Die Genehmigung des Wohnraumgesetzes 2023 erzeugte einen direkten und unmittelbaren Einfluss auf Spaniens Immobiliensektor und betrifft sowohl einzelne Vermieter als auch große institutionelle Investoren. Der Wohnungsmietmarkt, der bereits unter dem Druck von Angebotsmangel und steigender Nachfrage stand, trat nach Inkrafttreten von Gesetz 12/2023 in eine Phase größerer regulatorischer Unsicherheit ein.
Der neue rechtliche Rahmen: Gesetz 12/2023
Gesetz 12/2023 vom 24. Mai über das Recht auf Wohnraum führt strukturelle Änderungen ein, die weit über die Mietpreisregulierung hinausgehen. Das Gesetz ändert das Stadtmietgesetz (LAU), die Zivilprozessordnung (LEC) zu Räumungsverfahren, das Bodengesetz und verschiedene Steuervorschriften und schafft so ein integriertes System von Maßnahmen, das den gesamten Wohnungsvermietungszyklus betrifft.
Zu den bedeutendsten Änderungen für professionelle Betreiber gehört die Neudefinition des „Großvermieter”-Konzepts: jede natürliche oder juristische Person, die mehr als zehn städtische Wohnimmobilien hält, oder eine bebaute Wohnnutzfläche von über 1.500 Quadratmetern, in beiden Fällen ohne Garagen und Abstellräume. Diese Einstufung aktiviert eine Reihe von Zusatzpflichten, die nicht für kleine Vermieter gelten, aber den Betriebsrahmen für jedes institutionelle Wohnungsinvestment bestimmen.
Das Gesetz trat am 26. Mai 2023 in Kraft, obwohl bestimmte Bestimmungen eine nachfolgende Regulierungsentwicklung durch Autonome Gemeinschaften erfordern, bevor sie ihre volle praktische Wirkung entfalten.
Rückgang des Mietangebots
Marktanalysten verzeichneten in den Monaten nach der Genehmigung des Gesetzes einen Rückgang des Mietangebots in Großstädten. Einige Vermieter entschieden sich, ihre Objekte angesichts der Unsicherheit über künftige Spannungsgebietsausweisungen und Mietaktualisierungsbeschränkungen vom Mietmarkt zurückzuziehen.
Dieser Angebotskontraktion-Effekt ist nicht einzigartig für Spanien. Studien zu den Auswirkungen von Mietpreisbindungen in Berlin (2020), San Francisco (1994–1998) und New York zeigen durchgehend dasselbe Muster: Die Einführung von Mietpreisbindungen reduziert das verfügbare Mietangebot mittelfristig um 15%–25%, da sie Immobilieneigentümer incentiviert, ihre Objekte in andere Nutzungen umzuwandeln — Verkauf, Eigennutzung, Ferienvermietung — oder schlicht desinvestieren.
Im spanischen Kontext erzeugt die Unsicherheit darüber, welche Gemeinden als Spannungsgebiete ausgewiesen werden — eine Befugnis, die den Autonomen Gemeinschaften nach Artikel 18 von Gesetz 12/2023 zusteht — einen antizipatorischen Effekt: Vermieter in Städten mit hohem Wohnungsdruck überprüfen ihre Investitionsentscheidungen noch vor formellen Ausweisungen. Für institutionelle Investoren verstärkt dieser Kontext die Notwendigkeit, Regulierungsszenarien bei jeder neuen Wohnungserwerbsanalyse zu modellieren.
Spannungsgebiete: Mechanismus und praktische Konsequenzen
Ein angespanntes Wohnungsmarktgebiet kann von der zuständigen Autonomen Gemeinschaft ausgewiesen werden, wenn mindestens eines von zwei Kriterien erfüllt ist: (i) die durchschnittlichen Hypotheken- oder Mietkosten zuzüglich Grundversorgungskosten übersteigen 30% des durchschnittlichen Haushaltseinkommen in dem Gebiet; oder (ii) der Kauf- oder Mietpreis ist kumulativ über die vorangegangenen fünf Jahre um mehr als drei Prozentpunkte über das kumulative VPI-Wachstum der Autonomen Gemeinschaft gestiegen.
In Spannungsgebieten dürfen neue Wohnmietverträge, die von Großvermietern abgeschlossen werden, keine Miete festlegen, die die vorherige Vertragsmiete aktualisiert nach dem Wettbewerbssicherungsindex (IGC) übersteigt, noch dürfen sie die Höchstmiete aus dem Mietpreisreferenzindex des Wohnungsministeriums überschreiten. Dieser 2024 veröffentlichte Referenzindex legt Maximalmietpreise pro Quadratmeter für jede Volkszählungszone basierend auf Immobilieneigenschaften fest. Seine Auswirkung auf die erwartete Rendite von Immobilien, bei denen aktuelle Marktmieten den Index erheblich übersteigen, kann signifikant sein.
Katalonien, die Balearen und das Baskenland gehörten zu den ersten Autonomen Gemeinschaften, die nach Inkrafttreten des Gesetzes Spannungsgebiet-Ausweisungsverfahren einleiteten. Vermieter und Verwalter mit Vermögenswerten in diesen Regionen müssen den Status der Ausweisungsverfahren aktiv überwachen, da die Veröffentlichung im offiziellen Amtsblatt sofort die Mietbeschränkungen aktiviert.
Auswirkungen auf Vermögensbewertungen
Für Immobilienfonds und REITs (SOCIMIs) führte das Gesetz neue Variablen in die Bewertungsmodelle ein. Die potenzielle Reduzierung künftiger Mieten in Spannungsgebieten betrifft die Rendite und den Kapitalisierungswert von Wohnimmobilien. Portfolios mit der größten Exposition gegenüber Wohnraumvermietung in Großstädten überprüften ihre Bewertungsmethoden.
In der Praxis wird eine Wohnimmobilie in einem ausgewiesenen Spannungsgebiet, bei der die Marktmiete den Referenzindex um 15% übersteigt, ihre erzielbare Miete auf das Indexniveau reduziert sehen. Wenn das Bewertungsmodell auf aktuellen oder prognostizierten Marktmieten aufgebaut war, kann die Auswirkung auf den Vermögenswert wesentlich sein. Bewertungen nach RICS-Standards oder den ECO-805/2003-Regeln müssen diesen regulatorischen Risikofaktor ausdrücklich und vollständig dokumentiert einbeziehen.
Für SOCIMIs im Besonderen führte das Wohnraumgesetz eine relevante Steueränderung ein: SOCIMIs, die Wohnimmobilien in Spannungsgebieten halten und Mieten über den gesetzlichen Grenzen erhöhen, unterliegen einer Sonderabgabe von 3% auf die Bruttomieteinnahmen aus diesen Immobilien gemäß der neuen Siebzehnten Zusatzbestimmung des Gesetzes 11/2009 über SOCIMIs.
Neue Investorenstrategien
Angesichts des neuen Regulierungsrahmens richteten institutionelle Investoren ihr Interesse auf Saisonvermietungen, Coliving-Arrangements sowie Logistik- oder Bürovermögen um. Ferienvermietungen, trotz eigener kommunaler Restriktionen, gewannen komparative Attraktivität gegenüber Langzeit-Wohnraumvermietung.
Saisonvermietung — nach Artikel 3.2 des LAU als Mietvertrag für andere als Dauerwohnzwecke geregelt — unterliegt nicht den Mietpreisbegrenzungen von Gesetz 12/2023, obwohl einige Gemeinden Mechanismen zur Ausweitung der Beschränkungen auf diese Kategorie prüfen. Die rechtliche Grenze zwischen einer legitimen Saisonmiete und einer verkleideten dauerhaften Wohnungsmiete ist dünn und hat bereits gerichtliche Entscheidungen erzeugt, die Betreiber vor der Übernahme dieser Struktur verstehen müssen.
Im Build-to-Rent-Segment (BTR) profitieren Entwickler, die in Spannungsgebieten speziell zum Vermieten bauen, von spezifischen Anreizen nach dem Gesetz: die Möglichkeit eines 10%igen Aufschlags über die vorherige Vertragsmiete, wenn die Immobilie in den vorangegangenen zwei Jahren zu Kosten von über 10% ihres Anschaffungspreises saniert wurde. Dieser Anreiz kann bestimmte BTR-Projekte in Spannungsgebieten finanziell tragfähig machen, obwohl seine Anwendung eine sorgfältige rechtliche und steuerliche Analyse erfordert.
Ausblick für Immobilieninvestitionen
Spaniens Immobiliensektor behält trotz des anspruchsvolleren Regulierungsumfelds solide Fundamentaldaten: ein strukturelles Angebotsdefizit, nachhaltige Nachfrage getrieben durch Migrationsströme und demografisches Wachstum in Großstädten sowie anhaltende Attraktivität für internationale Investoren in einem stabileren Zinsumfeld. Jedoch ist die risikoadjustierte Rendite auf Wohnungsinvestitionen in Großstädten gesunken, was Kapital in Richtung alternativer Vermögenswerte — Logistik, Rechenzentren, Studentenwohnheime — und in Richtung sekundärer und tertiärer Märkte umlenkt, die nicht von Spannungsgebietsausweisungen betroffen sind.
Bei BMC beraten wir Fonds und Investoren bei der strategischen Anpassung an regulatorische Veränderungen im Immobiliensektor. Erfahren Sie mehr über unsere Restrukturierungs- und Immobilienberatung.
