Nichtresidenten-Steuer Spanien 2026: vollständiger Leitfaden zu Ihren IRNR-Pflichten

Was ist der IRNR und wen betrifft er?

Die spanische Nichtresidenten-Einkommensteuer, Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR), ist der steuerliche Rahmen, der alle in Spanien erzielten Einkünfte von Personen erfasst, die nicht in Spanien steuerlich ansässig sind. Geregelt ist sie im Real Decreto Legislativo 5/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de No Residentes (LIRNR).

Der IRNR betrifft ein breites Spektrum von Situationen, die Ausländer in Spanien tangieren:

• Immobilieneigentümer, die ihr spanisches Haus einen Teil des Jahres oder das ganze Jahr leer stehen lassen (fiktive Einkünfte werden angesetzt)
• Vermieter, die ihre spanische Immobilie an Mieter vermieten (die tatsächlichen Mieteinnahmen sind steuerpflichtig)
• Immobilienverkäufer, die bei der Veräußerung spanischer Immobilien einen Veräußerungsgewinn erzielen
• Investoren, die Dividenden spanischer börsennotierter Gesellschaften oder Zinsen auf spanische Anleihen erhalten
• Gesellschafter spanischer Privatgesellschaften, die Ausschüttungen erhalten
• Beckham-Gesetz-Inhaber, die während ihres sechsjährigen Sonderregimes gemäß Art. 93 LIRPF als Nichtresidenten besteuert werden

Die Steuer ist von der spanischen IRPF für Ansässige zu unterscheiden. Sie wird von der AEAT verwaltet und für die meisten Einkunftsarten über das Modelo 210 erklärt, oder über das Modelo 211, wenn ein nichtansässiger Käufer 3 % beim Immobilienerwerb einbehält.

Die IRNR-Steuersätze 2026

Für EU- und EWR-Ansässige (einschließlich Staatsangehöriger aller EU-Mitgliedstaaten sowie Islands, Liechtensteins und Norwegens): 19 % auf Mieteinnahmen, Veräußerungsgewinne, Dividenden, Zinsen und fiktive Immobilieneinkünfte.

Für Nicht-EU/EWR-Ansässige (einschließlich britischer Staatsangehöriger nach dem Brexit, US-amerikanischer Staatsangehöriger, Kanadier, Australier und Staatsangehöriger aller anderen Drittländer): 24 % auf dieselben Einkunftsarten. Es gelten bestimmte Ausnahmen, und Abkommenssätze setzen diese innerstaatlichen Sätze häufig außer Kraft.

Veräußerungsgewinne bei spanischen Immobilien: 19 % (EU/EWR) oder 24 % (Nicht-EU), angewendet auf den Nettogewinn, d. h. Anschaffungskosten zuzüglich Verbesserungsaufwendungen im Vergleich zum Veräußerungserlös.

Kapitaleinkünfte (Dividenden, Zinsen, Veräußerungsgewinne aus Wertpapieren): grundsätzlich 19–24 % je nach EU/Nicht-EU-Status, vorbehaltlich der Abkommensermäßigung.

Post-Brexit-Änderungen für britische Staatsangehörige

Der EU-Austritt des Vereinigten Königreichs am 31. Januar 2020, gefolgt vom Ende der Übergangszeit am 31. Dezember 2020, hat die IRNR-Position britischer Staatsangehöriger in zweierlei Hinsicht verändert:

1. Steuersatzänderung. Britische Staatsangehörige werden für IRNR-Zwecke nunmehr als Nicht-EU-Ansässige eingestuft. Mieteinnahmen werden mit 24 % (nicht 19 %) besteuert, und es besteht kein Recht auf Abzug von Mietaufwendungen. Bei einem Vermieter, der 12.000 Euro Jahresmiete erzielt und 4.000 Euro abzugsfähige Aufwendungen hat, ergab die EU-Position vor dem Brexit eine IRNR von 1.520 Euro (19 % der Nettoeinkünfte von 8.000 Euro). Die Nicht-EU-Position nach dem Brexit ergibt eine IRNR von 2.880 Euro (24 % der Bruttoeinkünfte von 12.000 Euro), ein Anstieg um 89 % bei derselben Immobilie.

2. Aufwandsabzugsfähigkeit. EU- und EWR-Ansässige, die IRNR auf Mieteinnahmen erklären, können Hypothekenzinsen, Instandhaltungskosten, Versicherungsprämien, Gemeinschaftsgebühren und Hausverwaltungsgebühren abziehen. Nicht-EU-Ansässige (nun einschließlich britischer Staatsangehöriger) können keine Aufwendungen abziehen; sie zahlen IRNR auf die Bruttomieteinnahmen.

Das DBA UK-Spanien (Abkommen 2013, in Kraft seit 2015) bietet für bestimmte Einkunftsarten Entlastung, etwa reduzierte Quellensteuersätze auf Dividenden und Zinsen, stellt jedoch nicht die EU-IRNR-Regeln wieder her. Das Abkommen sieht für Mieteinnahmen vor, dass Spanien das volle Besteuerungsrecht auf Einkünfte aus in Spanien gelegenen Immobilien behält, unabhängig vom Abkommen.

Fiktive Einkünfte auf unvermietete spanische Immobilien

Eine der am häufigsten missverstandenen IRNR-Pflichten ist die jährliche Abgabe auf unvermietete spanische Immobilien. Gemäß Art. 85 LIRNR und Art. 24 Ley IRNR gilt ein Nichtansässiger, der spanische Immobilien besitzt (außer seinem Hauptwohnsitz), als jährliche Einkünfte in folgender Höhe erzielend:

• 1,1 % des Katasterwerts (für Immobilien, deren Katasterwert in den letzten zehn Steuerjahren überprüft oder aktualisiert wurde)
• 2 % des Katasterwerts (für Immobilien, deren Katasterwert in den letzten zehn Steuerjahren nicht überprüft wurde)

Diese fiktiven Einkünfte sind mit dem IRNR-Satz steuerpflichtig, unabhängig davon, ob die Immobilie tatsächlich vermietet wird oder Einnahmen erzielt. Ein Ferienhaus, das das gesamte Jahr leer steht, löst dennoch eine jährliche IRNR-Pflicht aus.

Rechenbeispiel für einen Nicht-EU-Ansässigen (z. B. britischer Staatsangehöriger) mit einer Immobilie mit Katasterwert 200.000 Euro:

• Fiktive Einkünfte: 200.000 Euro × 1,1 % = 2.200 Euro
• IRNR mit 24 %: 528 Euro pro Jahr
• Erklärung: ein jährliches Modelo 210, eingereicht zwischen dem 1. Januar und dem 31. Dezember des Folgejahres

Dieser Betrag ist überschaubar, aber die Strafe für fünf Jahre ohne Erklärung, zuzüglich Zinsen und Aufschlägen, erreicht leicht mehrere Tausend Euro.

Mieteinnahmen: vierteljährliche Steuerpflicht

Wenn Sie Ihre spanische Immobilie vermieten, sei es an einen Langzeitmieter oder über Kurzzeit-Plattformen wie Airbnb oder Booking.com, sind die Mieteinnahmen IRNR-pflichtig und müssen vierteljährlich erklärt werden.

Vierteljährliche Einreichungsfristen:

• Q1 (Januar–März): Abgabe bis 20. April
• Q2 (April–Juni): Abgabe bis 20. Juli
• Q3 (Juli–September): Abgabe bis 20. Oktober
• Q4 (Oktober–Dezember): Abgabe bis 20. Januar

Jede vierteljährliche Erklärung (Modelo 210) erfasst die im Quartal erhaltenen Bruttomieteinnahmen, die anwendbaren Abzüge (nur für EU-Ansässige) und die fällige Nettosteuer. Die Steuer ist gleichzeitig mit der Erklärung zu zahlen.

EU/EWR-Ansässige können folgende Aufwendungen proportional zur Mietperiode abziehen:

• Hypothekenzinsen auf die Immobilie
• Grundsteuer (IBI)
• Gemeinschaftsgebühren (cuotas de la comunidad de propietarios)
• Versicherungsprämien
• Instandhaltungs- und Reparaturkosten
• Nebenkosten während der Mietperiode
• Hausverwaltungsgebühren

Nicht-EU-Ansässige können keinerlei Aufwendungen abziehen. Sie erklären und zahlen IRNR auf die vollen Bruttomieteinnahmen.

Veräußerungsgewinne bei spanischen Immobilien: der 3%-Einbehaltungsmechanismus

Wenn ein spanischer Ansässiger eine Immobilie von einem Nichtansässigen erwirbt, verpflichtet Art. 25.2 LIRNR den Käufer, 3 % des Kaufpreises einzubehalten und ihn über das Modelo 211 innerhalb eines Monats an die AEAT abzuführen. Der Käufer zieht 3 % von der Zahlung an den Verkäufer ab und führt sie als Vorauszahlung auf die IRNR des Verkäufers aus dem Veräußerungsgewinn an das Finanzamt ab.

Der Verkäufer hat dann drei Monate nach dem Verkaufsdatum Zeit, das Modelo 210 einzureichen, in dem der tatsächliche Veräußerungsgewinn und die entsprechende IRNR erklärt werden:

• Ist die tatsächliche IRNR auf den Gewinn höher als die einbehaltenen 3 %: zahlt der Verkäufer die Differenz
• Ist die tatsächliche IRNR niedriger als die einbehaltenen 3 %: kann der Verkäufer die Überzahlung von der AEAT zurückfordern
• Ist die tatsächliche IRNR null (Verkauf mit Verlust oder Gewinn vollständig durch ein Abkommen befreit): ist die gesamte 3%-Einbehaltung erstattungsfähig

Für viele nichtansässige Verkäufer, die während des spanischen Marktabschwungs 2009–2014 gekauft haben und jetzt mit einem moderaten Gewinn verkaufen, liegt die tatsächliche IRNR auf den Gewinn deutlich unter 3 % des Kaufpreises. BMC berechnet die tatsächliche Verbindlichkeit, reicht das Modelo 210 innerhalb der Dreimonatsfrist ein und verwaltet den Erstattungsantragsprozess.

Dividenden und Zinsen: DBA-Satz-Erstattungsanträge

Wenn eine spanische Gesellschaft eine Dividende an einen nichtansässigen Aktionär zahlt, behält sie spanische IRNR an der Quelle ein, typischerweise zum innerstaatlichen Satz von 19 % (EU) oder 24 % (Nicht-EU). Viele der spanischen Doppelbesteuerungsabkommen sehen jedoch niedrigere Quellensteuersätze vor:

Wurde die spanische Quellensteuer zum höheren innerstaatlichen Satz einbehalten, aber gilt ein niedrigerer Abkommenssatz, kann der Nichtansässige das Modelo 210 einreichen, um die Überzahlung zurückzufordern. BMC verwaltet diesen Erstattungszyklus für Investoren mit spanischen Aktien- oder Anleiheportfolios, typischerweise jährlich nach Erhalt der Jahresendquellensteuerzusammenfassung vom spanischen Depot.

Um den Abkommenssatz an der Quelle anzuwenden, d. h. eine Quellensteuer von vornherein zu vermeiden, müssen Sie dem spanischen Depot eine Steueransässigkeitsbescheinigung (certificado de residencia fiscal) vorlegen, die von der Steuerbehörde Ihres Wohnsitzlandes im laufenden Steuerjahr ausgestellt wurde. BMC beschafft und erneuert diese Bescheinigungen jährlich für Mandanten mit spanischen Anlageportfolios.

IRNR und Beckham-Gesetz: der Zusammenhang

Inhaber des Beckham-Gesetzes (Regimen Especial para Trabajadores Desplazados, RETD, Art. 93 LIRPF) sind spanische Steueransässige, die sich für eine Besteuerung nach IRNR-Regeln auf ihre spanischen Einkünfte entschieden haben. Sie reichen das Modelo 151 ein (nicht das Modelo 210 oder 100), aber ihre spanischen Einkünfte werden zum Beckham-Pauschalsteuersatz besteuert (24 % standard, 15 % für Inhaber des digitalen Nomaden-Visums), nicht zu den allgemeinen IRNR-Sätzen.

Der Zusammenhang ist bedeutsam, da Beckham-Gesetz-Inhaber ihre spanischen Kapitalanlageeinkünfte (Dividenden, Zinsen, Veräußerungsgewinne aus spanischen Wertpapieren) weiterhin nach der IRNR-Sparsparsteuerskala berücksichtigen müssen, und weil die Pflichten aus dem Modelo 720 und dem Modelo 721 für sie als Ansässige unabhängig von der IRNR-artigen Besteuerung gelten.

Unseren separaten Leitfaden zum Beckham-Gesetz finden Sie unter Beckham Law mit dem vollständigen Rahmen für Berechtigung und Compliance.

Praxisbeispiel: Britisches Paar mit einer Wohnung auf Mallorca

Zur Veranschaulichung des IRNR-Pflichtspektrums sei folgendes Beispiel betrachtet: Ein britisches Paar besitzt eine Dreizimmerwohnung auf Mallorca mit einem Katasterwert von 220.000 Euro und einem Marktwert von ca. 450.000 Euro. Die Wohnung wird drei Monate im Sommer über Airbnb vermietet (Mieteinnahmen 18.000 Euro) und für zwei Monate selbst genutzt. Die verbleibenden sieben Monate steht sie leer.

Mieteinnahmen (3 Monate, Brutto 18.000 Euro): IRNR mit 24 % (UK = Nicht-EU) auf Bruttoeinkünfte = 4.320 Euro. Vierteljährlich per Modelo 210 erklärt.

Fiktive Einkünfte für die verbleibenden 9 Leermonate (einschließlich Eigennutzung): Fiktive Einkünfte = 220.000 Euro × 1,1 % × (9/12) = 1.815 Euro. IRNR mit 24 % = 436 Euro. Jährliches Modelo 210 (im Folgejahr eingereicht).

Jährliche IRNR-Gesamtbelastung für die Wohnung: ca. 4.756 Euro, zuzüglich etwaiger spanischer Vermögensteuerpflicht, falls die Immobilie ihr einziges spanisches Vermögen ist und den persönlichen Freibetrag von 700.000 Euro übersteigt (in diesem Fall nicht, da der Anteil jedes Partners 225.000 Euro beträgt).

Wenn das Paar die Wohnung für 450.000 Euro verkauft, nachdem es sie für 320.000 Euro erworben hat (Nettogewinn ca. 130.000 Euro nach Transaktionskosten), behält der Käufer 13.500 Euro ein (3 % von 450.000 Euro). IRNR auf den Gewinn mit 24 % beträgt 31.200 Euro. Das Paar schuldet der AEAT eine Nachzahlung von 17.700 Euro nach Abzug der einbehaltenen 13.500 Euro.

NIE und NIF: Was Nichtansässige benötigen

Nichtansässige mit spanischen Steuerpflichten müssen eine spanische Steueridentifikationsnummer haben. Für natürliche Personen ist dies die NIE (Número de Identificación de Extranjero). Die NIE ist erforderlich, um in Spanien eine Steuererklärung einzureichen und einen notariellen Akt zu unterzeichnen.

So erhalten Sie eine NIE:

• Antrag beim spanischen Konsulat in Ihrem Wohnsitzland (keine Anwesenheit in Spanien erforderlich)
• Persönlicher Antrag bei einer Jefatura Provincial de Extranjería oder Comisaría de Policía in Spanien
• Antrag über einen Bevollmächtigten mit notarieller Vollmacht

Für Gesellschaften (nichtansässige Einheiten mit spanischen Einkünften) ist das Äquivalent die von der AEAT ausgestellte NIF (Número de Identificación Fiscal). In den meisten Fällen ist für nichtansässige Einheiten ein Steuervertreter (representante fiscal) in Spanien erforderlich.

BMC unterstützt bei NIE- und NIF-Anträgen und erbringt den erforderlichen Steuervertretungsservice, wo er benötigt wird.

Häufig gestellte Fragen

Ich habe gerade eine spanische Immobilie geerbt, habe ich sofort IRNR-Pflichten? Ja. Ab dem Zeitpunkt, zu dem Sie als eingetragener Eigentümer einer spanischen Immobilie gelten (nach Abschluss der Annahmeurkunde und Grundbucheintragung), bestehen jährliche IRNR-Pflichten: die fiktive Einnahmen-Erklärung, wenn die Immobilie nicht vermietet wird, oder vierteljährliche Mieteinnahmen-Erklärungen, wenn Sie vermieten. Sie müssen zudem Ihre Vermögensteuersituation prüfen. BMC übernimmt die IRNR-Einrichtung typischerweise als Teil des Erbschaft-Compliance-Engagements.

Ich bin Amerikanerin, reduziert das US-Spanien-Abkommen meine spanische Immobiliensteuer? Das CDI USA-Spanien (Abkommen 1990) betrifft Ertragsteuern. Für Mieteinnahmen und fiktive Einkünfte aus spanischen Immobilien bestätigt das Abkommen grundsätzlich das Besteuerungsrecht Spaniens auf Einkünfte aus in Spanien gelegenen Immobilien; es setzt die spanische innerstaatliche IRNR auf Immobilieneinkünfte nicht außer Kraft. Für Dividenden und Zinsen sieht das Abkommen reduzierte Sätze vor (siehe Tabelle oben). US-Staatsangehörige sollten zudem beachten, dass sie spanische Einkünfte in ihrer US-Bundessteuererklärung angeben und ggf. eine Steuergutschrift für gezahlte IRNR beanspruchen können, je nach Einkunftskategorie.

Woher weiß ich, ob ich für IRNR-Zwecke als EU- oder Nicht-EU-Ansässige eingestuft werde? Die IRNR-Einstufung basiert auf Ihrem steuerlichen Wohnsitzland, nicht auf Ihrer Staatsangehörigkeit. Ein britischer Staatsangehöriger, der steuerlich in Deutschland ansässig ist (und dies mit einer deutschen Steueransässigkeitsbescheinigung nachweisen kann), wird für IRNR als EU-Ansässiger eingestuft und zahlt den 19 %-Satz mit verfügbaren Aufwandsabzügen. Ein britischer Staatsangehöriger mit Steueransässigkeit im UK wird als Nicht-EU eingestuft und zahlt 24 % auf die Bruttomieteinnahmen. Die Steueransässigkeitsbescheinigung Ihres Wohnsitzlandes ist das entscheidende Dokument.

Meine spanischen Mieteinnahmen sind sehr gering, gilt die IRNR-Pflicht trotzdem? Ja. Es gibt keinen Mindestbetrag, unterhalb dessen die IRNR nicht gilt. Selbst 100 Euro spanische Mieteinnahmen lösen theoretisch ein Modelo 210 aus. In der Praxis sind kleine Beträge möglicherweise keine vorrangigen Durchsetzungsziele der AEAT, aber die Pflicht besteht, und die Strafen für unterlassene Erklärungen berechnen sich prozentual auf die nicht bezahlte Steuer; selbst eine geringe Unterlassung erzeugt bei Entdeckung proportionale Strafen.

Ich habe eine Hypothek auf meine spanische Immobilie, kann ich die Zinsen als britischer Staatsangehöriger abziehen? Nein. Nach dem Brexit sind britische Staatsangehörige für IRNR Nicht-EU-Ansässige und können keinerlei Aufwendungen einschließlich Hypothekenzinsen abziehen. Nur EU- und EWR-Ansässige können Hypothekenzinsen auf spanische Vermietungsimmobilien abziehen. Der Wegfall dieses Abzugs hat die IRNR-Belastung vieler britischer Immobilieneigentümer im Vergleich zu ihrer Situation vor 2021 erhöht.

Wie lange ist die Verjährungsfrist für IRNR-Pflichten? Die AEAT hat vier Jahre ab dem Datum, an dem eine Erklärung fällig war, um eine Prüfung bezüglich nicht eingereichter Erklärungen einzuleiten. Für vierteljährliche IRNR-Einreichungen beginnt für jedes versäumte Quartal eine eigene Vierjahresfrist ab der jeweiligen Einreichungsfrist. Mehrjährige Nichterfüllung führt daher zu überlappenden Verjährungsfristen. Eine freiwillige Regularisierung, bevor die AEAT eine Prüfung eröffnet, reduziert die Gesamtbelastung erheblich.