No se aplica la exención por venta de vivienda habitual a mayores de 65 años si no se cumple el requisito de residencia habitual

SECRETARÍA DE ESTADO DE HACIENDA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS Consultas Vinculantes Documento 1 de 1 Documento seleccionado Nº de consulta V0614-24 Órgano SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Fecha salida 09/04/2024 Normativa LIRPF. Ley 35/2006. Artículos 33, 34 y 35. RIRPF. RD 439/2007. Artículo 41 bis. Descripción de hechos El consultante, mayor de 65 años, adquirió una vivienda de protección oficial en el mes de octubre del año 2000, la cual constituyó su domicilio familiar hasta diciembre de 2002, procediendo posteriormente a alquilarla desde enero de 2003 hasta noviembre de 2022. Por otra parte, la vivienda se descalificó en mayo de 2014, perdiendo en ese momento su condición de vivienda de protección oficial, por lo que tuvo que reintegrar determinadas cantidades como consecuencia de ello. Una vez finalizado el arrendamiento en diciembre de 2022, el consultante vuelve a residir en la citada vivienda hasta julio de 2023, momento en el que decide transmitir el inmueble. Cuestión planteada Tributación de la ganancia patrimonial generada en la venta de la vivienda a efectos del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas. Contestación completa La transmisión del inmueble generará en el consultante una ganancia o pérdida patrimonial, al producirse una variación en el valor de su patrimonio que se pone de manifiesto con ocasión de una alteración en su composición, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 33.1 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF. Esta ganancia o pérdida patrimonial vendrá determinada por la diferencia entre los valores de adquisición y de transmisión, según dispone el artículo 34 de la LIRPF, valores que vienen definidos en los artículos 35 y 36 de la LIRPF para las transmisiones onerosas y lucrativas, respectivamente. El artículo 35 de la LIRPF, en relación con las transmisiones a título oneroso, establece lo siguiente: “1. El valor de adquisición estará formado por la suma de: a) El importe real por el que dicha adquisición se hubiera efectuado. b) El coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente. En las condiciones que reglamentariamente se determinen, este valor se minorará en el importe de las amortizaciones. 2. El valor de transmisión será el importe real por el que la enajenación se hubiese efectuado. De este valor se deducirán los gastos y tributos a que se refiere la letra b) del apartado 1 en cuanto resulten satisfechos por el transmitente. Por importe real del valor de enajenación se tomará el efectivamente satisfecho, siempre que no resulte inferior al normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste.” Por tanto, el valor de adquisición del inmueble será la suma de importe real satisfecho por la adquisición, de las inversiones y mejoras en su caso efectuadas, y de los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente. El valor de transmisión será el importe real por el que la enajenación se hubiese efectuado siempre que no resulte inferior al normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste, del que se deducirán los gastos y tributos inherentes a la transmisión, excluidos los intereses, en cuanto resulten satisfechos por el transmitente. No formarán parte del valor de adquisición ni minorarán el valor de transmisión las cantidades que, en su caso, se satisfagan en concepto de reintegro de ayudas e intereses subsidiados o subvencionados con motivo de la descalificación de la vivienda (los cuales en su momento generaron una ganancia patrimonial). Su calificación será la de pérdida patrimonial del período impositivo en que se haga efectivo dicho reintegro. Por lo que se refiere a los intereses de demora que, en su caso, puedan devengarse por la descalificación de la vivienda, tendrán la consideración de pérdida patrimonial del periodo impositivo en el que sean exigibles. Por otra parte, el artículo 33.4.b) de la LIRPF, establece que estarán exentas del Impuesto las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto “con ocasión de la transmisión de su vivienda habitual por mayores de 65 años o por personas en situación de dependencia severa o de gran dependencia de conformidad con la Ley de promoción de la autonomía personal y atención a las personas en situación de dependencia”. El concepto de vivienda habitual se recoge en la disposición adicional vigésima tercera de la LIRPF y, en su desarrollo, en el artículo 41 bis del Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobado por el Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo (BOE de 31 de marzo), en adelante RIRPF, que dispone lo siguiente: “1. A los efectos previstos en los artículos 7.t), 33.4.b), y 38 de la Ley del Impuesto se considera vivienda habitual del contribuyente la edificación que constituya su residencia durante un plazo continuado de, al menos, tres años. No obstante, se entenderá que la vivienda tuvo el carácter de habitual cuando, a pesar de no haber transcurrido dicho plazo, se produzca el fallecimiento del contribuyente o concurran otras circunstancias que necesariamente exijan el cambio de domicilio, tales como celebración de matrimonio, separación matrimonial, traslado laboral, obtención del primer empleo, o cambio de empleo, u otras análogas justificadas. (…). 3. A los exclusivos efectos de la aplicación de las exenciones previstas en los artículos 33.4. b) y 38 de la Ley del Impuesto, se entenderá que el contribuyente está transmitiendo su vivienda habitual cuando, con arreglo a lo dispuesto en este artículo, dicha edificación constituya su vivienda habitual en ese momento o hubiera tenido tal consideración hasta cualquier día de los dos años anteriores a la fecha de transmisión.” Si se dieran ambas circunstancias, que la vivienda que se transmite sea la vivienda habitual del contribuyente en los términos anteriormente indicados y tratarse de una persona mayor de 65 años o en situación de dependencia severa o de gran dependencia de conformidad con la Ley de promoción de la autonomía personal y atención a las personas en situación de dependencia, resultaría de aplicación la exención regulada en la letra b) del artículo 33.4 de la LIRPF respecto de la ganancia patrimonial que, en su caso, se hubiera derivado de la transmisión de la vivienda . En el caso objeto de consulta, el consultante, mayor de 65 años, adquirió la vivienda en cuestión en el año 2000 y residió en ella hasta diciembre del año 2002. Señala que la vivienda ha estado arrendada desde enero de 2003 hasta noviembre de 2022. Tras finalizar el arrendamiento, volvió a residir en el inmueble hasta julio de 2023, momento en el que transmitió la vivienda. Para que resulte de aplicación la exención prevista en el artículo 33.4 b) de la LIRPF sobre la ganancia patrimonial que se obtenga de la venta, el citado inmueble debe tener la consideración de vivienda habitual para el consultante en el momento de la transmisión o en cualquier día de los dos años anteriores a la fecha de transmisión. Dado que el consultante volvió a residir en la vivienda en noviembre de 2022, tras haber estado esta alquilada desde diciembre de 2002, y la venta de la misma tuvo lugar en julio de 2023, el consultante no habría llegado a residir en la vivienda durante un período ininterrumpido de tres años, por lo que esta no tendría la consideración de habitual ni en el momento de la transmisión ni en ningún día de los dos años anteriores a la fecha de la transmisión, por tanto, no resultará de aplicación la citada exención. Por ello, el consultante deberá tributar por la ganancia patrimonial que, en su caso, se derive de la transmisión, integrándose su importe, calculado conforme a lo señalado anteriormente, en la base imponible del ahorro, siguiendo lo dispuesto en el artículo 49 de la LIRPF. Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.