Un contribuyente consulta qué valor de adquisición debe usar para calcular la ganancia patrimonial al vender un local construido sobre un terreno previo sin tener las facturas. La DGT indica que el valor incluye la parte proporcional del terreno, el coste de la construcción y los gastos inherentes, siempre que se acrediten las obras.
Cuestión planteada Valor de adquisición a tener en cuenta a efectos del cálculo de la ganancia patrimonial.
El valor de adquisición del local se compone de la parte proporcional del importe del terreno, el coste de las obras de construcción y los gastos y tributos de adquisición y de declaración de obra nueva. En casos de autopromoción, el coste de las obras debe ser acreditado por el contribuyente mediante medios de prueba admitidos en derecho. La valoración de dicha prueba corresponde a los órganos de comprobación de la Administración.
Esta consulta establece criterio vinculante para supuestos similares. A continuación, el impacto específico por perfil de contribuyente.
SECRETARÍA DE ESTADO DE HACIENDA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS Consultas Vinculantes Documento 1 de 1 Documento seleccionado Nº de consulta V0944-15 Órgano SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Fecha salida 26/03/2015 Normativa Ley 35/2006, arts. 33.1 y 35.1 Descripción de hechos El consultante va a vender un local de su propiedad que había sido edificado sobre un inmueble adquirido con anterioridad. La construcción finalizó en el año 2000 y se efectuó la pertinente declaración de obra nueva y división horizontal, si bien no conserva las facturas. Cuestión planteada Valor de adquisición a tener en cuenta a efectos del cálculo de la ganancia patrimonial. Contestación completa La transmisión del local generará en el consultante una ganancia o pérdida patrimonial a tenor de lo dispuesto en el artículo 33.1 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre), cuyo importe vendrá determinado, conforme al artículo 34, por diferencia entre los valores de adquisición y de transmisión definidos en los artículos 35 y siguientes de la citada Ley. De acuerdo con el artículo 35.1: “1. El valor de adquisición estará formado por la suma de: a) El importe real por el que dicha adquisición se hubiera efectuado. b) El coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente. En las condiciones que reglamentariamente se determinen, este valor se minorará en el importe de las amortizaciones.” De acuerdo con el citado precepto, el valor de adquisición del local estará constituido por la suma de la parte que proporcionalmente corresponda del importe real satisfecho por la adquisición del terreno, del importe satisfecho por las obras de construcción del local y de los gastos y tributos inherentes a tanto a la adquisición como a la declaración de obra nueva, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente. El coste de las obras de construcción, en los supuestos de autopromoción, deberá ser acreditado por el consultante. Dicha acreditación podrá realizarse por cualquiera de los medios de prueba generalmente admitidos en derecho, cuya valoración no es competencia de este Centro Directivo, sino que corresponderá a los órganos de comprobación de la Administración Tributaria, teniendo en cuenta, que en los procedimientos tributarios habrá que estar a lo dispuesto en el artículo 106 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria (BOE de 18 de diciembre), según el cual serán de aplicación las normas que sobre medios y valoración de prueba se contienen en el Código Civil y en la Ley de Enjuiciamiento Civil. Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.