Un contribuyente pregunta si la ganancia patrimonial por la dación en pago de un inmueble (que no es su vivienda habitual) para cancelar una deuda hipotecaria está exenta. La DGT responde que no aplica la exención de vivienda habitual, pero analiza la posibilidad de aplicar la exención por procedimientos concursales.
Cuestión planteada Si la ganancia patrimonial que en su caso obtuviera en la venta estaría exenta, al destinarse el importe obtenido al pago de la deuda.
La exención por dación en pago de vivienda habitual no es aplicable porque el inmueble no es la vivienda habitual del consultante. No obstante, las ganancias patrimoniales pueden estar exentas si se cumplen los requisitos de la disposición adicional cuadragésima tercera de la Ley del IRPF, que contempla la exención para rentas obtenidas por deudores en procedimientos concursales (como la exoneración del pasivo insatisfecho), siempre que las deudas no deriven de actividades económicas. Además, la dación en pago no pierde su naturaleza si el bien se transmite a un tercero designado por el acreedor.
Esta consulta establece criterio vinculante para supuestos similares. A continuación, el impacto específico por perfil de contribuyente.
SECRETARÍA DE ESTADO DE HACIENDA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS Consultas Vinculantes Documento 1 de 1 Documento seleccionado Nº de consulta V0029-26 Órgano SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Fecha salida 09/01/2026 Normativa LIRPF, Ley 35/2006, artículo 33 y disposición adicional cuadragésima tercera Descripción de hechos El consultante manifiesta que está inmerso en un proceso de ejecución de hipoteca de un inmueble que no es su vivienda habitual y que el banco acreedor se va a encargar de la venta tutelada. Asimismo manifiesta que el banco ha aceptado quita y/o dación en pago, destinada a pagar exclusivamente la deuda que el consultante tiene contraída con el banco. El consultante continúa manifestando que en 2023 inició un expediente de concurso abreviado de acreedores, enmarcado bajo la Ley de la Segunda Oportunidad, el cual fue resuelto a su favor en Abril del 2025 y por el que se le condonaron todas las deudas a excepción de la correspondiente al préstamo hipotecario. Cuestión planteada Si la ganancia patrimonial que en su caso obtuviera en la venta estaría exenta, al destinarse el importe obtenido al pago de la deuda. Contestación completa La letra d) del apartado 4 del artículo 33 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre), dispone lo siguiente: “4. Estarán exentas del Impuesto las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto: (…) d) Con ocasión de la dación en pago de la vivienda habitual del deudor o garante del deudor, para la cancelación de deudas garantizadas con hipoteca que recaiga sobre la misma, contraídas con entidades de crédito o de cualquier otra entidad que, de manera profesional, realice la actividad de concesión de préstamos o créditos hipotecarios. Asimismo estarán exentas las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto con ocasión de la transmisión de la vivienda en que concurran los requisitos anteriores, realizada en ejecuciones hipotecarias judiciales o notariales. En todo caso será necesario que el propietario de la vivienda habitual no disponga de otros bienes o derechos en cuantía suficiente para satisfacer la totalidad de la deuda y evitar la enajenación de la vivienda.” Al no ser la vivienda transmitida la vivienda habitual del consultante no sería aplicable la referida exención. Por otro lado, la disposición adicional cuadragésima tercera de la Ley del Impuesto, Exención de rentas obtenidas por el deudor en procedimientos concursales, establece: “Estarán exentas de este Impuesto las rentas obtenidas por los deudores que se pongan de manifiesto como consecuencia de quitas y daciones en pago de deudas, establecidas en un convenio aprobado judicialmente conforme al procedimiento fijado en la Ley 22/2003, de 9 de julio, Concursal, en un acuerdo de refinanciación judicialmente homologado a que se refiere el artículo 71 bis y la disposición adicional cuarta de dicha Ley, en un acuerdo extrajudicial de pagos a que se refiere el Título X o como consecuencia de exoneraciones del pasivo insatisfecho a que se refiere el artículo 178 bis de la misma Ley, siempre que las deudas no deriven del ejercicio de actividades económicas.” En el auto judicial aportado por el consultante por el que se declara concluido el concurso, se establece la exoneración del pasivo no satisfecho, a excepción de la deuda hipotecaria contraída con el banco. Por otro lado, en lo que respecta a la extensión del concepto de dación en pago a supuestos en que el bien no se transmite directamente al acreedor, en la consulta V1228-19, se manifestó lo siguiente: “En el caso objeto de consulta es necesario analizar si las transmisiones de la vivienda habitual del deudor hipotecario a favor, no de la entidad acreedora, sino de un tercero (sociedad gestora de activos), pueden considerarse a estos efectos daciones en pago y, por ello, resultar beneficiarias de la referidas exenciones establecidas en el IIVTNU y el IRPF. Pues bien, puede sostenerse que la dación en pago no queda desnaturalizada ni muta su naturaleza por el hecho de que se haga a favor de un tercero, distinto del acreedor hipotecario, siempre que sea éste el que imponga tal condición para acceder a la dación y la acepte como extintiva de la obligación. Es éste precisamente el caso planteado: el acreedor hipotecario accede a la dación y obliga al deudor a transmitir el inmueble a un tercero por él designado, posibilidad admitida en el Código Civil para el pago de las obligaciones (artículos 1.162 y 1.163).” Dicho criterio resulta también de aplicación a los supuestos en que el bien dado en pago de la deuda no sea la vivienda habitual. Por tanto, de cumplirse el resto de los requisitos establecidos en la reproducida disposición adicional, las ganancias patrimoniales referidas que en su caso se obtuvieran quedarían exentas. Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la citada Ley General Tributaria.