Unos contribuyentes mayores de 65 años consultan si la venta de su antigua vivienda, tras haberla alquilado brevemente, permite aplicar la exención por vivienda habitual. La DGT responde que sí, siempre que la venta se realice dentro de los dos años siguientes a la fecha en que dejaron de residir en ella.
Cuestión planteada Saber si esta tenía la consideración de habitual en el momento de la venta y por tanto pueden aplicar la exención del artículo 33.4.b) de la LIRPF.
Para aplicar la exención de mayores de 65 años, la vivienda debe ser la habitual en el momento de la transmisión o haberlo sido hasta cualquier día de los dos años anteriores a la fecha de venta. En este caso, al venderse la vivienda en mayo de 2025 tras haberla abandonado en noviembre de 2024, se cumple el requisito de haber tenido la consideración de vivienda habitual dentro del plazo de dos años exigido por el artículo 41 bis.3 del RIRPF.
Esta consulta establece criterio vinculante para supuestos similares. A continuación, el impacto específico por perfil de contribuyente.
SECRETARÍA DE ESTADO DE HACIENDA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS Consultas Vinculantes Documento 1 de 1 Documento seleccionado Nº de consulta V0074-26 Órgano SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Fecha salida 20/01/2026 Normativa LIRPF. Ley 35/2006. Artículo 33.4.b).RIRPF. RD 439/2007. Artículo 41 bis. Descripción de hechos El consultante y su cónyuge, mayores ambos de 65 años, adquirieron en 2005 una vivienda que desde entonces han usado como residencia habitual hasta noviembre de 2024. Abandonaron la misma en tal fecha y esta fue arrendada entre los meses de diciembre de 2024 y mayo de 2025. Han procedido a su venta con fecha 22 de mayo de 2025. Cuestión planteada Saber si esta tenía la consideración de habitual en el momento de la venta y por tanto pueden aplicar la exención del artículo 33.4.b) de la LIRPF. Contestación completa La transmisión de la vivienda generará en sus titulares una ganancia o pérdida patrimonial, al producirse una variación en el valor de su patrimonio que se pone de manifiesto con ocasión de una alteración en su composición, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 33.1 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF, y, por tanto, estará sujeta al impuesto, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 6.1. Esta ganancia o pérdida patrimonial vendrá determinada por la diferencia entre los valores de adquisición y de transmisión, según dispone el artículo 34 de la LIRPF, valores que vienen definidos en los artículos 35 y 36 de la LIRPF para las transmisiones onerosas y lucrativas, respectivamente. El artículo 35 establece lo siguiente: “1. El valor de adquisición estará formado por la suma de: a) El importe real por el que dicha adquisición se hubiere efectuado. b) El coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente. En las condiciones que reglamentariamente se determinen, este valor se minorará en el importe de las amortizaciones. 2. El valor de transmisión será el importe real por el que la enajenación se hubiese efectuado. De este valor se deducirán los gastos y tributos a que se refiere el párrafo b) del apartado 1 en cuanto resulten satisfechos por el transmitente. Por importe real del valor de enajenación se tomará el efectivamente satisfecho, siempre que no resulte inferior al normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste.”. Y el artículo 36: “Cuando la adquisición o la transmisión hubiera sido a título lucrativo se aplicarán las reglas del artículo anterior, tomando por importe real de los valores respectivos aquéllos que resulten de la aplicación de las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, sin que puedan exceder del valor de mercado. (..)”. Por otro lado, en el supuesto de que se tratara de la transmisión de la vivienda habitual de la consultante y se genere una ganancia patrimonial en el sentido del artículo 33 de la LIRPF, la letra b) del apartado 4 de dicho artículo establece que estarán exentas del Impuesto las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto “con ocasión de la transmisión de su vivienda habitual por mayores de 65 años o por personas en situación de dependencia severa o de gran dependencia de conformidad con la Ley de promoción de la autonomía personal y atención a las personas en situación de dependencia.”. El concepto de vivienda habitual se recoge en la disposición adicional vigésima tercera de la LIRPF y, en su desarrollo, en el artículo 41 bis del Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobado por el Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo (BOE de 31 de marzo), en adelante RIRPF, que dispone lo siguiente: “1. A los efectos previstos en los artículos 7.t), 33.4.b), y 38 de la Ley del Impuesto se considera vivienda habitual del contribuyente la edificación que constituya su residencia durante un plazo continuado de, al menos, tres años. No obstante, se entenderá que la vivienda tuvo el carácter de habitual cuando, a pesar de no haber transcurrido dicho plazo, se produzca el fallecimiento del contribuyente o concurran circunstancias que necesariamente exijan el cambio de domicilio, tales como celebración del matrimonio, separación matrimonial, traslado laboral, obtención del primer empleo, o cambio de empleo, u otras análogas justificadas. (…) 3. A los exclusivos efectos de la aplicación de las exenciones previstas en los artículos 33.4. b) y 38 de la Ley del Impuesto, se entenderá que el contribuyente está transmitiendo su vivienda habitual cuando, con arreglo a lo dispuesto en este artículo, dicha edificación constituya su vivienda habitual en ese momento o hubiera tenido tal consideración hasta cualquier día de los dos años anteriores a la fecha de transmisión”. Si se dieran ambas circunstancias, que la vivienda que se transmite sea la vivienda habitual de los consultantes en los términos anteriormente indicados y tratarse de personas mayores de 65 años o en situación de dependencia severa o de gran dependencia de conformidad con la Ley de promoción de la autonomía personal y atención a las personas en situación de dependencia, resultaría de aplicación la exención regulada en la letra b) del artículo 33.4 de la LIRPF respecto de la ganancia patrimonial que, en su caso, se hubiera derivado de la transmisión de la vivienda. Por el contrario, en caso de que no se cumplieran dichos requisitos, no resultaría de aplicación dicha exención, y dicha ganancia patrimonial estaría sujeta al Impuesto. En el supuesto planteado, los consultantes, ambos mayores de 65 años, dejan de residir en la vivienda que hubo alcanzado para ellos la consideración de habitual en noviembre de 2024; por tanto, al producirse la transmisión dentro del plazo de los dos años siguientes a la fecha en que abandonaron la misma (la venta se produce el 22 de mayo de 2025) se cumpliría el requisito de estar transmitiendo una vivienda que hubiera tenido la consideración de vivienda habitual hasta cualquier día de los dos años anteriores a dicha fecha de la transmisión, tal y como exige el artículo 41 bis.3 del RIRPF. Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.