No se puede aplicar la exención por reinversión si la vivienda no ha sido habitual en los dos años anteriores a la venta

SECRETARÍA DE ESTADO DE HACIENDA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS Consultas Vinculantes Documento 1 de 1 Documento seleccionado Nº de consulta V1191-26 Órgano SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Fecha salida 22/05/2026 Normativa LIRPF, Ley 35/2006. Artículo 38. RD 439/2007 Artículos 41 y 41 bis. Descripción de hechos El consultante estuvo residiendo en un inmueble de su propiedad junto con su exmujer y sus dos hijos hasta 2010. A partir de 2011, se traslada a residir con su nueva pareja a otra localidad en régimen de alquiler. Su exmujer sigue residiendo en la anterior vivienda hasta 2015, momento en el que la misma pasa a estar arrendada a un tercero. Posteriormente, el consultante ha estado utilizando esporádicamente dicha vivienda por motivos laborales. En la actualidad, tiene la intención de transmitir dicha vivienda. Cuestión planteada - Saber si esta vivienda se considera habitual a efectos de aplicar la exención por reinversión a la ganancia patrimonial que se genere con la venta. - En su caso, cuánto tiempo tendría que residir de nuevo en dicha vivienda para que tuviera la consideración de vivienda habitual. Contestación completa La exención por reinversión en vivienda habitual se regula en el artículo 38 de la Ley de Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobada por la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF, y, en su desarrollo, en el artículo 41 del Reglamento del Impuesto, aprobado por Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo (BOE del 31 de marzo), en adelante RIRPF, que establece lo siguiente: "1. Podrán gozar de exención las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto en la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente cuando el importe total obtenido se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual, en las condiciones que se establecen en este artículo. Cuando para adquirir la vivienda transmitida el contribuyente hubiera utilizado financiación ajena, se considerará, exclusivamente a estos efectos, como importe total obtenido el resultante de minorar el valor de transmisión en el principal del préstamo que se encuentre pendiente de amortizar en el momento de la transmisión. (…) Para la calificación de la vivienda como habitual, se estará a lo dispuesto en el artículo 41 bis de este Reglamento. (…) 3. La reinversión del importe obtenido en la enajenación deberá efectuarse, de una sola vez o sucesivamente, en un período no superior a dos años desde la fecha de transmisión de la vivienda habitual. (…). En particular, se entenderá que la reinversión se efectúa dentro de plazo cuando la venta de la vivienda habitual se hubiese efectuado a plazos o con precio aplazado, siempre que el importe de los plazos se destine a la finalidad indicada dentro del período impositivo en que se vayan percibiendo. Cuando, conforme a lo dispuesto en los párrafos anteriores, la reinversión no se realice en el mismo año de la enajenación, el contribuyente vendrá obligado a hacer constar en la declaración del Impuesto del ejercicio en el que se obtenga la ganancia de patrimonio su intención de reinvertir en las condiciones y plazos señalados. Igualmente darán derecho a la exención por reinversión las cantidades obtenidas en la enajenación que se destinen a satisfacer el precio de una nueva vivienda habitual que se hubiera adquirido en el plazo de los dos años anteriores a la transmisión de aquélla. 4. En el caso de que el importe de la reinversión fuera inferior al total obtenido en la enajenación, solamente se excluirá de gravamen la parte proporcional de la ganancia patrimonial que corresponda a la cantidad efectivamente invertida en las condiciones de este artículo. 5. El incumplimiento de cualquiera de las condiciones establecidas en este artículo determinará el sometimiento a gravamen de la parte de la ganancia patrimonial correspondiente. En tal caso, el contribuyente imputará la parte de la ganancia patrimonial no exenta al año de su obtención, practicando autoliquidación complementaria, con inclusión de los intereses de demora, y se presentará en el plazo que medie entre la fecha en que se produzca el incumplimiento y la finalización del plazo reglamentario de declaración correspondiente al período impositivo en que se produzca dicho incumplimiento.” Para poder acogerse a la exención, la consideración como habitual de la vivienda ha de concurrir en ambas viviendas: en la que se transmite y en la que se adquiere. La vivienda habitual del contribuyente se define en el artículo 41 bis del RIRPF, a efectos de la aplicación de la exención por reinversión, como “la edificación que constituya su residencia durante un plazo continuado de, al menos, tres años. No obstante, se entenderá que la vivienda tuvo el carácter de habitual cuando, a pesar de no haber transcurrido dicho plazo, se produzca el fallecimiento del contribuyente o concurran circunstancias que necesariamente exijan el cambio de domicilio, tales como celebración del matrimonio, separación matrimonial, traslado laboral, obtención del primer empleo, o cambio de empleo, u otras análogas justificadas”. Además, debe tenerse en cuenta lo dispuesto en el artículo 41 bis.3 del RIRPF donde se establece lo siguiente: “3. A los exclusivos efectos de la aplicación de las exenciones previstas en los artículos 33.4. b) y 38 de la Ley del Impuesto, se entenderá que el contribuyente está transmitiendo su vivienda habitual cuando, con arreglo a lo dispuesto en este artículo, dicha edificación constituya su vivienda habitual en ese momento o hubiera tenido tal consideración hasta cualquier día de los dos años anteriores a la fecha de transmisión”. Conforme con tal regulación, para que la ganancia patrimonial obtenida en la transmisión de la vivienda habitual resulte exenta es necesario reinvertir el importe total obtenido en la adquisición o rehabilitación de una nueva vivienda habitual; debiendo efectuarse la reinversión en el plazo de los dos años anteriores o posteriores a contar desde la fecha de enajenación. En el caso planteado, señala el consultante que heredó de sus padres la vivienda en la que estuvo residiendo con su exmujer y sus hijos hasta el año 2010. En dicho momento ambos cónyuges se separaron y el consultante pasó a residir en otra vivienda en régimen de alquiler con su nueva pareja. En la vivienda propiedad del consultante estuvo residiendo su exmujer hasta 2015, año en el que pasó a estar arrendada a un tercero. Posteriormente, la vivienda pasó a ser utilizada esporádicamente por el propio consultante por motivos laborales. Ahora, tiene la intención de transmitirla y pregunta por la posibilidad de acogerse a la exención por reinversión en vivienda habitual prevista en el artículo 38 de la LIRPF. Por tanto, la vivienda habría perdido la consideración de habitual para el consultante una vez transcurrido el plazo de dos años desde que este dejó de residir en ella. En consecuencia, al no haber constituido su residencia habitual ni en el momento de la transmisión ni en ningún día de los dos años anteriores a la fecha de la misma, en los términos previstos en el artículo 41 bis.3 del RIRPF, la vivienda no tendrá la consideración de habitual y la ganancia patrimonial generada no podrá beneficiarse de la exención regulada en el artículo 38 de la LIRPF. Respecto a la segunda cuestión, tal y como se establece en el artículo 41 bis del RIRPF, para que la vivienda vuelva a tener la consideración de habitual para el consultante, este debería volver a residir en la misma durante un plazo continuado de, al menos, tres años, a menos que concurra alguna de las circunstancias que necesariamente exijan el cambio de domicilio recogidas en el mismo artículo. Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.