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V3846-15 2 de diciembre de 2015 · SG de Impuestos Patrimoniales, Tasas y Precios Públicos Criterio vigente
ITP y AJD · novación hipotecaria

La autorización de acreedores de rango posterior para mantener el rango hipotecario no tributa por la cuota variable del ITPAJD

Se consulta si la intervención de acreedores de rango posterior en una escritura de novación para mantener el rango hipotecario está sujeta al ITPAJD. La DGT responde que dicha cláusula no constituye hecho imponible de la cuota variable.

La cuestión planteada

Si la autorización de estos acreedores inscritos de rango posterior en la escritura de novación está sujeta o no a tributación por el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.

El criterio de la DGT

La cláusula donde los acreedores manifiestan su conformidad con la novación y el mantenimiento del rango hipotecario no constituye hecho imponible de la cuota variable del documento notarial. Al no suponer una alteración del rango hipotecario, carece de contenido valuable y no reúne los requisitos del artículo 31.2 del TRLITPAJD.

Implicaciones prácticas

  • La conformidad de acreedores de rango posterior en escrituras de novación no genera tributación por la cuota variable del ITPAJD.
  • Se evita el devengo del impuesto sobre cláusulas que solo aseguran la prelación de derechos hipotecarios existentes.
  • La intervención de terceros acreedores no altera la base imponible del impuesto en el supuesto de mantenimiento de rango.

Puntos de planificación

  • Valorar la estructura de las cláusulas de conformidad de acreedores en escrituras de novación.
  • Analizar si la intervención de terceros acreedores supone una alteración real del rango o solo su mantenimiento.

Checklist

  • Verificar que la cláusula de conformidad no modifique el rango hipotecario.
  • Comprobar que la intervención de acreedores de rango posterior sea meramente para mantener la prelación.
  • Confirmar que la cláusula no contenga elementos que constituyan un hecho imponible independiente.
  • Revisar la aplicación de la cuota variable en el documento notarial respecto a la intervención de terceros.

Por qué importa

Esta consulta establece criterio vinculante para supuestos similares. A continuación, el impacto específico por perfil de contribuyente.

Texto íntegro de la consulta (fuente: DGT)

SECRETARÍA DE ESTADO DE HACIENDA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS Consultas Vinculantes Documento 1 de 1 Documento seleccionado Nº de consulta V3846-15 Órgano SG de Impuestos Patrimoniales, Tasas y Precios Públicos Fecha salida 02/12/2015 Normativa TRLITPAJD RDLeg 1/1993 art. 31.2 Descripción de hechos Se va a formalizar una escritura de préstamo hipotecario con ampliación del plazo de dicho préstamo en la que intervienen, además, los acreedores hipotecarios de rango posterior con el fin de autorizar dicha novación y, en consecuencia, conservar el rango registral de la hipoteca. Cuestión planteada Si la autorización de estos acreedores inscritos de rango posterior en la escritura de novación está sujeta o no a tributación por el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. Contestación completa La cuestión de si la escritura pública que formalice el mantenimiento del rango hipotecario está sujeta a la cuota gradual de la modalidad de actos jurídicos documentados, documentos notariales, del ITPAJD ya ha sido resuelta por esta Subdirección General en contestación a diversas consultas vinculantes, V1644-14 (de fecha 27 de junio de 2014) y V3463-13 de fecha 27 de noviembre de 2013, cuyo contenido se resume a continuación por resultar plenamente aplicable al supuesto objeto e consulta: La cláusula por la que las distintas entidades acreedoras intervinientes en una escritura de novación de un préstamo hipotecario manifiestan su conformidad con la novación realizada y con el mantenimiento del rango hipotecario no constituyen hecho imponible de la cuota variable del documento notarial, en tanto que, al no suponer por sí mismas, una alteración del rango hipotecario, debe entenderse que carecen de contenido valuable y que, en consecuencia, no reúnen los requisitos establecidos en el artículo 31.2 del texto Refundido para tributar por la referida cuota variable. CONCLUSIÓN: La estipulación contenida en una escritura pública de novación modificativa por la que un acreedor hipotecario presta su consentimiento al mantenimiento del rango hipotecario no está sujeta a la cuota gradual de actos jurídicos documentados, documentos notariales, del ITPAJD por no reunir los requisitos establecidos en el artículo 31.2 del texto refundido de la Ley del impuesto para tributar por la referida cuota variable. Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.

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