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Spanische Gemeindliche Wertzuwachssteuer Rechner

Schaetzen Sie die plusvalia municipal (IIVTNU) bei einer Immobilientransaktion in Spanien mit der objektiven Methode des RDL 26/2021 und den Koeffizienten des Finanzministeriums fuer 2026.

Immobiliendaten eingeben

Nur der Grundstueckswert (ohne Gebaeude). Zu finden auf der letzten IBI-Quittung oder unter sede.catastro.gob.es.

Volle Jahre zwischen Erwerbs- und Uebertragungsdatum. Maximal 20 Jahre.

Jede Gemeinde legt ihren Satz bis zur gesetzlichen Hoechstgrenze von 30 % fest. Bitte in der Steuerordnung Ihrer Gemeinde nachpruefen.

Was ist die plusvalia municipal?

Die plusvalia municipal (IIVTNU) ist eine spanische Gemeindesteuer, die den Wertzuwachs von Stadtbauland zwischen Kauf und Veraeusserung einer Immobilie (Verkauf, Erbschaft oder Schenkung) besteuert. Sie wird von der Gemeinde erhoben, in der die Immobilie liegt.

Nach dem Urteil des Verfassungsgerichts (STC 182/2021) und der Reform durch das RDL 26/2021 stehen zwei alternative Berechnungsmethoden zur Verfuegung: die objektive Methode (Katasterwert multipliziert mit einem Koeffizienten nach Haltedauer und Gemeindesteuersatz) und die reale Methode (tatsaechlicher Wertzuwachs des Grundstuecks). Der Steuerpflichtige kann die guenstigere Methode waehlen oder bei fehlendem realem Wertzuwachs keine Steuer zahlen.

BMC begleitet Mandanten in allen Phasen spanischer Immobilientransaktionen: steuerliche Due Diligence, Optimierung der Wertzuwachssteuer, ITP, AJD sowie IRPF bzw. IRNR aus der Veraeusserung. Erfahren Sie mehr in unserem Immobilienrecht- und unserem Immobiliensteuer-Service.

Haeufig gestellte Fragen

Was ist die spanische gemeindliche Wertzuwachssteuer (plusvalia municipal)?

Der Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), umgangssprachlich plusvalia municipal genannt, ist eine spanische Gemeindesteuer, die den Wertzuwachs von Stadtbauland zwischen dem Erwerbs- und dem Verauesserungszeitpunkt besteuert. Sie gilt fuer Verkaeue, Erbfaelle und Schenkungen. Die Steuer wird von der Gemeinde erhoben, in der die Immobilie liegt.

Wie berechnet sich die plusvalia municipal nach der Reform durch RDL 26/2021?

Seit November 2021 kann der Steuerpflichtige zwischen zwei Methoden waehlen: (1) Objektive Methode: Steuerbemessungsgrundlage = Katasterwert des Grundstuecks x Koeffizient gemaess Haltedauer (jaehrlich vom Finanzministerium festgelegt). (2) Reale Methode: Steuerbemessungsgrundlage = tatsaechlicher Wertzuwachs des Grundstuecks (Verkaufspreis minus Kaufpreis anteilig auf das Grundstueck). Der Steuerpflichtige kann die guenstigere Methode waehlen oder bei fehlendem realem Wertzuwachs keine Steuer zahlen.

Welche RDL-26/2021-Koeffizienten gelten fuer 2026?

Das Finanzministerium legt jaehrlich Hoechstkoeffizienten fest. Fuer 2026: 1 Jahr = 0,14; 2 Jahre = 0,13; 3 Jahre = 0,15; 4 Jahre = 0,17; 5 Jahre = 0,17; 6 Jahre = 0,16; 7 Jahre = 0,12; 8 Jahre = 0,10; 9 Jahre = 0,09; 10 Jahre = 0,08; 11-13 Jahre = 0,08; 14 Jahre = 0,10; 15 Jahre = 0,12; 16 Jahre = 0,16; 17 Jahre = 0,20; 18 Jahre = 0,26; 19 Jahre = 0,36; 20 Jahre = 0,40.

Wer zahlt die plusvalia municipal - Kaeufer oder Verkaeufer?

Beim Verkauf ist der Verkaeufer Steuerschuldner. Bei einer Erbschaft zahlt der Erbe. Bei einer Schenkung zahlt der Beschenkte. Kaeufer sind nicht steuerpflichtig, sofern nicht vertraglich anders vereinbart, was bei Standardtransaktionen in Spanien unueblich ist.

Wie hoch ist der Hoechststeuersatz fuer die plusvalia municipal?

Jede Gemeinde legt ihren Satz gemaess Art. 108 des Gesetzes ueber die Kommunalfinanzen (LHL) fest, mit einer gesetzlichen Hoechstgrenze von 30 %. In der Praxis wenden viele Gemeinden Saetze nahe der Hoechstgrenze an. Pruefen Sie immer den genauen Satz in der Steuerordnung Ihrer Gemeinde.

Kann ich die plusvalia municipal vermeiden, wenn ich mit Verlust verkauft habe?

Ja. Das Verfassungsgericht (STC 182/2021) hat festgestellt, dass keine Steuer erhoben werden darf, wenn kein realer Wertzuwachs vorliegt. Gemaess RDL 26/2021 gilt: Wenn Sie nachweisen koennen, dass der Verkaufspreis unter dem Kaufpreis lag (kein realer Zuwachs des Grundstueckswerts), unterliegt die Uebertragung nicht der IIVTNU. Sie muessen eine Nullerklaerung einreichen und Nachweise fuer den fehlenden Gewinn beifuegen.

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Methodik und Quellen

Dieser Rechner wendet die objektive Methode des Koeniglich-Gesetzlichen Dekrets 26/2021 (in Kraft seit dem 10. November 2021) mit den Hoechstkoeffizienten des spanischen Finanzministeriums fuer 2026 an. Das RDL 26/2021 ersetzte das vorherige Regime, das in den Verfassungsgerichtsurteilen 59/2017, 126/2019 und 182/2021 fuer verfassungswidrig erklaert worden war.

Annahmen dieses Rechners

Objektive Methode
Steuerbemessungsgrundlage = Katasterwert des Grundstuecks x Koeffizient fuer die Haltedauer. Koeffizienten reichen von 0,08 (10 Jahre) bis 0,40 (ab 20 Jahre). Quelle: Art. 107.4 LHL in der Fassung des RDL 26/2021.
Reale Methode (Option des Steuerpflichtigen)
Ist der tatsaechliche, dem Grundstueck zuzurechnende Gewinn (Verkaufspreis minus Kaufpreis anteilig auf Grundstueck/Gesamtimmobilie) geringer als das objektive Ergebnis, kann der Steuerpflichtige die reale Methode waehlen. Bei negativem realem Gewinn (Verlustrealisierung) entsteht keine Steuerpflicht.
Steuersatz
Jede Gemeinde legt ihren Satz im Rahmen von Art. 108 LHL fest: maximal 30 %. Der Rechner verwendet den vom Nutzer eingegebenen Satz. Im Zweifelsfall konsultieren Sie bitte die Steuerordnung Ihrer Gemeinde.

Offizielle Quellen

Letzte Überprüfung: 2026-06-13

Geprüft von: Barbara Botia — Of Counsel · ICAM 11.233

Dieser Rechner liefert eine Schätzung zu Informationszwecken. Er ersetzt keine professionelle Beratung. Ergebnisse können je nach persönlicher Situation und regulatorischen Änderungen variieren. Konsultieren Sie einen Berater für individuelle Planung.

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