Das von den Cortes Generales verabschiedete und am 2. April 2025 im Spanischen Staatsanzeiger (Boletín Oficial del Estado) veröffentlichte Organgesetz 1/2025 schaffte das Aufenthaltsprogramm für Immobilieninvestitionen ab — bekannt als Golden Visa —, das Gesetz 14/2013 vom 27. September (zur Förderung von Unternehmern und ihrer Internationalisierung) in das spanische Recht eingeführt hatte. Die Abschaffung trat am 3. April 2025 in Kraft, wobei erworbene Rechte bestehender Inhaber erhalten blieben.
Spaniens Golden Visa: Eine Zwölfjahresbilanz
Das Golden-Visa-Programm wurde durch Artikel 63 des Gesetzes 14/2013 mit dem ausdrücklichen Ziel geschaffen, ausländisches Kapital im Kontext der Wirtschaftskrise und des Zusammenbruchs des spanischen Immobilienmarkts nach 2008 anzuziehen. Die ursprünglichen Bedingungen legten vier qualifizierende Investitionsrouten fest: Erwerb von lastenfreiem Eigentum im Wert von mindestens 500.000 €; Investition in spanische Staatsschulden über 2 Millionen €; Erwerb von Anteilen oder Beteiligungen an spanischen Unternehmen über 1 Million €; oder Bankeinlagen bei spanischen Finanzinstitutionen über 1 Million €.
Zwischen 2013 und 2024 erteilte das Programm etwa 14.500 erste Aufenthaltsgenehmigungen. Die Immobilienroute war bei weitem dominierend und repräsentierte mehr als 90 % der Erteilungen. Die wichtigsten Herkunftsländer waren China (die Mehrheit), Russland, das Vereinigte Königreich (vor dem Brexit), die Ukraine und Venezuela.
Der Kontextwandel: Wohnbezahlbarkeit
Das entscheidende Argument für die Abschaffung des Programms war die Umkehrung des wirtschaftlichen und sozialen Kontexts. Im Jahr 2013 brauchte der spanische Immobilienmarkt ausländisches Kapital; bis 2024 war das zentrale Problem genau das Gegenteil: ein Mangel an erschwinglichem Wohnraumangebot in Großstädten, verstärkt durch ausländische Investitionsnachfrage und Tourismkusdruck.
Übergangsregelungen: Erworbene Rechte
Das Organgesetz 1/2025 legt eine Übergangsregelung fest, die erworbene Rechte wahrt. Vor dem 3. April 2025 erteilte Aufenthaltsgenehmigungen bleiben für den gesamten Zeitraum, für den sie erteilt wurden, gültig, und ihre Inhaber können eine Verlängerung nach dem zum Zeitpunkt der ursprünglichen Erteilung geltenden Rechtsrahmen beantragen.
Vor dem 3. April 2025 eingereichte, aber noch nicht entschiedene Anträge werden nach den früheren Rechtsvorschriften bearbeitet. Nach diesem Datum eingereichte Anträge werden nicht angenommen.
Verfügbare Alternativen: Eine Karte der Optionen für Nicht-EU-Investoren
Die Abschaffung des Immobilien-Golden-Visa schließt Spanien als Ziel für Nicht-EU-Staatsangehörige mit finanziellen Möglichkeiten nicht. Die folgenden Routen bleiben verfügbar:
Nicht-Erwerbs-Aufenthaltsvisum. Gemäß Artikel 37 des Königlichen Dekrets 557/2011 (Einwanderungsvorschriften) erlaubt dies den Aufenthalt in Spanien ohne Beschäftigung, gegen Nachweis ausreichender finanzieller Mittel (ca. 400 % des jährlichen IPREM für den Hauptantragsteller, zuzüglich 100 % pro weiterem Familienmitglied). Es ist keine Mindestinvestition erforderlich.
Expatriiertes Regime (Artikel 93 LIRPF — „Beckham-Gesetz”). Ermöglicht Personen, die ihren Steuersitz nach Spanien verlegen, Einkommensteuer mit 24 % auf spanisch-bezogene Erwerbseinkünfte bis zu 600.000 € pro Jahr für sechs Steuerjahre zu zahlen. Durch Gesetz 28/2022 (Startupgesetz) reformiert, um Selbstständige, Forscher und Familienmitglieder einzuschließen.
Digitales Nomaden-Visum. Durch Gesetz 28/2022 eingeführt, erlaubt dies Remote-Arbeitnehmern, sich in Spanien niederzulassen, während sie Dienstleistungen für ausländische Arbeitgeber oder Kunden erbringen. Es kann mit dem Expatriierte-Regime kombiniert werden.
Investition in Finanzanlagen. Die auf Investitionen in Staatsschulden (2 Millionen €), spanische Unternehmensanteile (1 Million €) oder Bankeinlagen (1 Million €) basierenden Golden-Visa-Routen wurden durch Organgesetz 1/2025 nicht abgeschafft und bleiben gültige Wege zu investitionsbasiertem Aufenthalt.
Auswirkungen auf den Luxusimmobilienmarkt
Die Schließung des Programms hat die Nachfrage nach Immobilien über 500.000 € von Nicht-EU-Investoren mit Einwanderungsmotiven reduziert. Für Immobilienberater und internationale Anwaltskanzleien, die Servicebereiche rund um das Golden Visa aufgebaut hatten, bedeutet die praktische Auswirkung eine Verlagerung der Mandantenberatung: von „welche Immobilie qualifiziert?” zu „welcher Aufenthaltsweg passt am besten zu Ihrem Profil, Ihrer steuerlichen Situation und Ihren langfristigen Plänen in Spanien?”
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