Se deben distinguir las fechas y valores de adquisición de cada porcentaje heredado para calcular la ganancia patrimonial

SECRETARÍA DE ESTADO DE HACIENDA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS Consultas Vinculantes Documento 1 de 1 Documento seleccionado Nº de consulta V1189-24 Órgano SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Fecha salida 23/05/2024 Normativa LIRPF, Ley 35/2006, Arts. 33, 34, 35, 36 Descripción de hechos El consultante adquiere en 2011 un sexto de un piso por herencia. En 2023 adquiere una duodécima parte del mismo piso también por herencia. En total es dueño del veinticinco por ciento del inmueble. Para adquirir ese porcentaje tuvo que hacer frente a una serie de gastos de notaria, registro, impuesto sobre sucesiones y donaciones así como plusvalía municipal. Con posterioridad en marzo de 2023 se vende el piso recibiendo el consultante el valor proporcional a su porcentaje. Incurre en gastos para la venta como son los de la obtención del certificado de eficiencia energética y cédula de habitabilidad, pago a la empresa inmobiliaria y plusvalía municipal. Cuestión planteada Solicita conocer los valores de adquisición y transmisión del piso a efectos de determinar la posible ganancia o pérdida patrimonial en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas. Contestación completa La transmisión del inmueble cuya titularidad del veinticinco por ciento corresponde al consultante generará en éste una ganancia o pérdida patrimonial, al producirse una alteración en la composición de su patrimonio que da lugar a una variación del valor del mismo, de conformidad con lo previsto en el apartado 1 del artículo 33 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre). El importe de esta ganancia o pérdida patrimonial será la diferencia entre los respectivos valores de transmisión y de adquisición, determinados en la forma prevista en los artículos 35 y 36 de la Ley del Impuesto, para las transmisiones onerosas o lucrativas, respectivamente. Al respecto, el artículo 35 establece lo siguiente: “1. El valor de adquisición estará formado por la suma de: a) El importe real por el que dicha adquisición se hubiere efectuado. b) El coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente. En las condiciones que reglamentariamente se determinen, este valor se minorará en el importe de las amortizaciones. 2. El valor de transmisión será el importe real por el que la enajenación se hubiese efectuado. De este valor se deducirán los gastos y tributos a que se refiere el párrafo b) del apartado 1 en cuanto resulten satisfechos por el transmitente. Por importe real del valor de enajenación se tomará el efectivamente satisfecho, siempre que no resulte inferior al normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste.” Por su parte, el artículo 36 dispone lo siguiente: “Cuando la adquisición o la transmisión hubiera sido a título lucrativo se aplicarán las reglas del artículo anterior, tomando por importe real de los valores respectivos aquéllos que resulten de la aplicación de las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, sin que puedan exceder del valor de mercado. (...).” La fecha de adquisición del porcentaje de la vivienda recibido por herencia, será la de su adquisición por herencia, según las normas del Código Civil, que se produce, con carácter derivativo, con la aceptación de la herencia, si bien los efectos subsiguientes se retrotraen al momento de la muerte del causante, de acuerdo con el artículo 989 del Código Civil. En definitiva, una vez aceptada la herencia, se entiende que la adquisición se produjo en el momento del fallecimiento del causante. Por tanto, el inmueble tendrá para el consultante dos fechas de adquisición, la del porcentaje adquirido de un sexto en la primera herencia, y la del porcentaje adquirido de un doceavo del inmueble en la segunda herencia. Por tanto, al calcular el valor de adquisición del inmueble transmitido se deberá distinguir el valor de adquisición de cada porcentaje adquirido por vía hereditaria que será el que resulte de aplicación de las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, sin que pueda exceder del valor de mercado en cada caso. Conforme con lo anterior, el valor cada adquisición lucrativa del bien recibido por herencia estará constituida por la suma de: a) El valor que, por aplicación de las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones le corresponda a dicho bien de acuerdo con el porcentaje heredado, sin que pueda exceder del valor de mercado. b) La parte de la cuota satisfecha por el consultante por el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones que proporcionalmente corresponda a dicho bien, y de acuerdo con el porcentaje heredado por éste, más los gastos y otros tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente. Son gastos inherentes a la adquisición entre otros, los gastos de notaría y registro, así como el impuesto sobre el incremento del valor de terrenos de naturaleza urbana. El valor de transmisión será el importe real por el que se hubiera efectuado la transmisión, siempre que no resulte inferior al valor de mercado, del que se deducirán los gastos y tributos inherentes a la transmisión que hubieran sido satisfechos por la transmitente. Como gastos inherentes a la transmisión se incluyen, entre otros, gastos de notaría, en su caso registro, gestoría, comisiones por la intermediación en la venta e Impuesto sobre el Incremento del Valor de Terrenos de Naturaleza Urbana así como gastos de expedición de certificados de eficiencia energética, de habitabilidad y sobre el estado de deudas con la comunidad de propietarios. Tratándose de una cuestión de hecho el consultante habrá de poder justificar debidamente, en su momento, los citados gastos por cualquier medio de prueba admitido en Derecho, según dispone el artículo 106 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria, ante los órganos de gestión e inspección de la Administración Tributaria, a los que corresponderá su oportuna valoración a requerimiento de los mismos. Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.