Das BOE vom 21. März 2026 veröffentlicht **Real Decreto-ley 8/2026 vom 20. März** über Maßnahmen für den Mietmarkt als Reaktion auf die wirtschaftlichen und sozialen Folgen des Irankrieges. Es handelt sich um eine kurze Regelung — zwei Artikel — aber mit hohen Auswirkungen auf den Wohnimmobilienmarkt.
Kontext
Die Regierung begründet die Maßnahme mit dem Zusammenwirken zweier Faktoren: der strukturellen Wohnungskrise und dem Risiko, dass die durch die Energiekrise importierte Inflation in die Mietpreise einfließt. Die EZB antizipiert erhebliche inflationäre Auswirkungen durch steigende Energiepreise. Tausende von Mietverträgen laufen 2026 aus, und viele Autonome Gemeinschaften haben keine angespannten Wohngebiete nach der Ley 12/2023 ausgerufen.
Das erklärte Ziel ist sicherzustellen, dass die kombinierte Belastung aus Miete und Grundversorgungsleistungen 30 % des durchschnittlichen Haushaltseinkommens nicht übersteigt.
Artikel 1: Außerordentliche Verlängerung von Verträgen
Anwendungsbereich
Mietverträge für gewöhnliche Aufenthaltsdomizile nach Ley 29/1994 (LAU), deren Pflichtverlängerungsfristen vor dem 31. Dezember 2027 ablaufen.
Inhalt
Auf Antrag des Mieters wird der Vertrag um zusätzliche Jahresperioden von maximal 2 Jahren verlängert, unter Beibehaltung der bestehenden Vertragsbedingungen.
Pflichten des Vermieters
Der Vermieter ist zur Annahme der Verlängerung verpflichtet, außer:
- Wenn die Parteien eine andere Vereinbarung treffen.
- Wenn der Vermieter mitteilt, dass er das Objekt nach Artikel 9.3 der LAU für den persönlichen Gebrauch benötigt (Eigenbedarf oder Bedarf von Verwandten ersten Grades oder dem Ehepartner im Falle der Scheidung).
Ausnahme
Die Bestimmung gilt nicht, wenn die Parteien eine Erneuerung zu einer Miete unterhalb der des aktuellen Vertrags aushandeln.
Artikel 2: Deckelung der jährlichen Mieterhöhungen
Großvermieter (Art. 3.k Ley 12/2023)
Die jährliche Mietaktualisierung wird auf maximal 2 % begrenzt, unabhängig davon, ob eine Vereinbarung zwischen den Parteien besteht oder nicht.
Alle anderen Vermieter
- Bei bestehender Vereinbarung: die vereinbarte Erhöhung gilt, vorbehaltlich einer 2 %-Obergrenze.
- Bei fehlender Vereinbarung: die Erhöhung ist standardmäßig auf 2 % begrenzt.
Dauer
Bis zum 31. Dezember 2027.
Verfassungsrechtliche Grundlage
Die Regelung ergeht nach Artikel 149.1.8 der Verfassung (ausschließliche staatliche Kompetenz in der Zivilgesetzgebung) und beruft sich auf Artikel 86 (außerordentliche und dringende Notwendigkeit), unter Berufung auf etablierte verfassungsrechtliche Rechtsprechung.
Inkrafttreten
22. März 2026 (der Tag nach der Veröffentlichung im BOE).
Praktische Auswirkungen
Für Vermieter
| Situation | Vor RDL 8/2026 | Nach RDL 8/2026 |
|---|---|---|
| Vertrag läuft 2026 aus | Vertrag endet, freie Neuverhandlung | Mieter kann bis zu 2 weitere Jahre erzwingen |
| Jährliche Mietaktualisierung | Vereinbarter Index oder VPI (keine allgemeine gesetzliche Obergrenze) | Maximal 2 % pro Jahr |
| Mieterwechsel | Frei beim Auslaufen | Eingeschränkt bis Ende 2027 |
Für Mieter
- Stabilität: Mieter können bis zu 2 weitere Jahre in ihrer Wohnung bleiben, ohne Neuverhandlung.
- Vorhersehbarkeit: Die Miete kann unter keinen Umständen um mehr als 2 % jährlich steigen.
- Universelle Anwendung: Dies hängt nicht davon ab, ob die Autonome Gemeinschaft eine angespannte Zone ausgerufen hat.
Für Investoren und SOCIMIs
- Mieteinnahmenprognosen müssen an den 2 %-Deckel angepasst werden.
- Der Portfolioumsatz wird reduziert: bestehende Mieter haben das Recht zu bleiben.
- Bruttorenditen bei Wohnimmobilienportfolios können in einem Umfeld steigender Finanzierungskosten unter Druck geraten.
Was Sie tun sollten
Wenn Sie Vermieter sind
- Überprüfen Sie die Ablaufdaten Ihrer Verträge: Identifizieren Sie, welche in den Anwendungsbereich des RDL fallen.
- Passen Sie Ihre Mietprognosen für 2026 und 2027 an das 2 %-Maximum an.
- Senden Sie keine Nichtverlängerungsmitteilungen, ohne zuvor geprüft zu haben, ob der Mieter Anspruch auf die außerordentliche Verlängerung hat.
Wenn Sie Mieter sind
- Prüfen Sie, wann Ihre Pflichtverlängerungsfrist abläuft. Wenn es vor dem 31.12.2027 ist, können Sie die außerordentliche Verlängerung beantragen.
- Akzeptieren Sie keine Erhöhungen über 2 %: Das RDL begrenzt die jährliche Aktualisierung unabhängig von dem, was Ihr Vertrag festlegt.
Wenn Sie ein Anlageportfolio verwalten
- Berechnen Sie die Nettorendite unter Berücksichtigung des 2 %-Deckels und der erzwungenen Vertragsverlängerung neu.
- Bewerten Sie die steuerlichen Auswirkungen: Die Reduzierung des Nominaleinkommens kann die Körperschaftsteuerverbindlichkeit und das SOCIMI-Regime beeinflussen.
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