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Eigentümer einer Immobilie oder Einkünfte in Spanien als Nicht-Resident? Hier ist, was Sie schulden

Vollständiger Leitfaden zur spanischen Modelo-210-Steuererklärung für Nicht-Residenten (IRNR): Mieteinnahmen, Kapitalgewinne, zugerechnete Einkünfte, Steuersätze (19% EU / 24% Nicht-EU), Abzüge und Fristen.

Das Problem

Viele Nicht-EU- und EU-Bürger, die Eigentum in Spanien besitzen oder andere spanische Quelleneinkünfte erhalten, sind sich ihrer Verpflichtungen nach dem Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR), der spanischen Nicht-Residenten-Einkommensteuer, nicht bewusst. Die jährliche Einreichung des Modelo 210 ist nicht nur dann erforderlich, wenn eine Immobilie Mieteinnahmen generiert, sondern auch wenn eine Immobilie leer steht — in diesem Fall erhebt die spanische Steuerbehörde eine jährliche fiktive Mieteinnahme (zugerechnete Einkünfte) basierend auf dem Katasterwert der Immobilie. Ausländische Immobilieneigentümer entdecken diese Verpflichtung am häufigsten, wenn sie versuchen, ihre spanische Immobilie zu verkaufen, und der Käufer 3% des Kaufpreises als Vorauszahlung der IRNR des Verkäufers einbehält, oder wenn die spanische Steuerbehörde (AEAT) einen Aufforderungsbrief nach dem Abgleich von Grundbuchdaten mit Steuererklärungsunterlagen sendet. Verspätete Einreichungen ziehen Zuschläge nach sich; das vollständige Unterlassen der Einreichung kann zu Strafen von bis zu 150% des nicht gezahlten Steuerbetrags führen.

Unsere Lösung

Das Nicht-Residenten-Steuerteam von BMC ist auf IRNR-Compliance für Immobilieneigentümer und Investoren aus über 30 Ländern spezialisiert. Wir verwalten den vollständigen Modelo-210-Einreichungszyklus: vierteljährliche Mieteinnahmenerklärungen, jährliche zugerechnete Einkommenseinreichungen, Kapitalgewinnerklärungen beim Immobilienverkauf und Dividenden- oder Zinseinkommenseinreichungen. Wir bestimmen den korrekten Steuersatz (19% für EU/EWR-Residenten, 24% für andere), identifizieren anwendbare Doppelbesteuerungsabkommen, die den Satz reduzieren können, wenden alle verfügbaren Abzüge für EU-Residenten an und beantragen Erstattungen überschüssiger 3%-Einbehaltungen bei Immobilienverkäufen.

Vorgehen

Wie wir vorgehen

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Einkommenskategorisierung und Verpflichtungserfassung

Wir überprüfen alle Ihre spanischen Quelleneinkünfte für den relevanten Zeitraum: Mieteinnahmen, Zeiträume persönlicher Nutzung, Gewinne aus Vermögensveräußerungen und etwaige Kapitalanlageeinkünfte. Wir bestimmen, welche Modelo-210-Modalität auf jede Einkommensart anwendbar ist, und identifizieren etwaige anwendbare Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Spanien und Ihrem Wohnsitzland.

2

Steuerberechnung und Abzüge

Für Mieteinnahmen berechnen wir, ob Sie abzugsfähige Ausgaben abziehen können (verfügbar für EU/EWR-Residenten) oder den Bruttobetrag versteuern müssen (Nicht-EU-Residenten mit 24%). Für zugerechnete Einkünfte bei leer stehenden Immobilien wenden wir den korrekten Prozentsatz (1,1% oder 2%) des Katasterwertes an. Für Immobilienverkäufe berechnen wir den steuerpflichtigen Gewinn nach Anpassung des Anschaffungspreises und Anwendung etwaiger Abkommensvorteile.

3

Vorbereitung und fristgerechte Einreichung des Modelo 210

Wir bereiten die Erklärung mit allen erforderlichen Immobilientdaten (Katasterbezug, Eigentumsanteil), Einkommensbeträgen und Einbehaltungsgutschriften vor. Wir reichen elektronisch innerhalb der anwendbaren Fristen ein — vierteljährlich für Mieteinnahmen, jährlich für zugerechnete Einkünfte, innerhalb von drei Monaten nach Abschluss für Kapitalgewinne.

4

Einbehaltungsmanagement und Erstattungsanträge

Wenn Sie eine spanische Immobilie verkauft haben und eine 3%-Einbehaltung angewendet wurde, berechnen wir die endgültige IRNR-Haftung und stellen einen Erstattungsantrag für etwaige überschüssige Einbehaltung. Wir beraten auch zur steuerlichen Vertretung in Spanien für Nicht-Residenten, die einen benannten Vertreter bei der AEAT benötigen.

19%
IRNR-Satz für EU/EWR-Residenten
24%
IRNR-Satz für Nicht-EU-Residenten
3%
Obligatorische Einbehaltung auf Immobilienverkaufspreis

Ich habe eine Wohnung in Alicante von meinen Eltern geerbt und hatte keine Ahnung von den jährlichen IRNR-Verpflichtungen. BMC hat fünf Jahre nicht eingereichte zugerechnete Einkommenserklärungen geordnet, die Erstattung aus dem Verkauf der Immobilie meiner Mutter arrangiert und verwaltet jetzt alles vierteljährlich. Ich habe vollständige Sicherheit.

Claire Beaumont Immobilieneigentümerin, Privatkunde, Frankreich

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Nicht-Residenten-Einkommensteuer in Spanien: ein Überblick

Das Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR) ist die Steuer, die auf in Spanien erzielte Einkünfte von Personen angewendet wird, die keine spanischen Steuerresidenten sind. Sie wird getrennt von der regulären Einkommensteuer (IRPF) verwaltet, die für Residenten gilt, und funktioniert auf Basis pro Einkommensereignis anstatt jährlich: verschiedene Einkommensarten haben unterschiedliche Einreichungsfrequenzen und Fristen.

Das Modelo 210 ist das universelle Formular für IRNR-Erklärungen und wird für vier Hauptkategorien von Einkünften aus Spanien verwendet:

  1. Mieteinnahmen aus spanischen Immobilien: Vierteljährlich eingereicht, berechnet auf Bruttoeinkommen (Nicht-EU-Residenten) oder Nettoeinkommen nach abzugsfähigen Ausgaben (EU/EWR-Residenten).

  2. Zugerechnete Einkünfte bei leer stehenden Immobilien: Jährlich für das vollständige Jahr eingereicht, berechnet auf den Katasterwert der Immobilie, unabhängig davon, ob sie tatsächliche Einkünfte generiert.

  3. Kapitalgewinne aus Vermögensverkäufen: Innerhalb von drei Monaten nach dem Abschlussdatum (Escritura de Compraventa) eingereicht, deckt Gewinne aus dem Verkauf von Immobilien, Anteilen an spanischen Unternehmen oder anderen Vermögenswerten in Spanien ab.

  4. Passive Einkünfte (Dividenden, Zinsen, Lizenzgebühren): Eingereicht, wenn jede Zahlung eingeht, vorbehaltlich etwaiger anwendbarer Doppelbesteuerungsabkommenssätze.

Warum die 3%-Einbehaltung bei Immobilienverkäufen wichtig ist

Eine der häufigsten Überraschungen für nicht-residente Immobilienverkäufer in Spanien ist die obligatorische 3%-Einbehaltung. Nach spanischem Recht ist jeder Käufer spanischer Immobilien von einem nicht-residenten Verkäufer gesetzlich verpflichtet, 3% des vereinbarten Kaufpreises einzubehalten und diesen innerhalb eines Monats nach Abschluss über das Formular Modelo 211 direkt an die AEAT zu zahlen. Das ist nicht verhandelbar und nicht optional.

Aus Sicht des Verkäufers bedeutet dies, dass Sie beim Abschluss 3% weniger als den vereinbarten Preis erhalten. Sie haben dann drei Monate Zeit, Ihr Modelo 210 für den Kapitalgewinn einzureichen und die endgültige IRNR-Haftung zu berechnen. Wenn die Steuer auf Ihren tatsächlichen Gewinn geringer ist als die einbehaltenen 3% (was häufig der Fall ist, wenn der Gewinn im Verhältnis zum Verkaufspreis moderat ist), können Sie eine Erstattung der Differenz beantragen — ein Prozess, der sechs bis achtzehn Monate dauern kann.

Doppelbesteuerungsabkommen: Ihre Haftung reduzieren

Spanien hat Doppelbesteuerungsabkommen mit über 90 Ländern. Viele dieser Abkommen reduzieren die Quellensteuersätze auf Dividenden, Zinsen und Lizenzgebühren unter die Standard-IRNR-Sätze. Einige Abkommen betreffen auch die Besteuerungsrechte über Kapitalgewinne aus Immobilien, obwohl Spanien im Allgemeinen Besteuerungsrechte über Gewinne aus spanischen Immobilien unabhängig von Abkommensbestimmungen behält.

Um von Abkommenssätzen zu profitieren, müssen Sie die Abkommensbehandlung beantragen — sie wird nicht automatisch angewendet. Wir verwalten diese Abkommensanträge als Teil unseres Nicht-Residenten-Steuerservices.

FAQ

Häufig gestellte Fragen

Mieteinnahmen aus einer spanischen Immobilie, die ein Nicht-Resident erzielt, werden vierteljährlich besteuert. Einnahmen des ersten Quartals (Januar-März) müssen bis zum 20. April erklärt werden; zweites Quartal bis zum 20. Juli; drittes Quartal bis zum 20. Oktober; und viertes Quartal bis zum 20. Januar des Folgejahres. Wenn Sie die Immobilie auch einen Teil des Jahres persönlich nutzen, erzeugt der Zeitraum der persönlichen Nutzung eine zugerechnete Einkommensverpflichtung, die jährlich statt vierteljährlich erklärt wird.
Wenn Sie eine Immobilie in Spanien besitzen, die weder vermietet noch Ihr gewöhnlicher Wohnsitz in Spanien ist (was Sie als Nicht-Resident normalerweise nicht in Spanien hätten), ordnet die spanische Steuerbehörde Ihnen ein fiktives Einkommen zu, das den Vorteil der persönlichen Nutzungsmöglichkeit der Immobilie darstellt. Diese zugerechneten Einkünfte werden als 1,1% des Katasterwertes der Immobilie berechnet, wenn das Kataster nach 1994 überarbeitet wurde, oder als 2%, wenn es seitdem nicht überarbeitet wurde. Das Modelo 210 für zugerechnete Einkünfte deckt das vollständige Kalenderjahr ab und wird zwischen dem 1. Januar und dem 31. Dezember des Folgejahres eingereicht.
Das hängt von Ihrem Wohnsitzland ab. Residenten von EU-Mitgliedstaaten und EWR-Ländern (Norwegen, Island, Liechtenstein) können Ausgaben abziehen, die direkt mit der Erzielung der Mieteinnahmen verbunden sind: Gemeinschaftsgebühren, Gebäudeversicherung, Hypothekenzinsen, Instandhaltung und Reparaturen, kommunale Immobiliensteuer (IBI) und Abschreibungen (Amortisation des Gebäudeanteils). Residenten von Ländern außerhalb der EU/des EWR werden auf den Bruttomietbetrag ohne Abzüge besteuert, sofern kein anwendbares Doppelbesteuerungsabkommen etwas anderes vorsieht. Dieser Unterschied in der Behandlung kann den effektiven Steuersatz für EU-Residenten erheblich senken.
Der Kapitalgewinn aus dem Verkauf spanischer Immobilien durch einen Nicht-Residenten wird mit 19% für EU/EWR-Residenten und 24% für Residenten in Ländern ohne spezifische Abkommensbestimmung besteuert. Zusätzlich ist der Käufer — ob Privatperson oder Unternehmen — gesetzlich verpflichtet, 3% des vereinbarten Kaufpreises einzubehalten und innerhalb eines Monats nach Abschluss über das Formular Modelo 211 an die AEAT zu zahlen. Sie reichen dann innerhalb von drei Monaten nach Abschluss ein Modelo 210 ein, um die endgültige Haftung zu berechnen. Wenn die 3%-Einbehaltung die tatsächlich geschuldete Steuer übersteigt, können Sie eine Erstattung der Differenz beantragen.
Die AEAT gleicht Immobilieneigentumsdaten aus dem Grundbuch mit Steuererklärungen ab. Nicht-residente Immobilieneigentümer, die ihre IRNR-Verpflichtungen nicht erfüllt haben, werden durch diesen Prozess routinemäßig identifiziert. Freiwillige verspätete Einreichung (außerhalb der Frist, aber vor Erhalt einer formellen Aufforderung) zieht Zuschläge von 5% bis 20% nach sich, je nachdem wie spät die Einreichung ist — erheblich weniger als die Strafen (50%-150% der nicht gezahlten Steuer), die gelten, wenn die AEAT ein Verfahren einleitet. Wir empfehlen in allen Fällen dringend eine proaktive Regularisierung.
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