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V2719-23 6 de octubre de 2023 · SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Criterio vigente
IRPF · Renta · ganancia patrimonial

La transmisión de un inmueble se imputa al periodo en que se produce la alteración patrimonial

Se consulta cuándo debe imputarse la venta de una vivienda comprada en 2004 mediante documento privado, su valor de adquisición y cómo probarlo. La DGT señala que la ganancia se imputa cuando ocurre la alteración patrimonial y que el valor de adquisición incluye el importe real más gastos e inversiones.

La cuestión planteada

Período impositivo al cual debe imputarse la transmisión del inmueble, su valor de adquisición y medios de prueba.

El criterio de la DGT

Las ganancias y pérdidas patrimoniales se imputan al periodo impositivo en que tenga lugar la alteración patrimonial. La transmisión se produce mediante la teoría del título y el modo, pudiendo la tradición realizarse por la puesta en posesión, entrega de llaves o escritura pública. El valor de adquisición es el importe real de la compra más inversiones, mejoras y gastos inherentes, excluyendo intereses. La acreditación de estos hechos y valores debe realizarse mediante medios de prueba admitidos en Derecho.

Implicaciones prácticas

  • La imputación del resultado fiscal depende del momento de la alteración patrimonial y no exclusivamente de la firma de la escritura.
  • El valor de adquisición permite deducir gastos e inversiones realizados para incrementar el valor del inmueble.
  • La carga de la prueba sobre el valor de adquisición y la fecha de transmisión recae en el contribuyente mediante medios admitidos en Derecho.

Puntos de planificación

  • Valoración del momento exacto de la transmisión para determinar el ejercicio fiscal correspondiente.
  • Análisis de la documentación disponible para acreditar el valor de adquisición y las mejoras realizadas.

Checklist

  • Identificar la fecha exacta de la puesta en posesión o entrega de llaves.
  • Recopilar facturas de compra, gastos inherentes y mejoras realizadas en el inmueble.
  • Verificar que los intereses de préstamos no se incluyan en el valor de adquisición.
  • Comprobar la suficiencia de los medios de prueba para acreditar la inversión realizada.

Por qué importa

Esta consulta establece criterio vinculante para supuestos similares. A continuación, el impacto específico por perfil de contribuyente.

Texto íntegro de la consulta (fuente: DGT)

SECRETARÍA DE ESTADO DE HACIENDA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS Consultas Vinculantes Documento 1 de 1 Documento seleccionado Nº de consulta V2719-23 Órgano SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Fecha salida 06/10/2023 Normativa LIRPF. Ley 35/2006. Artículos 14, 33 y 35. Descripción de hechos En 2004 la consultante compró una vivienda mediante documento privado, momento en el que señala que tomó posesión de la finca. En 2023 van a elevar a público dicho contrato. Cuestión planteada Período impositivo al cual debe imputarse la transmisión del inmueble, su valor de adquisición y medios de prueba. Contestación completa La calificación tributaria a efectos del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas de la renta derivada de la venta del inmueble es la de ganancia o pérdida patrimonial, en cuanto se corresponde con el concepto que de las mismas establece el artículo 33.1 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE del día 29), -en adelante LIRPF-, que establece como tales “las variaciones en el valor del patrimonio del contribuyente que se pongan de manifiesto con ocasión de cualquier alteración en la composición de aquél, salvo que por esta ley se califiquen como rendimientos”. En cuanto al valor de adquisición, de acuerdo con el artículo 35 de la LIRPF, el mismo estará formado por “el importe real por el que dicha adquisición se hubiera efectuado” y “el coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente. En las condiciones que reglamentariamente se determinen, este valor se minorará en el importe de las amortizaciones”. Dicho artículo 35, en su apartado segundo, establece que “el valor de transmisión será el importe real por el que la enajenación se hubiese efectuado. De este valor se deducirán los gastos y tributos a que se refiere la letra b) del apartado 1 en cuanto resulten satisfechos por el transmitente. Por importe real del valor de enajenación se tomará el efectivamente satisfecho, siempre que no resulte inferior al normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste”. El artículo 14 de la LIRPF, regula los criterios de imputación temporal, y dispone lo siguiente: “1. Regla general. Los ingresos y gastos que determinan la renta a incluir en la base del impuesto se imputarán al período impositivo que corresponda, de acuerdo con los siguientes criterios: (…) c) Las ganancias y pérdidas patrimoniales se imputarán al período impositivo en que tenga lugar la alteración patrimonial. (…)”. Respecto a cuál es el momento de transmisión del inmueble debe indicarse que el Derecho español, según el Tribunal Supremo y opinión mayoritaria de la doctrina, recoge la teoría del título (causa jurídica que justifique la transmisión) y el modo (entrega o tradición), de tal manera que “no se transfiere ... el dominio si no se acredita la tradición de la cosa vendida” (Sentencia de 27 de abril de 1983). La tradición puede realizarse de múltiples formas, entre las que pueden citarse para los bienes inmuebles: la puesta en poder y posesión de la cosa, la entrega de las llaves o de los títulos de pertenencia o el otorgamiento de escritura pública. En cualquier caso, al tratarse la cuestión consultada (momento en que se transmitió el inmueble) de una cuestión de hecho, deberá poder ser acreditada por el contribuyente a través de medios de prueba admitidos en Derecho, según dispone el artículo 106 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria (BOE de 18 de diciembre), que establece en su apartado 1 que “1. En los procedimientos tributarios serán de aplicación las normas que sobre medios y valoración de prueba se contienen en el Código Civil y en la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, salvo que la ley establezca otra cosa”, cuya valoración no es competencia de este Centro Directivo sino de los órganos de gestión y de inspección de la Agencia Estatal de Administración Tributaria. Por otro lado, el valor de adquisición de la vivienda es el importe real satisfecho al vendedor por el que la adquisición se hubiera efectuado, de acuerdo con el artículo 35.1 de la LIRPF, más el coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente, estando también sometida la acreditación de dichas circunstancias a los medios de prueba admitidos en Derecho, conforme a lo mencionado en el párrafo anterior. Lo que comunico a usted con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la citada Ley General Tributaria.

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