Die Genehmigung des Wohnraumgesetzes 2023 erzeugte einen direkten und unmittelbaren Einfluss auf Spaniens Immobiliensektor und betrifft sowohl einzelne Vermieter als auch große institutionelle Investoren. Der Wohnungsmietmarkt, der bereits unter dem Druck von Angebotsmangel und steigender Nachfrage stand, trat nach Inkrafttreten von Gesetz 12/2023 in eine Phase größerer regulatorischer Unsicherheit ein.
Der neue rechtliche Rahmen: Gesetz 12/2023
Gesetz 12/2023 vom 24. Mai über das Recht auf Wohnraum führt strukturelle Änderungen ein, die weit über die Mietpreisregulierung hinausgehen. Das Gesetz ändert das Stadtmietgesetz (LAU), die Zivilprozessordnung (LEC) zu Räumungsverfahren, das Bodengesetz und verschiedene Steuervorschriften und schafft so ein integriertes System von Maßnahmen, das den gesamten Wohnungsvermietungszyklus betrifft.
Zu den bedeutendsten Änderungen für professionelle Betreiber gehört die Neudefinition des „Großvermieter”-Konzepts: jede natürliche oder juristische Person, die mehr als zehn städtische Wohnimmobilien hält, oder eine bebaute Wohnnutzfläche von über 1.500 Quadratmetern, in beiden Fällen ohne Garagen und Abstellräume. Diese Einstufung aktiviert eine Reihe von Zusatzpflichten, die nicht für kleine Vermieter gelten, aber den Betriebsrahmen für jedes institutionelle Wohnungsinvestment bestimmen.
Das Gesetz trat am 26. Mai 2023 in Kraft, obwohl bestimmte Bestimmungen eine nachfolgende Regulierungsentwicklung durch Autonome Gemeinschaften erfordern, bevor sie ihre volle praktische Wirkung entfalten.
Rückgang des Mietangebots
Marktanalysten verzeichneten in den Monaten nach der Genehmigung des Gesetzes einen Rückgang des Mietangebots in Großstädten. Einige Vermieter entschieden sich, ihre Objekte angesichts der Unsicherheit über künftige Spannungsgebietsausweisungen und Mietaktualisierungsbeschränkungen vom Mietmarkt zurückzuziehen.
Dieser Angebotskontraktion-Effekt ist nicht einzigartig für Spanien. Studien zu den Auswirkungen von Mietpreisbindungen in Berlin (2020), San Francisco (1994–1998) und New York zeigen durchgehend dasselbe Muster: Die Einführung von Mietpreisbindungen reduziert das verfügbare Mietangebot mittelfristig um 15%–25%, da sie Immobilieneigentümer incentiviert, ihre Objekte in andere Nutzungen umzuwandeln — Verkauf, Eigennutzung, Ferienvermietung — oder schlicht desinvestieren.
Im spanischen Kontext erzeugt die Unsicherheit darüber, welche Gemeinden als Spannungsgebiete ausgewiesen werden — eine Befugnis, die den Autonomen Gemeinschaften nach Artikel 18 von Gesetz 12/2023 zusteht — einen antizipatorischen Effekt: Vermieter in Städten mit hohem Wohnungsdruck überprüfen ihre Investitionsentscheidungen noch vor formellen Ausweisungen. Für institutionelle Investoren verstärkt dieser Kontext die Notwendigkeit, Regulierungsszenarien bei jeder neuen Wohnungserwerbsanalyse zu modellieren.
Spannungsgebiete: Mechanismus und praktische Konsequenzen
Ein angespanntes Wohnungsmarktgebiet kann von der zuständigen Autonomen Gemeinschaft ausgewiesen werden, wenn mindestens eines von zwei Kriterien erfüllt ist: (i) die durchschnittlichen Hypotheken- oder Mietkosten zuzüglich Grundversorgungskosten übersteigen 30% des durchschnittlichen Haushaltseinkommen in dem Gebiet; oder (ii) der Kauf- oder Mietpreis ist kumulativ über die vorangegangenen fünf Jahre um mehr als drei Prozentpunkte über das kumulative VPI-Wachstum der Autonomen Gemeinschaft gestiegen.
In Spannungsgebieten dürfen neue Wohnmietverträge, die von Großvermietern abgeschlossen werden, keine Miete festlegen, die die vorherige Vertragsmiete aktualisiert nach dem Wettbewerbssicherungsindex (IGC) übersteigt, noch dürfen sie die Höchstmiete aus dem Mietpreisreferenzindex des Wohnungsministeriums überschreiten. Dieser 2024 veröffentlichte Referenzindex legt Maximalmietpreise pro Quadratmeter für jede Volkszählungszone basierend auf Immobilieneigenschaften fest. Seine Auswirkung auf die erwartete Rendite von Immobilien, bei denen aktuelle Marktmieten den Index erheblich übersteigen, kann signifikant sein.
Katalonien, die Balearen und das Baskenland gehörten zu den ersten Autonomen Gemeinschaften, die nach Inkrafttreten des Gesetzes Spannungsgebiet-Ausweisungsverfahren einleiteten. Vermieter und Verwalter mit Vermögenswerten in diesen Regionen müssen den Status der Ausweisungsverfahren aktiv überwachen, da die Veröffentlichung im offiziellen Amtsblatt sofort die Mietbeschränkungen aktiviert.
Auswirkungen auf Vermögensbewertungen
Für Immobilienfonds und REITs (SOCIMIs) führte das Gesetz neue Variablen in die Bewertungsmodelle ein. Die potenzielle Reduzierung künftiger Mieten in Spannungsgebieten betrifft die Rendite und den Kapitalisierungswert von Wohnimmobilien. Portfolios mit der größten Exposition gegenüber Wohnraumvermietung in Großstädten überprüften ihre Bewertungsmethoden.
In der Praxis wird eine Wohnimmobilie in einem ausgewiesenen Spannungsgebiet, bei der die Marktmiete den Referenzindex um 15% übersteigt, ihre erzielbare Miete auf das Indexniveau reduziert sehen. Wenn das Bewertungsmodell auf aktuellen oder prognostizierten Marktmieten aufgebaut war, kann die Auswirkung auf den Vermögenswert wesentlich sein. Bewertungen nach RICS-Standards oder den ECO-805/2003-Regeln müssen diesen regulatorischen Risikofaktor ausdrücklich und vollständig dokumentiert einbeziehen.
Für SOCIMIs im Besonderen führte das Wohnraumgesetz eine relevante Steueränderung ein: SOCIMIs, die Wohnimmobilien in Spannungsgebieten halten und Mieten über den gesetzlichen Grenzen erhöhen, unterliegen einer Sonderabgabe von 3% auf die Bruttomieteinnahmen aus diesen Immobilien gemäß der neuen Siebzehnten Zusatzbestimmung des Gesetzes 11/2009 über SOCIMIs.
Neue Investorenstrategien
Angesichts des neuen Regulierungsrahmens richteten institutionelle Investoren ihr Interesse auf Saisonvermietungen, Coliving-Arrangements sowie Logistik- oder Bürovermögen um. Ferienvermietungen, trotz eigener kommunaler Restriktionen, gewannen komparative Attraktivität gegenüber Langzeit-Wohnraumvermietung.
Saisonvermietung — nach Artikel 3.2 des LAU als Mietvertrag für andere als Dauerwohnzwecke geregelt — unterliegt nicht den Mietpreisbegrenzungen von Gesetz 12/2023, obwohl einige Gemeinden Mechanismen zur Ausweitung der Beschränkungen auf diese Kategorie prüfen. Die rechtliche Grenze zwischen einer legitimen Saisonmiete und einer verkleideten dauerhaften Wohnungsmiete ist dünn und hat bereits gerichtliche Entscheidungen erzeugt, die Betreiber vor der Übernahme dieser Struktur verstehen müssen.
Im Build-to-Rent-Segment (BTR) profitieren Entwickler, die in Spannungsgebieten speziell zum Vermieten bauen, von spezifischen Anreizen nach dem Gesetz: die Möglichkeit eines 10%igen Aufschlags über die vorherige Vertragsmiete, wenn die Immobilie in den vorangegangenen zwei Jahren zu Kosten von über 10% ihres Anschaffungspreises saniert wurde. Dieser Anreiz kann bestimmte BTR-Projekte in Spannungsgebieten finanziell tragfähig machen, obwohl seine Anwendung eine sorgfältige rechtliche und steuerliche Analyse erfordert.
Ausblick für Immobilieninvestitionen
Spaniens Immobiliensektor behält trotz des anspruchsvolleren Regulierungsumfelds solide Fundamentaldaten: ein strukturelles Angebotsdefizit, nachhaltige Nachfrage getrieben durch Migrationsströme und demografisches Wachstum in Großstädten sowie anhaltende Attraktivität für internationale Investoren in einem stabileren Zinsumfeld. Jedoch ist die risikoadjustierte Rendite auf Wohnungsinvestitionen in Großstädten gesunken, was Kapital in Richtung alternativer Vermögenswerte — Logistik, Rechenzentren, Studentenwohnheime — und in Richtung sekundärer und tertiärer Märkte umlenkt, die nicht von Spannungsgebietsausweisungen betroffen sind.
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Häufige Fehler von Vermietern und Investoren nach dem Wohnraumgesetz 12/2023
Seit dem Inkrafttreten des Gesetzes 12/2023 zeigen sich in der Praxis wiederkehrende Compliance-Fehler, die sowohl Privatvermieter als auch institutionelle Investoren betreffen.
Fehler 1: Die 10-Objekte-Schwelle für den Großvermieter falsch berechnen. Das Gesetz 12/2023 definiert den Großvermieter als Privatperson oder juristische Person mit mehr als zehn Wohngebäuden oder Wohneinheiten im Inland, wobei eigengenutztes Wohneigentum einzurechnen ist. Investoren, die ihre Objekte auf verschiedene Gesellschaften oder Familienmitglieder aufgeteilt haben, können als Großvermieter eingestuft werden, wenn die zuständige Autonome Gemeinschaft eine wirtschaftliche Einheitsbetrachtung vornimmt. Besonders in Katalonien und dem Baskenland wenden die Verwaltungen eine extensive Auslegung des Großvermieter-Begriffs an.
Fehler 2: Die gestaffelte IRPF-Reduktionsskala auf Altverträge anwenden. Die neue Reduktionsskala nach Art. 23.2 LIRPF — 50 % allgemein, bis zu 90 % in Spannungsgebieten — gilt ausschließlich für Mietverträge, die ab dem 26. Mai 2023 abgeschlossen wurden. Für Verträge vor diesem Datum bleibt die alte 60%-Pauschalreduktion anwendbar. Vermieter, die die neue Skala auf Bestandsverträge angewendet und zu niedrige IRPF-Zahlungen geleistet haben, riskieren bei einer AEAT-Prüfung Nachzahlungen zuzüglich Verzugszinsen.
Fehler 3: Die viermonatige Aussetzung von Räumungsverfahren bei juristischen Personen als Großvermieter nicht einkalkulieren. Für juristische Personen als Großvermieter sieht die LEC-Reform von 2023 eine Aussetzung laufender Räumungsverfahren um bis zu vier Monate vor, wenn der Mieter als wirtschaftlich gefährdet eingestuft wird und die Sozialbehörden noch keine Alternativlösung anbieten konnten. Diese Frist ist doppelt so lang wie für natürliche Personen (zwei Monate) und macht die Planung von Liquiditätspuffer bei Portfolio-Räumungsverfahren für Immobilienfonds und REITs unerlässlich.
Fehler 4: Den IBI-Zuschlag auf leerstehende Wohngebäude in aktivierenden Gemeinden nicht überwachen. Das Gesetz 12/2023 hat den Real Decreto Legislativo 2/2004 (Ley Reguladora de las Haciendas Locales) dahingehend geändert, dass Gemeinden einen Zuschlag zwischen 50 % und 150 % der regulären IBI-Quote auf seit mehr als zwei Jahren leer stehende Wohneinheiten erheben können. Der Zuschlag ist für juristische Personen auf 150 % festgesetzt — das gesetzliche Maximum. Mehrere spanische Großstädte, darunter Barcelona und Valencia, haben entsprechende Gemeindeordnungen erlassen oder befinden sich im Erlassungsverfahren. Investoren mit Wohnimmobilienportfolios in betroffenen Gemeinden müssen ihre Bestände systematisch auf die Leerstandsdefinition prüfen und entweder vermieten oder die gesetzlichen Ausnahmegründe — laufende Renovierung mit Baugenehmigung, Gerichtsverfahren, nachgewiesene Verkaufsbemühungen — dokumentieren.
