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V0303-21 19 de febrero de 2021 · SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Criterio vigente
IRPF · Renta · ganancia patrimonial

Las ganancias o pérdidas por la venta de un inmueble se atribuyen a quien ostente su titularidad

Unos cónyuges consultan cómo tributar por la venta de un inmueble adquirido con hipoteca. La DGT responde que la ganancia o pérdida patrimonial debe atribuirse a la persona que sea titular del bien.

La cuestión planteada

Tributación a efectos del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.

El criterio de la DGT

La ganancia o pérdida patrimonial se determina por la diferencia entre el valor de adquisición y el de transmisión. Según las reglas de individualización, estas ganancias y pérdidas se consideran obtenidas por los contribuyentes que sean titulares de los bienes de los que provengan. Por tanto, la transmisión del inmueble se atribuye a quien ostente su titularidad.

Implicaciones prácticas

  • La atribución de la ganancia o pérdida patrimonial depende exclusivamente de la titularidad registral o jurídica del inmueble.
  • El origen de los fondos o la existencia de una hipoteca no altera la asignación del resultado patrimonial al titular del bien.

Puntos de planificación

  • Valorar la composición de la titularidad en la escritura de adquisición de bienes inmuebles.
  • Analizar la correspondencia entre la titularidad del bien y la declaración de la renta en caso de transmisiones.

Checklist

  • Verificar la titularidad del inmueble en la escritura de compraventa.
  • Comprobar que la ganancia o pérdida se imputa al titular correcto en la declaración del IRPF.
  • Contrastar la titularidad del bien con la titularidad de la deuda hipotecaria para evitar errores de imputación.

Por qué importa

Esta consulta establece criterio vinculante para supuestos similares. A continuación, el impacto específico por perfil de contribuyente.

Texto íntegro de la consulta (fuente: DGT)

SECRETARÍA DE ESTADO DE HACIENDA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS Consultas Vinculantes Documento 1 de 1 Documento seleccionado Nº de consulta V0303-21 Órgano SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Fecha salida 19/02/2021 Normativa LIRPF, Ley 35/2006, Arts. 33, 34, 35, 36. Descripción de hechos La esposa del consultante adquirió en 2006 un inmueble por valor de 234.000 euros. Suscriben ambos cónyuges en dicho momento una hipoteca por valor de 127.000 euros. Desean vender dicho inmueble por 199.000 euros. Cuestión planteada Tributación a efectos del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas. Contestación completa De acuerdo con lo dispuesto en el artículo 33.1 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF, la venta de un inmueble generará en el transmitente una ganancia o pérdida patrimonial, al producirse una variación en el valor de su patrimonio puesta de manifiesto con ocasión de una alteración en su composición. Esta ganancia o pérdida patrimonial vendrá determinada por la diferencia entre los valores de adquisición y de transmisión, según dispone el artículo 34 de la Ley del Impuesto, valores que vienen definidos en los artículos 35 y 36 de la citada Ley. El artículo 35 establece lo siguiente: “1. El valor de adquisición estará formado por la suma de: a) El importe real por el que dicha adquisición se hubiere efectuado. b) El coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente. En las condiciones que reglamentariamente se determinen, este valor se minorará en el importe de las amortizaciones. 2. El valor de transmisión será el importe real por el que la enajenación se hubiese efectuado. De este valor se deducirán los gastos y tributos a que se refiere el párrafo b) del apartado 1 en cuanto resulten satisfechos por el transmitente. Por importe real del valor de enajenación se tomará el efectivamente satisfecho, siempre que no resulte inferior al normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste.” Y el artículo 36: “Cuando la adquisición o la transmisión hubiera sido a título lucrativo se aplicarán las reglas del artículo anterior, tomando por importe real de los valores respectivos aquéllos que resulten de la aplicación de las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, sin que puedan exceder del valor de mercado. (...)”. Por lo tanto, el valor de adquisición del inmueble, dado que ha sido adquirido a título oneroso, será el que resulte de la aplicación del artículo 35.1 de la LIRPF, y el de transmisión al que se corresponda con el citado artículo 35.2. La ganancia o pérdida patrimonial así calculada se integrará en la base imponible del ahorro conforme a lo dispuesto en el artículo 49 de la LIRPF. El artículo 11 recoge las reglas de individualización de los rendimientos y ganancias y pérdidas patrimoniales, siendo en el apartado 5 donde se regulan las reglas de individualización de las ganancias y pérdidas patrimoniales, configurándolas de la siguiente forma: “Las ganancias y pérdidas patrimoniales se considerarán obtenidas por los contribuyentes que sean titulares de los bienes, derechos y demás elementos patrimoniales de que provengan según las normas sobre titularidad jurídica establecidas para los rendimientos del capital en el apartado 3 anterior. Las ganancias patrimoniales no justificadas se atribuirán en función de la titularidad de los bienes o derechos en que se manifiesten. Las adquisiciones de bienes y derechos que no se deriven de una transmisión previa, como las ganancias en el juego, se considerarán ganancias patrimoniales de la persona a quien corresponda el derecho a su obtención o que las haya ganado directamente”. Conforme con lo dispuesto en los preceptos anteriores, cabe concluir, en relación con la cuestión planteada, que las ganancias y pérdidas patrimoniales que pudieran obtenerse por la transmisión del inmueble procederá atribuirlas a quien ostente su titularidad. Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.

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