La fecha de adquisición en un arrendamiento con opción de compra es la del ejercicio de la opción

SECRETARÍA DE ESTADO DE HACIENDA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS Consultas Vinculantes Documento 1 de 1 Documento seleccionado Nº de consulta V0088-17 Órgano SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Fecha salida 19/01/2017 Normativa LIRPF, Ley 35/2006, artículos 33 a 36. RIRPF, Real Decreto 439/2007, artículo 40. Descripción de hechos El consultante suscribió en 1996 en calidad de arrendatario un contrato de arrendamiento con opción de compra de una nave industrial que ha estado arrendada desde entonces, habiendo declarado sus ingresos como rendimientos del capital. El 10 de noviembre de 2008 ejerció la opción de compra sobre dicho inmueble y satisfizo el importe consignado en el contrato. Actualmente se está planteando la posibilidad de transmitir el mencionado inmueble. Cuestión planteada Fecha y valor de adquisición del inmueble a efectos de su transmisión en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas. Contestación completa La transmisión del inmueble generará en el transmitente una ganancia o pérdida patrimonial, al producirse una alteración en la composición de su patrimonio que da lugar a una variación del valor del mismo, de conformidad con lo previsto en el apartado 1 del artículo 33 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF. El importe de esta ganancia o pérdida patrimonial será la diferencia entre los respectivos valores de transmisión y de adquisición, determinados en la forma prevista en los artículos 35 y 36 de la LRPF, para las transmisiones onerosas y lucrativas, respectivamente. Al respecto, el artículo 35 dispone lo siguiente: “1. El valor de adquisición estará formado por la suma de: a) El importe real por el que la adquisición se hubiera efectuado. b) El coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por los adquirentes. En las condiciones que reglamentariamente se determinen, este valor se minorará en el importe de las amortizaciones. 2. El valor de transmisión será el importe real por el que la enajenación se hubiese efectuado. De este valor se deducirán los gastos y tributos a que se refiere la letra b) del apartado 1 en cuanto resulten satisfechos por el transmitente. Por importe real del valor de enajenación se tomará el efectivamente satisfecho, siempre que no resulte inferior al normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste.” Por su parte, el apartado 1 del artículo 40 del Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas aprobado por Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo (BOE del día 31), establece que: “1. El valor de adquisición de los elementos patrimoniales transmitidos se minorará en el importe de las amortizaciones fiscalmente deducibles, computándose en todo caso la amortización mínima, con independencia de la efectiva consideración de ésta como gasto. A estos efectos, se considerará como amortización mínima la resultante del período máximo de amortización o el porcentaje fijo que corresponda, según cada caso”. En relación con los contratos de arrendamiento con opción de compra, se debe señalar que el arrendatario no adquiere la propiedad del bien hasta que ejercita la opción de compra, por lo que será esta fecha la que deba considerarse fecha de adquisición del inmueble a efectos del cálculo de la ganancia o pérdida patrimonial derivada de su transmisión. De acuerdo con lo anteriormente dispuesto, el valor de adquisición del inmueble estará constituido por la suma del importe real satisfecho por la adquisición del inmueble, es decir, el precio total convenido por la transmisión del inmueble, y de los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente minorado en el importe de las amortizaciones fiscalmente deducibles. Al respecto, debe precisarse que el importe de la cantidad que, en su caso, el consultante hubiera entregado al arrendador en concepto de prima de opción de compra formará parte del valor de adquisición del inmueble a efectos del cómputo de la ganancia o pérdida patrimonial que pueda ponerse de manifiesto como consecuencia de la transmisión de dicho inmueble. Por último, también debe tenerse en cuenta que en el caso de que en el contrato de arrendamiento con opción de compra se hubiese pactado que las cantidades satisfechas por el arrendamiento se descuenten del precio total convenido por la transmisión del inmueble, dichas cantidades no formarán parte del valor de adquisición del mismo a efectos de su transmisión. Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.