo 35 de la misma ley, configurándose de la siguiente forma: “1. El valor de adquisición estará formado por la suma de: a) El importe real por el que dicha adquisición se hubiere efectuado. b) El coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente. En las condiciones que reglamentariamente se determinen, este valor se minorará en el importe de las amortizaciones. 2. El valor de transmisión será el importe real por el que la enajenación se hubiese efectuado. De este valor se deducirán los gastos y tributos a que se refiere el párrafo b) del apartado 1 en cuanto resulten satisfechos por el transmitente. Por importe real del valor de enajenación se tomará el efectivamente satisfecho, siempre que no resulte inferior al normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste”. El valor normal de mercado correspondiente a la vivienda es el que correspondería al precio acordado para su venta entre sujetos independientes en el momento de la transmisión. En cualquier caso, la fijación de dicho valor es una cuestión de hecho, ajena por tanto a las competencias de este Centro Directivo y que podrá acreditarse a través de medios de prueba admitidos en derecho, cuya valoración corresponderá efectuar a los órganos de gestión e inspección de la Administración Tributaria, teniendo en cuenta, que en los procedimientos tributarios habrá que estar a lo dispuesto en el artículo 106.1 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria (BOE del día 18), que dispone que “en los procedimientos tributarios serán de aplicación las normas que sobre medios y valoración de prueba se contienen en el Código Civil y en la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, salvo que la ley establezca otra cosa”. Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.

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