Das Gesetz 12/2023 vom 24. Mai über das Recht auf Wohnraum stellte einen legislativen Meilenstein in Spanien dar, indem es erstmals auf nationaler Ebene Mietbegrenzungsmaßnahmen auf dem Mietwohnungsmarkt, Informationspflichten für Großvermieter und ein neues Schutzregime für schutzbedürftige Mieter einführte. Das Gesetz trat am 26. Mai 2023 in Kraft und erzeugt bereits konkrete Auswirkungen auf das Portfoliomanagement, Vermögensbewertungen und Investitionsentscheidungen.
Rechtliche Struktur und Inkrafttreten
Das Gesetz 12/2023 steht nicht für sich allein: Es ändert wesentlich das Gesetz 29/1994 vom 24. November über Stadtmietverträge (LAU), das Gesetz 1/2000 vom 7. Januar über die Zivilprozessordnung (LEC) in Bezug auf Ausweisungsverfahren, das Bodengesetz (Königliches Legislativdekret 7/2015) und den konsolidierten Text des Immobilienkatastergesetzes. Auch Steuerrecht ist betroffen: Das Gesetz ändert das Einkommensteuergesetz (Absetzbarkeit bei Wohnungsvermietung) und das Grundsteuergesetz (Zuschlag für leerstehende Immobilien), letzteres anwendbar in Gemeinden, die den Zuschlag aktivieren.
Spannungswohngebiete
Das Gesetz führt das Konzept der „Spannungswohngebiete” ein, die autonome Gemeinschaften in Gebieten erklären können, in denen Mietpreise oder die Wohnkostenbelastung bestimmte Schwellen überschreiten. In diesen Gebieten unterliegen Großvermieter — Einzelpersonen oder Einrichtungen mit mehr als zehn Immobilien — Beschränkungen bei Mietaktualisierungen.
Die Kriterien für die Erklärung eines Spannungsgebiets sind alternativ — das Erfüllen eines davon genügt: (i) die durchschnittlichen Hypotheken- oder Mietkosten zuzüglich grundlegender Versorgungsausgaben übersteigen 30 % des durchschnittlichen Haushaltseinkommens; oder (ii) der Kauf- oder Mietpreis ist in den vorangegangenen fünf Jahren kumulativ um mehr als drei Prozentpunkte über das VPI-Wachstum der autonomen Gemeinschaft gestiegen. Die Erklärung hat eine anfängliche Gültigkeit von drei Jahren, die jährlich verlängerbar ist.
Katalonien, die Balearen und das Baskenland gehörten zu den ersten autonomen Gemeinschaften, die nach Inkrafttreten des Gesetzes Verfahren zur Spannungsgebietsbezeichnung aktivierten. Eigentümer und Manager mit Vermögenswerten in diesen Regionen müssen Amtsblattveröffentlichungen aktiv überwachen, da die Bezeichnung sofortige rechtliche Wirkung mit der Veröffentlichung entfaltet.
Großvermieter: Neue Verpflichtungen
Einrichtungen und Einzelpersonen mit mehr als zehn Wohnungen haben neue Informationspflichten gegenüber Behörden und Beschränkungen bei der Mietfestsetzung in Spannungsgebieten. Das Gesetz begrenzt auch Mietaktualisierungen auf den Wettbewerbsfähigkeitsgarantieindex (IGC) für bestehende Verträge.
In Spannungsgebieten unterliegen Großvermieter einem doppelten Höchstbetrag für Neuvertragsmieten: Die Miete darf weder die vorherige Vertragsmiete, aktualisiert gemäß IGC, noch das Maximum des Mietpreisreferenzindex des Ministeriums für Wohnungswesen übersteigen. Dieser Referenzindex, dessen Methodik 2024 veröffentlicht wurde, legt Höchstmieten pro Quadratmeter für jede Volkszählungszone basierend auf Immobilieneigenschaften fest.
Das Ausweisungsregime wird ebenfalls für Großvermieter geändert. Vor der Einreichung einer Ausweisungsklage wegen Mietrückständen oder Ablauf des Mietvertrags gegen einen schutzbedürftigen Mieter müssen Großvermieter dem Gericht bescheinigen, ob der Mieter wirtschaftlich schutzbedürftig ist, durch ein Zertifikat der kommunalen Sozialdienste. Bei bestätigter Schutzbedürftigkeit werden die Verfahren für bis zu zwei Monate (Privatvermieter) oder vier Monate (juristische Personen) ausgesetzt, während die Behörden alternative Wohnlösungen suchen.
IRPF-Änderungen: Absetzbarkeit bei Mieteinnahmen
Das Gesetz 12/2023 ändert Artikel 23.2 des Einkommensteuergesetzes (Gesetz 35/2006), um die auf die positive Nettoverzinsung aus Wohnungsvermietung anwendbare Absetzbarkeit neu zu strukturieren. Das neue System, das für ab dem 26. Mai 2023 geschlossene Verträge gilt, sieht eine differenzierte Staffelung vor:
- Allgemeine Absetzbarkeit von 50 % des Nettoeinkommens (gegenüber 60 % für Altverträge).
- Erhöhung auf 60 %, wenn die Immobilie in einem Spannungsgebiet liegt und die neue Vertragsmiete um mehr als 5 % gegenüber dem Vorvertrag gesenkt wurde.
- Absetzbarkeit von 70 %, wenn der Mieter ein Junger im Alter von 18–35 Jahren in einem Spannungsgebiet ist, oder wenn die Immobilie erstmals in einem Spannungsgebiet zur Wohnvermietung angeboten wird.
- Höchstabsetzbarkeit von 90 % für neue Markteintritte in einem Spannungsgebiet, wenn die vereinbarte Miete mindestens 5 % unter der vorherigen Vertragsmiete liegt.
Diese Anreizstruktur zielt darauf ab, das erschwingliche Mietwohnungsangebot in Hochnachfragegebieten zu stimulieren, obwohl die Komplexität des Systems und seine Abhängigkeit von Spannungsgebietsbezeichnungen der autonomen Gemeinschaften die praktische Anwendung für viele Vermieter erschwert.
Auswirkungen für Investoren
Für institutionelle Investoren und Immobilienfonds schafft das Gesetz ein neues regulatorisches Risikoszenario. Die Erklärung von Spannungsgebieten und damit verbundene Beschränkungen können die erwarteten Renditen aus Wohnungsmietportfolios verringern und die Vermögensbewertung erschweren.
In DCF-Bewertungsmodellen (Discounted Cash Flow) müssen Analysten ein regulatorisches Szenario einbeziehen, das potenzielle Spannungsgebietsbezeichnungen in den Gemeinden berücksichtigt, in denen sich Vermögenswerte befinden. Die Wertempfindlichkeit gegenüber dem Mietpreisreferenzindex kann für Portfolios, die in Barcelona, Madrid, Palma oder San Sebastián konzentriert sind, erheblich sein: Ein 10-prozentiger Abschlag auf prognostizierte Mieten kann den Vermögenswert je nach Basisrendite und Bewertungszeitraum um 8–12 % reduzieren.
SOCIMIs mit Wohnportfolios müssen zusätzlich die Auswirkungen der neuen 3-prozentigen Sonderabgabe auf Bruttomieteinnahmen in Spannungsgebieten bewerten (neue Siebzehnte Zusatzbestimmung des Gesetzes 11/2009) und beurteilen, ob das SOCIMI-Steuerregime für ihr Portfolio optimal bleibt oder ob eine teilweise Umwandlung in alternative Vehikel eine effizientere Steuerbelastung bietet.
Empfohlene Maßnahmen
Jeder Vermieter oder Investor mit mehr als zehn Wohnimmobilien sollte eine dreistufige Prüfung durchführen: erstens den Großvermieterstatus gemäß der gesetzlichen Definition und etwaige Ausnahmen je nach autonomer Gemeinschaft bestätigen; zweitens bestehende Mietverträge auf Einhaltung der Mietaktualisierungsgrenzen seit Inkrafttreten des Gesetzes prüfen; und drittens eine regulatorische Risikolandkarte erstellen, die identifiziert, welche Portfoliovermögenswerte einer Spannungsgebietsbezeichnung ausgesetzt sind, und die potenziellen Auswirkungen auf Cashflows und Bewertungen quantifiziert.
Bei BMC beraten wir Eigentümer und Investoren bei der Anpassung an die neuen Vorschriften und bei Portfoliooptimierungsalternativen. Unsere Immobilienrechtdienstleistungen ansehen.
Regelungsrahmen: Schlüsselnormen des Wohnraumgesetzes 12/2023
Das Gesetz 12/2023 vom 24. Mai über das Recht auf Wohnen ändert mehrere bestehende Rechtsakte gleichzeitig und greift sowohl in das Mietrecht als auch in das Steuerrecht ein.
Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU): Das Mietrechtsgesetz wurde durch das Gesetz 12/2023 erheblich geändert: Verlängerung der Vertragsschutzdauer auf 5 Jahre (für natürliche Personen) bzw. 7 Jahre (für juristische Personen als Vermieter), Einschränkung der Mietanpassung an den IGC-Index in Spannungsgebieten und neue Mitteilungspflichten des Vermieters bei Vertragsende.
Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil (LEC): Die Zivilprozessordnung wurde für den Räumungsbereich angepasst: Großvermieter müssen vor Einleitung eines Räumungsverfahrens gegen wirtschaftlich gefährdete Mieter ein Sozialverwundbarkeitszertifikat einholen und dem Gericht vorlegen. Das Verfahren wird bei bestätigter Schutzbedürftigkeit um bis zu vier Monate (juristische Personen) ausgesetzt.
Ley 35/2006 (LIRPF), Art. 23.2: Die IRPF-Reduktionsskala für Wohnraumvermietung wurde neu gestaltet. Die allgemeine Reduktion von 60 % — die für Altverträge weiterhin gilt — wurde für Neuverträge ab dem 26. Mai 2023 auf 50 % gesenkt, mit einer gestaffelten Erhöhung auf 60 %, 70 % oder 90 % je nach Lage in Spannungsgebieten, Mieterprofil und Preisgestaltung. Die Anwendung der erhöhten Reduktionsstufen setzt die formale Ausweisung eines Spannungsgebietes durch die Autonome Gemeinschaft voraus.
Real Decreto Legislativo 2/2004 (TRLHL), IBI-Aufschläge: Gemeinden können einen Aufschlag von 50 % bis 150 % der regulären IBI-Quote auf seit mehr als zwei Jahren leerstehende Wohneinheiten erheben. Für juristische Personen gilt der Höchstaufschlag von 150 %. Der Mechanismus ist nicht automatisch — er erfordert eine gemeindliche Satzung — und mehrere Großstädte haben entsprechende Maßnahmen bereits beschlossen oder befinden sich im Beschlussverfahren.
Das Zusammenspiel dieser Normen bedeutet, dass Vermieter für jede Wohnung und jeden Mietvertrag einzeln beurteilen müssen, welche Reduktionsstufe gilt, ob das Mietobjekt in einem erklärten Spannungsgebiet liegt, und ob die neue oder die alte Rechtslage — abhängig vom Datum des Vertragsabschlusses — maßgebend ist. Eine fehlerhafte Zuordnung führt in der Steuererklärung zur Anwendung eines falschen Reduktionsprozentsatzes und kann bei einer Prüfung durch die AEAT zu Nachzahlungen und Sanktionen führen. Angesichts der Komplexität der gestaffelten Reduktionen und der uneinheitlichen Ausweisung von Spannungsgebieten je nach Autonomer Gemeinschaft empfiehlt sich eine jährliche steuerliche Überprüfung des gesamten Wohnungsportfolios, um die optimale Reduktionsstufe korrekt zu bestimmen und zu dokumentieren.
